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지난 5월부터 15년 만기 주택모기지 융자의 이자율이 3% 아래로 내려갔다. 이 때문에 15년 만기 융자를 신청하는 이들이 그 어느 때 보다 많은 수로 늘어나고 있다.
23일 현재 15년 만기 모기지 이자율은 2.83%를 나타내고 있으며, 30년 만기는 3.53%를 보였다.
15년 만기 모기지 이자율이 사상 최저 수준을 보이고 있는 것도 그렇지만, 30년 만기 이자율과의 차이가 점점 더 벌어지고 있는 것도 최근 이 융자를 선택하는 이들이 급증하는 이유가 된다.
현재 15년과 30년과의 차이는 0.7% 포인트이며, 이는 지난 2007년 주택시장 붕괴 직전의 차이 0.31% 보다 2배나 더 벌어진 상황이다.
프레디맥 프랭크 노데프트 수석 경제학자는 ”의심할 것도 없이 15년과 30년과의 이자율 차이가 많이 벌어지면서 그 어느 때 보다도 큰 격차를 낸다”고 말하고 ”이 때문에 15년 융자 선호도가 늘어났다”고 말했다.
그는 ”연방준비제도이사회가 초저금리를 유지하기 때문에 단기 융자의 이자율은 아주 낮은 상황이다”고 말했다.
10년 만기 국공채의 이자율은 30년 고정 모기지 이자율을 정하는 기준이 되고 있으며, 5년 만기 국공채는 15년 모기지 이자율의 기준이된다.
최근 10년 만기 국공채와 5년짜리의 이자율 격차는 지난 1962년이후 어느 시기 보다도 큰 격차로 벌어져 있다.
이 때문에 15년 모기지 이자율과 30년 이자율의 차이는 벌어질 수 밖에 없다.
30년 고정 모기지를 유지하고 있던 이들로서는 지금 15년짜리로 갈아탈 경우 상당한 납입금 차이를 볼 수 있다.
프레디맥에 따르면 지난 1분기 시기에 재융자를 신청해 성공한 이들 가운데 31%는 30년 모기지를 유지하고 있던 이들이 15년짜리로 갈아탄 경우이다.
또한 은퇴를 앞두고 있는 일부 융자자는 모기지 상환만기일을 얼마 남지 않게 되자 아예 예정일 보다 미리 상환금을 완납해 버리는 경우도 많았다.
이유는 또 다른 금융위기를 만날 경우 곤경에 빠지지 않으려는 방지 차원이었다.
그만큼 경제위기에 의한 금융기관의 파동은 깊은 상처를 냈었다는 반증이다.
모기지 상환 기간이 얼마 남지 않은 이들은 이처럼 경제에 대한 극도의 불안감을 경험했으며, 이같은 불안감은 현재 상당 기간이 남은 융자자들에게는 재융자하면서 낮은 이자율을 갖도록 하는 촉매제 역할을 한다.
이들은 낮은 이자율을 확보할 경우 또 다른 경제 위기가 오더라도 남은 기간내내 낮은 이자를 확보, 큰 걱정은 없다는 보상심리이다.
30만 달러를 30년 만기 모기지로 빌릴 경우 현재 렌더로부터 받을 수 있는 이자율은 3.75%이며, 15년 짜리의 경우 3%선에서 확보할 수 있다.
이 경우 15년짜리와 30년짜리의 월 상환금은 금액차이를 내 보면 약 683달러라는 격차를 낸다. 즉 15년짜리 모기지를 확보할 경우 30년짜리 모기지를 얻었을 때 보다 683달러를 더 낸다는 말이다.
그러나 이같이 상환을 꾸준히 해 5년만 되면 총액을 따져볼 때 15년 모기지를 얻었을 경우엔 30년 짜리 보다 1만4735달러를 덜 내게 되며, 에퀴티에서는 무려 5만5679달러를 더 확보할 수 있다는 계산이 나온다.
15년 뒤에는 이자만으로도 무려 6만8000달러를 절약하는 결과를 보기 때문에 낮은 이자율을 보이고 있는 요즘은 그야말로 될 수 있는 한 15년짜리 모기지로 갈아타야 한다는 동기가 크게 부여된다.
그러나 이같은 계산만으로 무조건 15년 모기지 이자율이 유리하다는 말을 일률적으로 할 수 없다.
그리고 처음 집을 구입하는 이들은 이같은 모기지 계산법에 대해서 제대로 이해를 하지 못하며, 이면에 숨어 있는 각종 수수료 등의 항목에 대해서도 잘 알지 못한다.
그렇기 때문에 월 상환금이 적은것을 선호하게 되며, 자연스레 그런 경우엔 30년짜리가 선호되는 것은 당연하다.
게다가 직장이 불안하거나 임금이 줄어들 것을 예상하는 경우, 모기지 융자상환금이 월 수입액의 40% 이상을 차지할 경우에는 다소 월상환금을 줄이는 것이 더 유리하다.
30년 고정을 가진 이들이라도 언제든지 여유가 생길 경우에는 상환금 보다 많이 납부해 원리금을 줄일 수 있다는 점을 늘 염두에 두면 무리를 해서 15년으로 갈아타려는 욕심은 낼 필요 없다.
그러나 지금 수많은 이들은 그들의 머릿속에서 15년으로 갈아탈 경우 30년 보다 훨씬 유리하다는 판단을 저벌지 못하는 상황이다.
또 한편에서는 자신의 개인적인 펀드를 들고 있었던 이들 가운데에서도 이를 해지하고 이를 찾아 모기지 상환 잔여분의 원리금을 갚는 이들도 많아졌다.
점차 모기지 상환기간을 줄이려는 이들이 많아지고 있다는 것이 바로 최근 모기지 융자시장의 지적이다.
최철호 선임기자
23일 현재 15년 만기 모기지 이자율은 2.83%를 나타내고 있으며, 30년 만기는 3.53%를 보였다.
15년 만기 모기지 이자율이 사상 최저 수준을 보이고 있는 것도 그렇지만, 30년 만기 이자율과의 차이가 점점 더 벌어지고 있는 것도 최근 이 융자를 선택하는 이들이 급증하는 이유가 된다.
현재 15년과 30년과의 차이는 0.7% 포인트이며, 이는 지난 2007년 주택시장 붕괴 직전의 차이 0.31% 보다 2배나 더 벌어진 상황이다.
프레디맥 프랭크 노데프트 수석 경제학자는 ”의심할 것도 없이 15년과 30년과의 이자율 차이가 많이 벌어지면서 그 어느 때 보다도 큰 격차를 낸다”고 말하고 ”이 때문에 15년 융자 선호도가 늘어났다”고 말했다.
그는 ”연방준비제도이사회가 초저금리를 유지하기 때문에 단기 융자의 이자율은 아주 낮은 상황이다”고 말했다.
10년 만기 국공채의 이자율은 30년 고정 모기지 이자율을 정하는 기준이 되고 있으며, 5년 만기 국공채는 15년 모기지 이자율의 기준이된다.
최근 10년 만기 국공채와 5년짜리의 이자율 격차는 지난 1962년이후 어느 시기 보다도 큰 격차로 벌어져 있다.
이 때문에 15년 모기지 이자율과 30년 이자율의 차이는 벌어질 수 밖에 없다.
30년 고정 모기지를 유지하고 있던 이들로서는 지금 15년짜리로 갈아탈 경우 상당한 납입금 차이를 볼 수 있다.
프레디맥에 따르면 지난 1분기 시기에 재융자를 신청해 성공한 이들 가운데 31%는 30년 모기지를 유지하고 있던 이들이 15년짜리로 갈아탄 경우이다.
또한 은퇴를 앞두고 있는 일부 융자자는 모기지 상환만기일을 얼마 남지 않게 되자 아예 예정일 보다 미리 상환금을 완납해 버리는 경우도 많았다.
이유는 또 다른 금융위기를 만날 경우 곤경에 빠지지 않으려는 방지 차원이었다.
그만큼 경제위기에 의한 금융기관의 파동은 깊은 상처를 냈었다는 반증이다.
모기지 상환 기간이 얼마 남지 않은 이들은 이처럼 경제에 대한 극도의 불안감을 경험했으며, 이같은 불안감은 현재 상당 기간이 남은 융자자들에게는 재융자하면서 낮은 이자율을 갖도록 하는 촉매제 역할을 한다.
이들은 낮은 이자율을 확보할 경우 또 다른 경제 위기가 오더라도 남은 기간내내 낮은 이자를 확보, 큰 걱정은 없다는 보상심리이다.
30만 달러를 30년 만기 모기지로 빌릴 경우 현재 렌더로부터 받을 수 있는 이자율은 3.75%이며, 15년 짜리의 경우 3%선에서 확보할 수 있다.
이 경우 15년짜리와 30년짜리의 월 상환금은 금액차이를 내 보면 약 683달러라는 격차를 낸다. 즉 15년짜리 모기지를 확보할 경우 30년짜리 모기지를 얻었을 때 보다 683달러를 더 낸다는 말이다.
그러나 이같이 상환을 꾸준히 해 5년만 되면 총액을 따져볼 때 15년 모기지를 얻었을 경우엔 30년 짜리 보다 1만4735달러를 덜 내게 되며, 에퀴티에서는 무려 5만5679달러를 더 확보할 수 있다는 계산이 나온다.
15년 뒤에는 이자만으로도 무려 6만8000달러를 절약하는 결과를 보기 때문에 낮은 이자율을 보이고 있는 요즘은 그야말로 될 수 있는 한 15년짜리 모기지로 갈아타야 한다는 동기가 크게 부여된다.
그러나 이같은 계산만으로 무조건 15년 모기지 이자율이 유리하다는 말을 일률적으로 할 수 없다.
그리고 처음 집을 구입하는 이들은 이같은 모기지 계산법에 대해서 제대로 이해를 하지 못하며, 이면에 숨어 있는 각종 수수료 등의 항목에 대해서도 잘 알지 못한다.
그렇기 때문에 월 상환금이 적은것을 선호하게 되며, 자연스레 그런 경우엔 30년짜리가 선호되는 것은 당연하다.
게다가 직장이 불안하거나 임금이 줄어들 것을 예상하는 경우, 모기지 융자상환금이 월 수입액의 40% 이상을 차지할 경우에는 다소 월상환금을 줄이는 것이 더 유리하다.
30년 고정을 가진 이들이라도 언제든지 여유가 생길 경우에는 상환금 보다 많이 납부해 원리금을 줄일 수 있다는 점을 늘 염두에 두면 무리를 해서 15년으로 갈아타려는 욕심은 낼 필요 없다.
그러나 지금 수많은 이들은 그들의 머릿속에서 15년으로 갈아탈 경우 30년 보다 훨씬 유리하다는 판단을 저벌지 못하는 상황이다.
또 한편에서는 자신의 개인적인 펀드를 들고 있었던 이들 가운데에서도 이를 해지하고 이를 찾아 모기지 상환 잔여분의 원리금을 갚는 이들도 많아졌다.
점차 모기지 상환기간을 줄이려는 이들이 많아지고 있다는 것이 바로 최근 모기지 융자시장의 지적이다.
최철호 선임기자
[워싱턴 중앙일보]
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