계약문구 하나하나 살펴야
1. 리스 기간은 비즈니스 '생명' 리스 기간 및 렌트비는 사업체를 살 때 가장 신경써야 할 항목이다. 많은 한인들은 렌트비를 한달에 얼마 내고, 몇년 리스에 몇년 옵션 등 극히 단편적으로 알고 있는데 리스만큼 복잡하고 함정이 많은 것은 없다. 일반적인 양식으로 된 리스건, 변호사가 작성하건 리스 계약서(Lease Agreement)는 문구 하나하나를 잘 살펴야 한다. 바이어는 리스가 비즈니스의 모든 것이 걸린만큼 변호사의 도움을 받는 것이 좋다. 리스에서 기본적으로 챙겨야 할 사항은 렌트비는 얼마이고, 매년 얼마만한 비율로 올라가는지와 캠 차지 등이다. 그 다음으로 독점사용권리(Exclusive Use Right) 조항도 반드시 확인해야 한다. 자신이 99센트 스토어를 하고 있는데 이 조항이 ‘독점(Exclusive)’으로 되어 있지 않으면 랜드 로드가 새로운 테넌트에게 유사 업종인 잡화 가게를 할 수 있도록 허용할 수 있기 때문이다. 대개 테넌트의 독점사용권리 조항은 리스 계약서의 첫 장에 나온다. 그리고 옵션 내용도 잘 챙겨야 한다. 리스 기간이 끝난 후에 재리스를 해준다는 옵션이 현주인에게 해당되고 바이어에게는 통용되지 않을 수 있으니 유의해야 한다. 남은 기간 3년에 5년 옵션 정도는 현셀러의 조건을 승계받는(Assign) 것이 좋다. 왜냐하면 리스 계약을 새롭게 하게 되면 리스 기간은 연장될 수 있으나 대개의 경우 렌트비가 오를 가능성이 높기 때문이다. 어느 쪽이 유리한지를 잘 계산해야 한다. 2. 정확하게 매상 확인을 부동산 업계에서 가장 말 많고 탈 많은 것이 바로 매상 확인이다. 리스조건과 함께 매상을 확인이 무난히 끝나면 에스크로가 끝났다고 해도 과언이 아니다. 비즈니스 매매를 결정짓는 결정적인 요인이기 때문에 셀러와 바이어가 바짝 긴장한다. 매상 확인의 정도는 없다. 바이어는 하루 종일 계산대에서 일하겠다고 하고 셀러는 종업원 때문에 신경쓰이니 밖에서 손님 오가는 것만 확인하라고 할 수 있다. 양측이 원만히 합의하는 수 밖에 없다. 바이어가 매상을 확인하기 전에 셀러가 미리 장부나 물품구입 영수증 등을 보여주면 원만히 끝날 수 있다. 아이비 리얼티 비즈니스팀의 한 에이전트는 “타운 내에서 민감한 비즈니스를 사려면 오퍼를 널기 전에 미리 매상을 체크하는 것이 바람직하다”고 조언한다. 또한 매상 확인은 매상을 알아보는 것으로 끝내야 한다. 바이어가 매상 이외의 다른 사항을 알기 원하면 셀러의 감정을 상하게 할 수 있다. 매상 문제가 무난히 넘어가면 트레이닝 기간에 궁금한 사항을 물어보는 것이 좋다. 3. 너무 싸게 나온 가게는 요주의 여러가지 원인이 있을 것이다. 주인의 능력이 안된다든지, 자금 흐름에 이상이 있을 수도 있고, 아니면 집안 사정 때문일 수도 있다. 하지만 현주인이 얼마 동안 운영했는지를 알아본다. 심지어는 사업체를 구입한 지 2~3주 만에 매물로 나오는 경우가 있다. 이런 경우에는 잘못 구입했다거나 사고가 일어났을 수도 있다. 이런 매물은 바이어가 해당 업종에 전문적인 경험이 있으면 그냥 줍는 경우도 있다. 또 계약서는 낮은 금액으로 쓰고 나머지 돈은 현찰로 달라는 매물은 피하는 것이 좋다. 이런 물건은 나중에 팔 때도 현찰로 팔아야함은 물론이다. 언더(Under) 매물은 세금 문제가 걸려 매매가 성사될 확률이 낮다. 4. 경쟁 너무 심하면 과감하게 포기를 비즈니스를 하는 한인들에게 “요즘 장사 잘 되십니까” 라고 물어보면 십중팔구는 “간신히 밥만 먹고 산다”고 대답한다. 실제로 비즈니스가 잘 되는 한인들로부터도 ‘돈 많이 벌고 있다’는 얘기는 듣지 못한다. 왜 그럴까. 여러가지 이유가 있을 수 있겠으나 비즈니스가 잘 된다고 하면 자신의 업소 인근에 가게를 열어 ‘반반씩 나눠먹기’를 할 가능성도 있기 때문이다. 흥미로운 점은 잘 되는 업소 인근에 같은 업종의 가게를 오픈하는사람들은 대개 가게 주인과 잘 아는 사람들이라는 것이다. 이스트 LA에서 옷가게를 하는 L씨는 2년 동안 자신을 따라다니는 사람이 한 블록 떨어진 곳에 옷 가게를 내자 배신감을 금치 못하고 있다. L씨에게 비즈니스를 배우고 싶다며 접근한 그는 L씨 가게의 모든 정보를 파악하고 ‘이 정도면 나눠 먹을 수 있겠다’며 가게를 연 것으로 L씨는 알고 있다. 경쟁이 심하면 마진이 적다. 매상에 비해 내실이 적어지지만 부정적인 것만은 아니다. 경쟁이 있다는 것은 그 지역에 인구가 많아 상권이 활발하다는 뜻이기도 하다. 주인이 부지런하게 아이템을 개발하면 승부를 걸 수 있는 장점도 있다. 5. ‘선수’들이 매상 올린 가게는 피하라 위치는 괜찮은데 매상이 얼마 안되는 마켓, 리커 스토어를 싼 값에 사서 급히 매상을 올린 후 비싸게 파는 매물은 대개가 빛좋은 개살구다. 우유나 계란 등을 말도 안되는 싼 가격으로 팔면서 매상을 급조한다. 심지어는 주 아이템인 담배, 맥주까지도 수퍼 마켓보다 싼 가격을 붙인다. 매상은 정확한데 남는 게 거의 없다. 이런 가게를 구입한 주인이 가격을 정상적으로 올리려면 많은 시간이 걸린다. 싼 값에 길들여진 주민들을 달래려면 조금씩 가격을 인상해야 하기 때문이다. 가게를 둘러볼 때는 물건 값이 어떤지 그 계통의 전문가를 대동하는 것이 좋다. 특히 술을 파는 업소를 살 경우에는 ABC 라이선스 상태를 미리 알아보면 시간을 절약할 수 있다. 6. 너무 매상이 적은 가게는 고생만 한다 자금이 부족해 싼(매상이 적은) 가게를 사는 경우가 있다. 심한 경우에는 생활비도 안나오는 경우가 있다. 예를 들어 한달 매상이 2만5천달러인 리커 스토어를 5만달러 플러스 인벤토리로 샀다 치자. 들어간 돈은 8만~9만달러. 구입가가 매상의 2배니까 싸게 샀다고 할 수도 있으나 이런 경우는 죽어라고 고생만 한다. 부부가 새벽부터 밤늦게까지 쉬지않고 일해도 남는 돈은 4천~4천5백달러선. 여기에 오너캐리나 은행 융자가 끼여 있으면 집에 가지고 들어가는 돈은 거의 없다. 이런 경우는 차라리 남의 가게에서 일하는 게 낫다는 계산이 나온다. 더군다나 경험이 전혀 없는 비즈니스를 소자본으로 운영하려면 많은 리스크가 따른다. 7. 완벽한 비지니스는 없다 주 5~6일 영업하는 고층빌딩 내 커피샵은 시간이 짧고 안전해서 한인들이 선호하는 비즈니스. 하지만 다음과 같은 어처구니없는 경우도 있을 수 있다. 건물 몇개 층을 사용하는 큰 회사가 다른 곳으로 이사가고 오랜 기간 입주자가 채워지지 않는다면, 그 커피샵을 구입하려고 친지로부터 빌린 현찰과 은행 융자는 물거품이 될 것이다. 가게를 중심으로 한 지역 경제의 흐름을 읽는 안목을 키우자. 그러면 그 지역의 상권이 쇠퇴하는지, 활성화하는지 알 수 있을 것이다. 많은 사람과 교류하는 담당 부동산 에이전트와 항상 상의하는 것이 좋다. 이 세상에서 완벽한 비즈니스는 없다. 그런 사업체는 정보에서 한발 앞서는 에이전트가 산다. 8. 장비가 너무 낡아도 곤란하다 장비 고치는 비용을 무시할 수 없다. 자주 고장나면 비용도 많이 들지만 비즈니스에도 차질이 생긴다. 장비에 이상을 발견했으면 에스크로를 닫기 전에 고쳐달라고 요청한다. 에스크로를 닫은 후에 고쳐달라고 아우성쳐도 고쳐주는 셀러는 거의 없다. 더 이상 자신의 가게가 아니기 때문이다. 대형 냉장고. 에어컨 등을 사용하는 경우 수리비가 장난이 아닐 수 있다.