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알기 쉬운 융자- 주택 재융자의 고난

2007년 8월, 모기지 시장의 금융대란으로 인하여 모든 주택융자의 심사기준이 바뀐 후, 달라진 재융자 가이드라인들은 순식간에 타임머신을 타고 과거로 회귀하듯 90년대 중반으로 모든 것을 돌려놓았다. 근엄하고 엄격한 아버지의 기침 소리 한번으로 침묵과 정돈이 이루어지듯, 들뜨고 방만했던 융자시장이 단번에 엄한 규율과 제재에 갇혀버린 형국이다. 과거로 돌아가는 것도, 새로운 규율에 숨 막히게 적응해야 하는 것도 받아들여야 할 현실이라면 선택의 여지는 없다. 그러나 이 변화는 수많은 주택 소유주들에게 고통을 안겨주고 있고 또 다른 차압의 요인으로 작용하고 있다. 주택을 매입하려는 수요자들은 융자 기준이 문제가 되면 기다리거나 포기할 수도 있지만 이미 주택을 소유하고 있는 사람들 가운데 필히 재융자를 해야만 하는 상황에 접한 이들이 너무도 많기 때문이다. 특히 하이브리드(hybrid), 즉 ‘교체형 변동’을 가지고 있으면서 이자만 내는 ‘interest only’의 페이먼트을 선택했던 수많은 주택 소유주들은 고정기간의 due가 다가오고 있고, 그래서 재융자를 하지 않으면 변화된 페이먼트를 감당하지 못할 수도 있다. 2004년도 전에 집을 매입해서 2차 에퀴티 융자를 쓰지 않았고 크레딧까지 좋은 경우라면 재융자에 문제가 없을 수 있으나 크레딧이 700점 이하이거나 2차 융자를 쓴 상태라면 대다수가 재융자 승인이 불가능한 실정이다. 새로이 바뀐 융자 승인 기준에서는 집값 대비 융자액의 비율인 loan to value, 즉 LTV의 퍼센테지(percentage)를 하향 조정했고 크레딧 점수 기준도 강화됐으며 융자 액수가 크면 클수록 더욱 어려운 승인 기준이 적용되기 때문에 융자 금액과 에퀴티의 비율 그리고 크레딧 점수 등에서 문제가 있으면 재융자가 안 될 수도 있다. 그뿐만 아니라 ‘인컴증명’의 심사를 쉽게 통과 시키는 방법이었던 low doc 등의 승인방법이 너무 많은 프로그램에서 사라졌기 때문에 ‘수입증명’을 명확히 해야 하는 또 다른 난관마저도 헤쳐 나가야 하는 설상가상의 상황이다. 게다가 2유닛에서 4유닛까지의 인컴 프라퍼티들에 대한 융자 프로그램은 너무 크게 위축됐거나 사라져서 인컴 유닛의 차압 증가를 부추길 수 있는 환경에 도달해 있다. 이토록 충격적인 모기지 시장의 도래를 야기한 원인은 너무도 많다. 주택 정책과 리듬 있는 이자율 조절에 실패한 정부와 FRB(Federal Reserve Bank)의 책임도 있고, 지나치게 진취적인(?) 융자상품을 양산해 냈던 모기지 펀드의 주체들도 잘못했고, 투기 성향의 마인드로 끝없이 전진했던 소비자들도 또한 원인 제공의 한 축이 된 셈이다.