숏세일

부동산 시장 매물의 절대 다수를 차지지고 있는 숏세일은 그 성공과 실패에 따라 셀러의 득과 실이 하늘과 땅 차이만큼 명확한 차이를 보이고 있다.

숏세일을 진행함에 있어서 셀러는 3가지 경제적 이득을 얻고자 노력하고 또 이를 성취해야만 진정한 숏세일 성공을 통한 재기의 발판을 만들 수 있다.

그 첫째는 해당은행의 승인을 받아 보유하고 있는 부동산을 성공적으로 판매 관련 부채를 은행으로부터 탕감받아 더 이상의 경제적 손실을 피하는 일로 숏세일의 원론이라 하겠다.

둘째는 숏세일 성공을 통해 손상된 크레딧의 복원 기간을 앞당겨 신용사회에 있어서 재기의 발판을 만들 수 있는 것으로 어찌보면 숏세일을 해야 하는 가장 중요한 조건이 될 수도 있다.

세째는 숏세일을 통해 얻을 수 있는 간접 수익창출로 모기지 페이먼트와 재산세를 절약할 수 있다는 것이다. 그러나 숏 세일의 가장 중요한 부채탕감이나 빠른 크레딧 복원을 잊어버리고 자칫 간접 수익창출에 더 큰 욕심을 내어 숏세일에 실패하는 경우가 있다.

최근 밸리지역에 24만~26만달러 시세의 타운하우스 처분을 위해 숏세일을 시작한 김씨의 경우 25만 달러 전액 현금 오퍼를 받고도 은행으로부터 최종 승인을 받지 못해 숏세일을 성공시키지 못하고 있다.

한 달이면 바로 승인이 나고 끝낼 수 있는 매물이었는데 HOA 연체금 8000달러가 뜨거운 감자가 된 것이다.

해당은행은 숏세일 승인조건에서 HOA 연체금 8000달러를 제외시켰고 셀러는 이를 바이어 쪽에 청구하여 해당 부동산의 구입가격에 포함시키려 했다. 그러나 해당 부동산 단지의 평균가격이 25만달러 수준으로 바이어는 "다른 매물을 기다렸다가 25만달러 미만에 구입하면 되는데 왜 HOA 연체금 8000달러를 대신 납부하면서까지 부동산 구입을 해야 하냐"며 오퍼가격을 조정하여 은행쪽과 3번째 가격 협상을 하고 있는 것이다.

셀러는 그때서야 HOA를 해결해 보려고 하지만 8000달러라는 목돈을 만들어야 하는 일이 결코 쉽지 않게 된 것이다.

또 다른 경우는 세입자에게서 온 문의사항으로 렌트비를 꼬박꼬박 냈는데 HOA로부터 수도공급과 TV 케이블의 중단 통보를 받았는데 어떻게 해야 하느냐는 내용이었다.

상황을 알아보니 렌트비를 받고서도 숏세일을 한다는 이유로 모기지 페이먼트를 하지 않은 셀러가 HOA까지 납부하지 않아서 지난주 HOA로부터 해당 부동산의 수도공급과 TV 케이블의 중단 통보를 받고 부랴부랴 3000달러까지 불어난 HOA를 납부했다고 한다.

셀러와 은행만 놓고 본다면 숏세일은 은행에게 모든 손해의 감수를 요구하는 것이다. 하지만 숏세일을 성공시킨 셀러들의 공통적인 모습은 최고의 바이어를 잡기위해 노력하는 것으로 최소한의 HOA 납부는 물론 정원의 관리비를 지출할 수 없다면 셀러 본인이 직접관리하거나 깨끗한 정리정돈을 통해 최상의 오퍼를 받는 것에 힘써야 하고 해당 에이전트와 함께 은행 관계자에게 지속적인 관심과 노력을 기울이는 것이다.