미주부동산 커뮤니티

공동주택 어떤 타이틀이 좋을까…절세용? 상속용? 집살때 따져라

조인트 테넌시, 가장 일반적 방식…배우자 빚 갚을 의무 없어 커뮤니티 프로퍼티, 부부 50%씩 소유권, 양도·상속세 절약 가능 테인트 인 커먼, 개인 지분 달라 매매 분쟁땐 법원 판결 받아야 ▷조인트 테넌시(Joint Tenancy) 일반적으로 부부가 구입할 때 가장 많이 이용하는 방법이다. 조인트 테넌트의 특징은 서바이버십에 있다. 즉 공동 소유주 중 한 명이 사망하면 사망자의 지분이 생존하고 있는 파트너에게 자동으로 넘어간다. 이를테면 남편이 먼저 사망하면 남편 몫은 자동적으로 부인에게로 양도되는 것이다. 이를 자동승계권(Right of Survivorship)이라고 한다. 그러나 만일 자신이 사망한 이후 자신 부동산을 타인에게 주고 싶다면 생전에 소유형태를 테넌트 인 커먼(TIC)으로 바꾸어 놓고 유언장에 명시하면 된다. 조인트 테넌트의 또 다른 특징은 공동 소유자의 한 사람이 빚을 지고 사망했을 경우 남아있는 다른 소유자는 사망한 사람의 빚에 대한 채무 변제 의무없이 그 집의 소유권을 갖게 되는 것이다. ▷커뮤니티 프로퍼티(Community Property) 커뮤니티 프로퍼티는 특별한 유서가 없는 한 죽으면 재산이 각자의 상속인에게 상속된다. 부부는 각각 반씩 소유권을 가지며 다른 배우자가 생존하고 있더라도 유언에 따라 자신의 지분을 자녀나 타인에게 상속이 가능하다. 소유형태로는 조인트 테넌시이면서 자녀나 타인에게 상속이 가능한 부분에서는 테넌트 인 커먼과 흡사하다. 가장 큰 이점은 배우자 한명이 사망하면 부동산 가격을 사망 당시의 시장 가격을 기준으로 하기 때문에 판매할 때 양도소득세나 상속세를 줄일 수 있다는 점이다. 예를 들어 50만달러를 주고 산 주택이 있는데 남편이 죽었을 때 시세는 60만달러였다. 이 주택을 90만달러에 판다면 양도소득세 계산은 40만달러(90만달러-50만달러)가 아닌 30만달러(90만달러-60만달러)를 기준으로 하게 되는 것이다. ▷커뮤니티 프로퍼티 위드 라이트 오브 서바이버십(Community Property with Right of Survivorship) 조인트 테넌시와 커뮤니티 프로퍼티의 장점을 딴 소유형태다. 각각의 소유주는 같은 비율의 소유권을 갖게 되고 동시에 타이틀을 소유하며 같은 양도증서를 갖는다. 만약 소유주 한명이 사망했을 경우에는 자동적으로 다른 소유주가 법원의 판결에 따라 그 지분을 상속받게 되며 설령 유언으로 제3자에게 상속하기를 원했다 하더라도 다른 공동 소유주가 생존할 경우 유언은 효력을 발휘하지 못한다. 이 소유권은 다른 공동 소유주의 동의 없이는 설령 자신의 몫이라도 타인에게 양도할 수 없으며 만약 자신의 지분을 타인에게 양도할 경우에는 법원의 판결에 따라 소유형태를 테넌트 인 컴먼(Tenants in common)으로 바꿔야 한다. 일부 주에서는 이 소유권 형태를 허용하지 않고 있다. ▷테넌트 인 커먼(TIC) 부부가 아닌 두명 이상의 개인이 부동산을 소유할 경우 흔히 이 같은 소유형태를 이용한다. 각각의 소유주는 지분으로 소유하고 지분 소유주는 타이틀을 각각 갖게 된다. 지분이 반드시 같아야 할 필요가 없기 때문에 한 사람이 3분의1을 갖고 다른 사람이 3분의2를 가질 수 있다. 한 지분 소유주가 지분을 매각할 때는 일반 부동산을 파는 것과 거의 동등한 세금 규정이 적용된다. 그러나 단점은 공동 소유주가 다른 소유주들과 유대관계가 좋지 않을 경우다. 특히 공동소유주간에 매매에 대한 이견이 있을 경우 법원 판결을 받아 매각해야 하는 경우도 발생할 수 있다. 만약 유언없이 사망했을 경우에는 상속이 가능한 가까운 친척을 찾고 일가 친척이 전혀 없는 경우에는 주정부에 귀속된다. 김현우 기자 [email protected]