부동산법
Q: 제가 살고 있는 콘도의 가치가 떨어지고 모기지 페이먼트를 감당하지 못해 융자조정 또는 숏세일을 고려하고 있습니다. 콘도를 구입할 때 1차 융자가 있었고 구입 후에 2차 에퀴티 론을 받아 사용했습니다. 융자조정 이난 숏세일을 하게 되면 차압을 방지할 수 있습니까? 이러한 프로그램을 고려할 때 주의할점은 무엇입니까?
A: 대부분의 부동산 거래는 현찰거래가 아닌 금융기관이거나 개인을 통한 융자가 동반한 거래이다. 융자가 동반한 거래일 경우 융자를 제공하는 채권자는 융자지불에 관한 안전 조치로 부동산에 담보를 설정하게 된다. 담보를 설정하는 방법은 여러 가지가 있지만 대부분의 부동산 융자는 신탁증서 (deed of trust)를 작성함으로서 담보설정을 한다.
숏세일의 개념은 융자금액보다 부동산의 가치가 하락했을 경우 은행으로 하여금 부동산을 매매할 수 있도록 허락을 얻는 것이다. 부동산을 매매할 경우 담보로 설정되어있는 신탁증서를 해소하기 위해서는 기본적으로 신탁증서의 금액을 전액 갚아야 한다. 그러나 부동산의 가치하락으로 신탁증서 금액을 갚을 수 없기 때문에 신탁증서를 소유하고 있는 은행의 허락을 받아야 하는 것이다.
숏세일에서 유념해야 할 것은 첫째 숏세일의 신청 중이라서 은행에서 진행 중인 차압절차를 중단하지 않는다는 것 둘째 숏세일을 1차 은행으로부터 허락을 받았고 후순위 은행이 동의 했다 해서 전액지불이 안된 후순위 주택융자의 원금이 탕감된 것은 아니다.
숏세일을 하게 되면 후순위 은행융자가 탕감된 것으로 이해하는데 후순위 은행은 매매가 되도록 신탁증서만 풀어준 것이지만 원래 차용계약은 계속 유효하다. 후순위 은행의 융자자체를 탕감받기 위해서는 후순위 은행으로부터 차용계약 자체의 합의가 있어야하나 일반적으로 후순위 은행이 숏세일 과정에서 차용계약 자체를 탕감하는 경우는 매우 드물다.
주택융자 조정이라는 것은 기본적으로 법에 의하여 만들어진 프로그램이 아니라 은행과의 융자계약을 재합의하여 새로운 융자계약을 하는 것이다.
현재의 융자를 바꾸기 위해서는 은행이 동의하여 바꿔질 수 있는 것이므로 은행에게 절대적인 권리가 있는 것이다.
유념해야할 것의 첫째는 융자조정을 신청하더라도 차압을 중단하고 안하고는 은행의 절대적 권리라는 것 둘째 법적인 근거에서 하는 것이 아니므로 융자조정의 결과는 은행의 내부적인 방침에 의하여 진행된다는 것이다. 그러므로 결과가 은행마다 다르고 때로는 담당 직원에 따라서 달라질 수 있다.
정확한 통계를 알 수는 없지만 일부 언론 보도에 의하면 실질적으로 융자조정의 성공확률은 그리 높지 않다고 한다. 융자소송의 경우 법적인 논리는 표면적으로는 타당하나 실질적으로는 은행의 대응이 일부 변호사들이 말하는 것처럼 간단하지는 않다.
최근에 많은 융자소송이 제기되었는데 몇 달 지나지 않아 법원으로부터 기각되는 경우가 많다. 변호사 협회의 관보에서도 융자소송에 대한 법적인 문제를 지적하고 남용하는 것에 대한 경고를 이미 하고 있는 상태다. 융자소송의 경우 많은 비용을 요구하고 있기 때문에 더욱 신중해야 하다.
이승호 변호사