전문가가 말하는 숏세일 상식
숏세일에 대해 제대로 알자 최근 심화되고 있는 경기침체속에서도 지난 2월중 주택 판매량이 전년대비 40%이상 증가했다는 뉴스를 보면서 주택가격 하락이 이제 저점에 이르렀다는 조심스런 전망이 나오고 있다. 이런 가운데 숏세일 및 은행소유 주택에 대한 관심이 점점 높아지고 있는데 워싱턴지역의 부동산시장 현황과 궁금한 점을 윈윈부동산의 제임스 리 대표(사진)와 함께 2회에 걸쳐 살펴보자. ◇불경기인가? 준공황인가? 장기간의 경기침체로 직장을 잃고 집을 차압당한 주택주들이 눈물을 흘리는 장면이 언론을 통해 자주 등장한다. 현재의 미국경제상태를 표현하는 공식용어는 불경기(Recession). 그러나 지금이 과연 불경기일까. 주변을 둘러보면 체감경기는 심각하다. 그렇다고 아무도 공황(Depression)이라는 단어는 사용하지 못하고 있다. 현재 실직자가 총 1300만명에 이르며 이 가운데 절반은 지난 3~4개월 사이에 발생했다. 급속도로 경제가 악화되고 있다는 증거다. 이제 고인이 된 전 레이건 대통령은 불경기와 공황이 어떻게 다른가에 대해 명언을 남겼다. “이웃이 직장을 잃으면 불경기이고 내가 직장을 잃으면 공황이다”라고 말해 직장을 잃고 할일이 없는 서민들에게는 실직이 얼마나 무섭고 두려운 것인지 실감케 하고 있다. 미국의 3월 실업률은 8.5%에 육박해 있으며 일반적으로 공황이란 실업율이 12% 이상으로 은행운영 위기와 맞물려 일어나는 상황이다. 지금 미국경제는 공황 일보직전의 유사공황이라는 분석이다. 오바마 정부의 긴급 경제 안정대책도 이 긴급한 상황을 극복하고자 하는 강력한 의지의 표현이며 곧 시장의 변화가 있을 것으로 예상된다. 오바마 정부의 경기 부양책과 관련 숏세일을 중심으로 부동산 시장을 분석해보자 ◇숏세일 진행과정 및 꼭 알아야 할 것들 숏세일은 많은 과정을 통해서 이루어지는데 그 다음과 같다. ▷현재시장가격의 산출과정 (Listing Price) ▷주택시장에 리스팅하여 다양한 방법을 통한 실제 바이어의 오퍼 과정 ▷성립된 계약서 및 제반 서류의 제출 ▷셀러 모기지 은행의 감정및 BPO(Broker Price Option)과정 ▷셀러 모기지 은행의 거부 및 카운터 오퍼 과정 ▷탕감이냐 또는 일부 잔액을 남겨두나 결정 ▷셀러 은행과 협상하는 클로징 비용 문제 ▷셀러 모기지 은행의 최종 승인 과정 ▷바이어 은행의 감정과정 ▷바이어 은행의 감정가 보다 셀러 은행이 승인한 계약서 가격이 높아 다시 협상해야 하는 과정 ▷셀러 은행의 허가서 만기 날짜(Expire Date)가 되어 다시 연장 받는 과정 ▷바이어가 계약을 포기하여 다시 리스팅 하는 과정 ▷차압을 연기하면서 협상할수 있는 시간적 문제 ▷바이어 은행의 융자문제 ▷최종 세틀먼트. 이 많은 과정 중에서 가장 중요한 부분은 어떠한 서류를 준비 할것이며, 현재 셀러의 재정 능력을 어떻게 설명할 것이며, 보통 2군데 이상되는 셀러 쪽 모기지 은행과의 밀고 당기는 협상전략을 어떻게 세울 것인가가 가장 중요한 핵심이다. 따라서 숏세일 케이스를 아무나 할수 없는 이유가 바로 여기에 있다. 수많은 숏세일 케이스를 가지고 있는 은행들은 제출된 서류 검토부터 부동산 회사와 의견을 교환해야 하는데 은행 스스로 연락하진 않는다. 모든 케이스는 매일매일 직접 점검하는일은 셀러쪽 부동산 회사가 담당해야 한다는 것이다. ◇문답으로 풀어보는 숏세일 Q.숏세일은 언제 시작하는 것이 가장 좋은가? A.모기지 연체가 시작됨과 동시에 현 재정상태를 면밀히 검토한 후 숏세일 전문회사의 상담을 받아 시작하는 것이 좋다. Q. 차압통지서를 받았어도 가능한가? A. 그렇다. 보통 은행은 3개월 이상 연체되면 NOD (NOTICE OF DEFAULT)를 발송한다. 다시 3개월 후 경매 세일 통지서 (NOTICE OF TRUSTEE SALE)가 변호사 사무실로부터 발송된다. 이때부터 21일 안에 경매를 통해서 차압절차를 마무리 한다. 이런 중요한 서류를 가끔 주택소유주들은 버리거나 무시하는데 절대 그러면 안된다. 숏세일을 진행하면서 차압을 연기할 수 있기 때문이다. 그러나 숏세일 진행중에도 차압당할 수 있다. 이유는 은행이 결정권을 가지고 있기 때문이다. Q.숏세일 하며서 12개월 정도 모기지 페이먼트 안내면서 살 수 있다는데 사실인가? A.가능한 일이다. 앞에서 설명한 것과 같이 숏세일의 어려운 과정을 통해서 차압을 연기하거나, 은행에 계류중인 서류가 진행되고 있어야 가능하다. Q.모기지 잔액을 전부 탕감 받을 수 있나? A.케이스마다 다 다르다. 보통 1차 은행은 남은 모기지 잔액을 탕감해주지만 2차, 3차 은행은 매우 까다롭다. 그 이유는 2,3차 은행은 너무 많은 손실을 보기 때문이다. Q.컬렉션 한다거나 노트를 발행한다면 어떻게 하는 것이 가장 좋은가? A.만약 2.3차 은행에서 컬렉션 한다거나 일부노트를 발행한다고 무조건 안 받아들일 이유는 없다. 왜냐면 대부분의 컬렉션이나 무담보 노트는 숏세일이 끝난 후 재협상이 가능하기 때문이다. 파산(BANKRUPTCY)을 피해 보는것이 최선의 방법일 수 있다.