최근 주택 시장 침체로 차압 주택이 늘어나면서 가계 지출의 50%이상을 차지하기도하는 모기지 페이먼트는 주택 소유주들에게 부담이 될 수 밖에 없다. 이런 상황에서 주택 모기지 페이오프는 홈오너들의 가장 큰 꿈이다.

집 이외에 특별한 자산이 없는 주택 소유주들은 재산목록 1호인 마이홈의 모기지 페이먼트를 빨리 페이오프(Payoff)하고 싶다. 주택 모기지를 페이오프하고 빚에서 자유로워 질 수 있는 방법들을 살펴본다.

◆모기지 상환 기간을 줄여라

만약 매월 지출하는 모기지 페이먼트 비용을 조금 더 부담할 수 있다면 15년 고정 모기지를 선택하는 것이 좋다고 전문가들은 조언한다. 이는 단순히 주택 융자금을 더 빨리 갚기 위해서만이 아니다. 모기지 페이먼트 기간을 줄이면 더 많은 돈을 절약할 수 있기 때문이다.

직장인 강모씨(42)는 수 년전 6%의 모기지 이자율을 적용받아 은행에서 30만 달러를 융자받고 내 집 마련에 성공했다. 그러나 내 집 마련에 대한 기쁨도 잠시뿐. 강씨가 30년 동안 상환해야 하는 융자금 총액은 64만7515달러이며 이 가운데 이자만 34만7515달러에 달했다.

만약 융자 당시 강씨가 15년 고정 모기지 이자율을 적용받았을 경우 강씨가 부담해야 하는 이자 총액은 15만5683달러다. 19만2000달러의 이자를 절감하는 효과가 있다. 물론 이 경우 매월 내야하는 모기지 페이먼트 부담은 커진다. 30년 고정일 경우 월 1799달러의 모기지 페이먼트를 내야 하지만 15년 고정일 때는 이보다 733달러 많은 2532달러를 내야한다. 하지만 장기적인 관점에선 15년 고정 모기지가 비용 절감 효과가 더 크다는 것이다.

◆모기지 페이먼트를 나눠라

물론 요즘처럼 경기가 좋지 않은 상황에서 15년 고정 모기지를 선택해 월 페이먼트 부담을 늘리는 것은 쉽지 않은 일이다.

그렇지만 모기지의 빚에서 빠져나오기 위한 다른 방법이 없는 것은 아니다. 한 달에 한 번 내는 모기지 페이먼트를 2주에 한 번 꼴로 나눠서 내는 것이다. 만약 2주에 한 번 모기지 페이먼트를 낸다면 전체 모기지 상환 기간을 최대 6년까지 앞당길 수 있고 7만2000달러의 이자를 절감하는 효과가 있다.

매월 빠져나가는 모기지 페이먼트를 2주에 한 번 낸다고해서 처음부터 큰 차이를 느낄 수는 없다. 여기에는 작은 비밀이 숨겨져 있다. 한 달은 4주보다 조금 길다. 모기지 페이먼트를 2주에 한 번 꼴로 계속 내면 일년에 12번 내야하는 페이먼트가 13번으로 늘어나게 된다.

개인마다 차이가 있지만 매년 13번의 모기지 페이먼트를 내면 5년에서 7년까지 페이오프 기간을 앞당길 수 있다. 여기에 수 만 달러의 이자 절감 효과까지 거둘 수 있으니 시도해 볼만 하다.

◆자동이체 페이먼트 플랜을 사용하라

최근 대부분의 융자 은행들은 자동이체 시스템 사용을 권장하고 있다. 많은 은행들은 자동이체 시스템을 무료로 운영하고 있다. 하지만 다른 은행 체킹 계좌에서 모기지 계좌로 페이먼트를 이체 할 경우 건당 2.50달러에서 6.95달러의 수수료를 지불해야 한다.

또한 처음 자동이체 시스템 등록에만 200~400달러의 비용을 내야하는 경우가 생기기도 한다.

모기지 은행의 자동 이체 시스템과 수수료를 확인한 뒤 무료 서비스를 제공하는 곳을 선택해 2주에 한 번 페이먼트를 자동이체로 빠져나가게 하는 방법을 사용하면 비용 절감 효과를 거둘 수 있다.

◆기존 페이먼트에 10%를 더하라

자동이체 페이먼트 시스템을 이용해 2주에 한 번 페이먼트를 낼 경우 은행과 주택 소유주 사이의 혼선이 올 수 있다.

매월 상환해야 하는 모기지 페이먼트를 은행과 상의없이 자동이체로 바꿀 경우 은행측은 먼저 받은 페이먼트를 돌려보내거나 에스크로 어카운트로 보내버리는 경우가 종종 발생하기도 한다. 이처럼 자동이체나 온라인 어카운트 사용이 서투를 땐 매월 내는 모기지 페이먼트를 조금 더 내는 방법을 선택하는 것이 좋다.

만약 매달 내는 페이먼트 체크에 기존 상환 금액에 10%씩을 더해 상환한다면 그 효과는 2주에 한 번 모기지 페이먼트를 내는 것과 비슷하다.

최상의 방법은 매달 정해진 상환금에 10%의 금액을 더해 자동이체로 모기지 페이먼트를 갚아 나가는 것이다. 이 경우 사전에 은행측에 자신이 모기지 페이먼트 금액을 원래 페이먼트보다 더 내고 있음을 확인시키는 것이 중요하다.

◆올바른 모기지를 선택하라

앞서 언급한 모든 모기지 페이먼트 절감 계획들은 올바른 모기지를 선택했을 경우에 가능한 방법들이다. 최근 모기지 이자율이 최저 수준을 기록하면서 더 낮은 이자율의 혜택을 보기 위해 재융자를 생각하는 주택 소유주들이 많다.

이 때 어떤 융자은행들이 어떤 조건을 제시하는지 확인하는 것이 좋다. lendingtree.com이나 quickenloans.com bankrate.com 등에서 각 은행들의 융자 조건을 확인할 수 있다. 다음 현재 자신의 은행에 최적의 재융자 조건을 맞춰 줄 수 있는지 확인해 본다.

하지만 융자 기준은 예전보다 훨씬 까다로워졌다는 것을 명심해야 한다. 재융자를 위한 3가지 기준은 다음과 같다.

우선 총부채상환비율(DTI)이다. 융자 은행들은 주택 소유주의 DTI 비율이 38% 이하이길 원한다. 이는 주택 소유주의 총 월 수입 가운데 모기지 페이먼트 비율이 38%를 넘지 않는 것을 뜻한다. 또한 주택의 가치 대비 융자비율(LTV)이 80% 이하면 좋다. 예를 들어 주택의 가치가 20만 달러이면 융자 은행들은 16만 달러 이상 재융자를 해주지 않는다.

마지막으로 크레딧 점수다. 일반적으로 융자 은행들은 620점 이상의 FICO 점수를 요구하지만 740점 이상의 크레딧 점수는 낮은 이자율을 적용받는데 좋다. 재융자는 모기지 이자율을 낮추기 위한 선택이다. 지금은 홈 오너십을 위한 기본으로 돌아가야 할 때다. 모기지를 페이오프한 시점은 주택 소유주들에게 가장 즐거운 순간으로 기억될 것이다.

곽재민 기자 [email protected]

워싱턴 중앙일보