지난해(2012년) 주택가격은 1년전 보다 무려 7%~8%가 오른 것으로 집계됐었다.
다름 아닌 주택전문 권위의 분석기관인 스탠더드 앤드 푸어스(S&P)의 케이스 쉴러 주택가격 지수에서 산정된 값이다.

이같은 분석들이 주류를 이뤄 지난해부터 바닥을 친 부동산 시장의 활황은 지금껏 이어지는 것으로 간주된다.

그러나 이와는 다른 또 다른 분석이 나와 주목된다.
골드만 삭스의 분석에 따르면 지난해의 경우 기술적인 요인들을 제외하고 나면 미 전국의 평균 주택가격은 3%에서 4% 가량만이 오른 것으로 분석된다는 지적이다.
그렇다고 해서 주택가격이 지금까지 알고 있는 상승세를 잘못 판단해 활황이 아닌 것을 그렇다고 반대로 해석했다는 말은 아닌듯 하다.
이같은 요인을 제외한 값이라고 해도 3%~4%는 지난 2006년 이래 가장 집값이 많이 오른 폭이다.

골드만삭스의 분석은 그런대도 올해의 경우에는 지난해 보다 더 큰 폭의 상승세를 기록할 것으로 내다봤다.

결국 S&P 케이스 쉴러의 7%~8%대 인상으로 나타난 시기가 골드만 삭스의 분석에서는 3%~4% 대 인상이지만, 오히려 골드만 삭스는 올해에 무려 5.2% 가량 더 집값이 오를 것이라고 예상하고 있다. 말 대로라면 케이스 쉴러 지수상으로는 훨씬 더 큰 폭의 상승세를 예견하는 셈이다.

그런데 여기에서는 한 가지 전제가 놓여 있다. 골드만 삭스는 알다시피 주택전문 분석기관이 아니라 경제전문 분석기관이다.

골드만은 올해 집값이 이처럼 큰 폭으로 오르는 배경에 집값에 따른 ‘부의 효과’를 먼저 고려하고 있다. 경제분석기관 다운 요소를 언급한 것이다.

부의 효과란 바로 집값이 오를 경우 주택 소유자들은 실제 자신의 가용 소득이 늘어난 것이 아닌데도 마치 소득이 늘어난 것처럼 여겨 소비를 늘리는 것을 말한다.
사실 이 부의 효과는 미국에서 경제요인을 분석할 때 주요한 한 소비요인으로 간주된다.

실제 현재 연방준비제도이사회(FRB)의 벤 버냉키 의장 직전 전임자인 앨런 그린스펀이 의장일 당시 그린스펀은 이같은 부의 효과를 경제에 이용하기도 했었다.
2001년 당시 IT산업의 거품이 처음 불어닥쳐 불경기가 도래하고 있을 당시 그린스펀은 연준의 기준 이자율을 1% 선까지 끌어내렸다.

기준금리가 내려가면서 자연 주택모기지 이자율 역시 마루 하락, 6%~7%대의 모기지 이자율이 4%대로 떨어졌다.
이자율이 내려가면서 소비자들은 소비를 늘리고 집을 사기 시작, 가격이 오르기 시작했다. 이렇게 오른 집값은 결국 2006년을 정점으로 서브 프라임 모기지 파동을 겪는 단초를 갖게 된 것이다.

이 때문에 경제전문가들은 서브 프라임 모기지 파동의 궁극적인 원인제공자는 그린스펀이라고 못박고 있다.

어쨌든 집값이 오르면서 사람들은 소비를 늘리게 되고, 골드만 삭스는 올해에도 이같은 부의 효과를 나타낸다는 전제하에 주택가격은 지난해 보다 더 큰 폭으로 오를 것이라고 봤다.

소비가 늘어나면서 사람들의 심리적인 여유는 각종 소비제의 수요를 늘리는 것 뿐만 아니라 집을 소유한 이들은 더 큰 집을 원하고, 그렇지 못한 이들은 이참에 집을 마련해야 한다는 생각을 하면서 주택시장은 더욱 수요가 커지고, 집값은 더 오른다는 예상이다.

또 한가지 골드만 삭스가 분석한 것은 좀 더 다른 측면이다.
집값의 상승폭이 케이스 쉴러에서 보듯 자체분석치 보다 더 상승률이 커진 요인은 바로 주택압류나 숏세일 등 왜곡된 매매상태가 많을수록 상승폭은 커져 있다는 점 때문이라는 지적이다.

압류돼 매매되는 주택이나 숏세일 주택의 가격은 시중보다 낮기 마련이다. 이같은 매물이 매매될 경우 가격이 싼 대신 경쟁자가 더 많고, 그러다보면 그 가격 보다 높은 가격으로 결정되는 경우가 대부분이다. 그러니 자연 상승폭은 더 크고 상승하는 속도는 더 빠르다는 분석이다.

어찌됐든 케이스 쉴러 지수는 2012년의 경우 전국 366개 대도시 지역을 대상으로 집계한 결과 주택가격 지수가 평균 7.3%가 오른 것으로 돼있다. 골드만의 분석결과 이 수치는 4.9% 인상으로 표시됐다.
누가 어떤 각도에서 보느냐에 따라 인상폭의 의미는 이처럼 달라진다. 그러나 분명한 것은 어느 것이나 상승을 결과로 내놓았고, 기술적인 요인을 제외, 더 낮은 실측 인상률을 내놓았던 골드만의 경우 올해 인상폭이 지난해 보다 크다는 점이다.


최철호 선임기자