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주택용 부동산 융자의 이자율은 최저가를 기록하면서 하한선 행진을 계속 이어가고 있으나 상업용의 경우 이자율이 이같은 혜택을 별로 보지 못하고 있다.
부동산 경기가 한창 주가를 높일 때 호텔이나 사무실 건물, 혹은 쇼핑센터 몰 등 상업용 부동산 융자는 5년 짜리 융자를 즐겨 했었다.
대부분의 이같은 모기지의 상환기간은 이 때문에 내년에 마감되는 것이 운명처럼 정해진 채 마주하고 있다.
그러나 렌더들은 이들 상업용 부동산 소유자들에 융자기한이 만료된다 하더라도 재융자는 장담할 수 없다고 벼르고 있거나, 실제 그럴 용의가 전혀 없어 보여 앞으로 상업용 부동산 부문이 상당한 경제의 우려로 작용할 공산이 크다.
게다가 재융자가 이뤄진다 하더라도 렌더들은 이전에 적용하던 것처럼 낮은 이자율은 더 이상 기대하지 말 것을 충고하고 있어 상업용 부동산 소유 자체가 큰 부담으로 작용할 수 있어 보인다.
렌더들은 더구나 만일 상업용 부동산이 언더워터 상태일 경우 추가 현금을 더 준비하지 않을 경우 재융자는 불가능하다는 조건을 붙이기도 하고 있다. 그렇다 하더라도 이 경우 재융자의 이자율은 상당히 높은 수준으로 제시한다.
융자 전문가들은 이처럼 상업용 부동산 재융자에서는 매우 엄격한 조건이 적용되는가 하면 변동이자율도 강요받는 일이 허다하다고 지적한다.
모기지 관련 채권의 분석을 주요 업무로 하는 트랩(Trepp)의 분석에서 무려 700억달러 규모의 상업용 부동산 관련 모기지 관련 채권 만기가 바로 내년이다.
이 가운데 155억달러 규모는 고정이자율 모기지 관련이나 나머지 가운데 122억달러 규모는 변동이자율을 가진 것이며, 바로 이 부분이 재융자시 상당한 애로를 겪으며 위험스런 폭탄으로 간주된다.
지난 호경기 시절에는 상업용 부동산 이자율 역시 매년 낮아지면서 투자자들의 비용을 절약하도록 해줬으나 이제는 이같은 호시절은 이미 지났으며 험한 앞길이 놓여 있는 셈이다.
현재 상업용 부동산의 융자에서 일부 융자는 ARM이 무려 5%에 이르고 있다. 이는 바로 엄청난 부대 비용을 감안해야 한다는 말이다. 아무리 상업용 부동산에서 다소 이익이 나온다 하더라도 이 정도의 이자율을 지불하려면 수익이 적자로 돌아서는 상황이 아닐 수 없다.
예를 들어 LXR 고품격 리조트의 경우를 들어보자, 푸에르토리코에 위치한 엘 콘키스타도르와 엘 산후안 호텔 등 모두 12개의 호텔을 소유하고 있는 블랙스톤그룹은 지난 2007년에 13억달러의 재융자를 이루면서 변동 이자율을 채택했다.
그 비율은 5%가 넘었으나 이자율 하락에 따라 1% 정도로 내려갔다. 이처럼 이자율이 내려갔을 때에는 블랙스톤 그룹이 호텔에서 수익이 적게 나오더라도 큰 부담을 염려하지 않아도 됐었다.
그러나 2011년 수익은 6500만달러로 집계됐던 이면에 2억2500만달러 상당의 자본잠식을 겪었다. 이후 이자율이 치솟은 것은 두말할 것 없는 상황이었다.
이 때문에 모기지 회사들은 블랙스톤 그룹을 감시대상 리스트에 올렸다. 블랙스톤사는 2년 동안의 유예기간을 받기는 했지만 이는 이미 2000만달러의 비용을 충당한 뒤 현재의 이자율을 1%에서 4.25%로 올려놓는다는 조건에 합의했어야 했다.
이처럼 상업용 부동산의 경우 낮은 이자율을 적용받지 못할 경우 소유주들은 소유물건을 포기해야만 하는 상황이다.
또한 골드만 삭스의 화이트홀 펀드를 관리하는 한 벤처기업은 최근 뉴욕 맨해튼의 파크 센트럴 호텔을 인수하면서 융자한 2억300만달러 상당의 융자가 지난해 11월에 만기가 도래했었다. 이를 갚기 위한 재융자에 실패했던 이 벤처기업은 결국 부채상환 불능, 즉 디폴트를 선언했다.
확실히 이전에는 크레딧점수 즉 신용도가 높으면 융자가 쉬웠었고, 특히 건물을 소유한 이들의 경우 건물 가치가 오르면 덩달아 신용도도 오르는 것이 보통이었기에 융자는 매우 쉬웠다.
이 때문에 자신의 거창한 빌딩을 소유한 소유주들과 아파트 건물 소유자들은 아주 훌륭한 융자 덕에 쉬운 생애를 만끽할 수 있었다.
그러던 상황은 지금 부동산 주택을 수개씩 소유하다 붕괴된 시장에서 어려움을 겪고 있는 일반인들처럼 상업용 부동산 소유자들 역시 어려운 상황을 겪고 있으며 이는 조만간 불어닥치는 융자마감시간에 맞춰 또 다른 부동산 시장 위험요소로 작용할 공산이 크다.
한 분석에 따르면 상업용 부동산 소유자들의 재융자가 이뤄지지 않는 현상태에서 만기도래되는 융자의 채무불이행은 불보듯 뻔한 것이며, 지금까지 채무불이행 비율이 지난 3년동안 0.3%에서 9.5%로 치솟은 이후 아마도 더 높은 비율로 오르며 문제시 될 것이라고 전망했다.
최철호 선임기자
부동산 경기가 한창 주가를 높일 때 호텔이나 사무실 건물, 혹은 쇼핑센터 몰 등 상업용 부동산 융자는 5년 짜리 융자를 즐겨 했었다.
대부분의 이같은 모기지의 상환기간은 이 때문에 내년에 마감되는 것이 운명처럼 정해진 채 마주하고 있다.
그러나 렌더들은 이들 상업용 부동산 소유자들에 융자기한이 만료된다 하더라도 재융자는 장담할 수 없다고 벼르고 있거나, 실제 그럴 용의가 전혀 없어 보여 앞으로 상업용 부동산 부문이 상당한 경제의 우려로 작용할 공산이 크다.
게다가 재융자가 이뤄진다 하더라도 렌더들은 이전에 적용하던 것처럼 낮은 이자율은 더 이상 기대하지 말 것을 충고하고 있어 상업용 부동산 소유 자체가 큰 부담으로 작용할 수 있어 보인다.
렌더들은 더구나 만일 상업용 부동산이 언더워터 상태일 경우 추가 현금을 더 준비하지 않을 경우 재융자는 불가능하다는 조건을 붙이기도 하고 있다. 그렇다 하더라도 이 경우 재융자의 이자율은 상당히 높은 수준으로 제시한다.
융자 전문가들은 이처럼 상업용 부동산 재융자에서는 매우 엄격한 조건이 적용되는가 하면 변동이자율도 강요받는 일이 허다하다고 지적한다.
모기지 관련 채권의 분석을 주요 업무로 하는 트랩(Trepp)의 분석에서 무려 700억달러 규모의 상업용 부동산 관련 모기지 관련 채권 만기가 바로 내년이다.
이 가운데 155억달러 규모는 고정이자율 모기지 관련이나 나머지 가운데 122억달러 규모는 변동이자율을 가진 것이며, 바로 이 부분이 재융자시 상당한 애로를 겪으며 위험스런 폭탄으로 간주된다.
지난 호경기 시절에는 상업용 부동산 이자율 역시 매년 낮아지면서 투자자들의 비용을 절약하도록 해줬으나 이제는 이같은 호시절은 이미 지났으며 험한 앞길이 놓여 있는 셈이다.
현재 상업용 부동산의 융자에서 일부 융자는 ARM이 무려 5%에 이르고 있다. 이는 바로 엄청난 부대 비용을 감안해야 한다는 말이다. 아무리 상업용 부동산에서 다소 이익이 나온다 하더라도 이 정도의 이자율을 지불하려면 수익이 적자로 돌아서는 상황이 아닐 수 없다.
예를 들어 LXR 고품격 리조트의 경우를 들어보자, 푸에르토리코에 위치한 엘 콘키스타도르와 엘 산후안 호텔 등 모두 12개의 호텔을 소유하고 있는 블랙스톤그룹은 지난 2007년에 13억달러의 재융자를 이루면서 변동 이자율을 채택했다.
그 비율은 5%가 넘었으나 이자율 하락에 따라 1% 정도로 내려갔다. 이처럼 이자율이 내려갔을 때에는 블랙스톤 그룹이 호텔에서 수익이 적게 나오더라도 큰 부담을 염려하지 않아도 됐었다.
그러나 2011년 수익은 6500만달러로 집계됐던 이면에 2억2500만달러 상당의 자본잠식을 겪었다. 이후 이자율이 치솟은 것은 두말할 것 없는 상황이었다.
이 때문에 모기지 회사들은 블랙스톤 그룹을 감시대상 리스트에 올렸다. 블랙스톤사는 2년 동안의 유예기간을 받기는 했지만 이는 이미 2000만달러의 비용을 충당한 뒤 현재의 이자율을 1%에서 4.25%로 올려놓는다는 조건에 합의했어야 했다.
이처럼 상업용 부동산의 경우 낮은 이자율을 적용받지 못할 경우 소유주들은 소유물건을 포기해야만 하는 상황이다.
또한 골드만 삭스의 화이트홀 펀드를 관리하는 한 벤처기업은 최근 뉴욕 맨해튼의 파크 센트럴 호텔을 인수하면서 융자한 2억300만달러 상당의 융자가 지난해 11월에 만기가 도래했었다. 이를 갚기 위한 재융자에 실패했던 이 벤처기업은 결국 부채상환 불능, 즉 디폴트를 선언했다.
확실히 이전에는 크레딧점수 즉 신용도가 높으면 융자가 쉬웠었고, 특히 건물을 소유한 이들의 경우 건물 가치가 오르면 덩달아 신용도도 오르는 것이 보통이었기에 융자는 매우 쉬웠다.
이 때문에 자신의 거창한 빌딩을 소유한 소유주들과 아파트 건물 소유자들은 아주 훌륭한 융자 덕에 쉬운 생애를 만끽할 수 있었다.
그러던 상황은 지금 부동산 주택을 수개씩 소유하다 붕괴된 시장에서 어려움을 겪고 있는 일반인들처럼 상업용 부동산 소유자들 역시 어려운 상황을 겪고 있으며 이는 조만간 불어닥치는 융자마감시간에 맞춰 또 다른 부동산 시장 위험요소로 작용할 공산이 크다.
한 분석에 따르면 상업용 부동산 소유자들의 재융자가 이뤄지지 않는 현상태에서 만기도래되는 융자의 채무불이행은 불보듯 뻔한 것이며, 지금까지 채무불이행 비율이 지난 3년동안 0.3%에서 9.5%로 치솟은 이후 아마도 더 높은 비율로 오르며 문제시 될 것이라고 전망했다.
최철호 선임기자
[워싱턴 중앙일보]
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