부동산법
Q: 저는 제가 갖고 있는 상업용 부동산을 담보로 제공하여 한 개인으로부터 빚을 얻었습니다.
그러나 빚을 다 갖은 후에도 채권자가 신탁증서 (Deed of Trust)를 파기하지 않을 뿐만 아니라 담보 재양도증서(Reconveyance)를 카운티에 등기하는 것을 거부하고 있습니다. 담보 재양도에 관한 법과 채권자가 재양도를 거부할 때 제가 가진 권리에 대해서 알고 싶습니다.
A: 금융기관으로부터 융자를 받거나 개인 간에 금전거래가 있을 때 융자를 보증하는 방법으로 부동산을 담보로 제공한다.
담보설정에 대한 서류상으로 확인하는 방법으로 신탁증서(Deed of Trust)를 작성한 뒤 부동산이 위치한 카운티에 등기를 하게 된다. 신탁증서에 기재된 금전적의 의무가 완결되었을 경우에는 재양도증서(Reconveyance)를 카운티에 등기하게 되면 담보해제가 되는 것이다.
일반적으로 담보를 설정하게 한 금전적 의무가 완결되면 채권자(Beneficiary)는 채무가 완결된 후 30일 안에 차용증(Promissory Note)과 신탁증서 원본 그리고 재양도 신청서를 피신탁인(Trustee) 에게 전달해야할 의무가 있다.
차용증과 신탁증서의 원본이 없을 경우에는 카운티 등기소에서 등기된 신탁증서의 사본과 채권자가 제삼자에게 양도한지 않았다는 서약서를 첨부해야 된다.
재양도 신청서를 받을 피신탁인은 신청서와 신탁증서 원본을 받은 후 20일 안에 재양도 증서를 카운티에 등기해야 하고 재양도증서를 카운티에 등기한 후 피신탁인은 채무자에게 차용증과 신탁증서원본을 돌려줘야 하고 재양도증서의 사본을 채권자에게 보내줘야 한다.
개인 간의 금전거래가 아닌 금융기관이 관련된 경우에는 채무의 완료와 이에 따른 재양도증서의 등기는 에스크로회사가 대행하는 경우가 많다. 이런 경우 피신탁인이 재양도증서의 등기를 하는 것이 아니라 에스크로회사가 채무완료와 함께 은행에서 제출한 재양도증서를 등기하는 역할을 하게 된다.
만약의 재양도증서의 등기를 피신탁인이 거부하거나 법정 시한 내에 등기하지 않을 경우에는 채권자가 직접 재양도증서를 등기할 수 있으므로 문제가 발생하는 경우는 매우 드물다. 그러나 채무자가 채무를 완료한 후에도 채권자가 재양도 신청을 거부할 경우에는 전자의 경우와는 달리 복잡한 문제가 발생한다.
물론 채권자가 정당한 이유 없이 재양도 신청을 거부할 경우에는 민사적인 손해배상의 책임뿐 아니라 형사 적인 책임도 있다.
그러나 채권자가 채무가 완료된 후 연락이 안 되거나 재양도 신청을 거부할 경우에는 재양도 증서를 등기하기 위해서는 채무금액에 따른 본드 (Corporate Bond)와 채권자가 채무가 완료된 후에도 재양도 신청을 거부한다는 서약서를 피신탁인에게 제출한 후에야 피신탁인은 재양도증서를 채권자의 신청 없이도 등기할 수 있다.
위와 같이 채무관계가 완료된 후 재양도증서가 등기가 되었는지를 확인하는 것은 매우중요하다.
채권자가 정당한 이유 없이 재양도를 거부할 경우에는 전문 변호사와 상의를 하여 등기에 관한 절차뿐 아니라 채권자에 대한 손해배상 청구 소송에 관한 준비를 해야 한다.
이승호/변호사