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손해 보고 팔기 싫어 선택한 '주택 렌트'…'속 썩일라' 테넌트 선정 신중하게

장점-모기지 보전에 세제 혜택까지, 단점-수리비용 때문에 손해 볼수도 요즘 주택을 팔려고 하는 한인들은 고민이 많다. 주택을 팔려고 하니 쉽게 팔리지는 않고 그렇다고 가격을 내려팔자니 당장 수만달러를 손해보게 돼 마음이 내키지 않는다. 그래서 생각하게 되는 옵션이 렌트를 놓는 것이다. 일단 테넌트를 들여 렌트비를 받아 모기지 페이먼트를 보충하고 향후 부동산 시장이 개선되면 집을 팔겠다는 계산이다. 그렇게 되면 현재보다 나은 조건으로 주택을 처분할 수 있어 실익이 커진다는 판단에서다. 그러나 렌트를 놓는다고 해서 반드시 이익이 되는 것은 아니다. 건물주가 되면 신경써야 할 것도 많아지고, 잘못 관리하거나 테넌트를 잘못 들이면 오히려 더 손해를 볼 수도 있다. 이와 관련, 부동산 전문가들은 주택을 렌트를 놓을까, 팔까를 고민하는 한인이라면 우선 다음과 같은 사항을 고려해 결정해야 낭패를 면할 수 있다고 조언한다. ▷장단점 ▶장점 - 렌트 수입으로 모기지 페이먼트의 상당부분을 보전함으로서 부담을 훨씬 덜 수 있다. 만약 모기지 페이먼트가 많지 않다면 어느 정도의 수입도 기대할 수 있다. - 만약 소유하고 있는 주택 지역의 부동산 시장이 안정적이라면 에퀴티를 쌓는 것도 기대할 수 있다. 그렇지 않다 하더라도 모기지 페이먼트를 하면서 원금이 어느 정도 갚아지는 만큼 수년후면 에퀴티가 어느 정도 쌓일 것이다. - 세금 보고시 세제혜택을 받을 수 있다. ▶단점 - 렌트가 나가지 않더라도 모기지 페이먼트는 계속 해야 한다. - 주택에 예상치 못한 문제가 생기면 수리비용으로 거액이 지출될 수도 있다. - 테넌트와 문제가 생기면 골치가 아프다. 특히 법적으로 문제가 생기면 변호사 비용등 법률비용이 발생할 수도 있다. - 시 조례 주법 또는 연방법을 잘 이해하고 있어야 한다. 관련 규정을 어기면 벌금을 내거나 심지어는 형사 처벌을 받을 수도 있다. - 테넌트를 들이기 위해서는 리모델링을 해야 하는 등 투자비용이 들어갈 수도 있다. - 테넌트가 렌트비를 안 낼 수도 있다. 그래도 모기지 페이먼트는 해야 한다. 때로는 테넌트가 렌트비를 안 내고 계속 거주하는 경우도 있다. 이럴 때 테넌트를 내보내기 위해서는 법률비용 뿐 아니라 오랜 기간이 필요하기도 하다. 물론 건물주에게는 악몽의 순간이다. - 재산세는 렌트와 상관없이 내야 한다. ▷렌트비 결정 렌트하기로 결정을 했다면 렌트비를 얼마로 할 지 주택 유지비용은 얼마나 되는 지 등을 잘 따져봐야 한다. 우선 렌트비를 받는다고 해서 렌트비 전액을 모기지 페이먼트를 갚는 데 사용한다고 생각하면 안 된다. 렌트비중 70~80% 정도만 모기지 페이먼트를 갚고 나머지 20~30%는 항상 비축해 놓는다고 생각해야 한다. 주택은 언제나 어느 한 부분이 고장나거나 문제가 생길 수 있으며 건물주는 이를 고쳐줘야 하기 때문이다. 이 비용으로 렌트비의 20~30%는 비축해야 하는 것이다. 따라서 렌트비의 70~80%로 모기지 페이먼트 및 재산세 콘도를 렌트하는 경우 관리비(HOA) 등 주택 유지 비용의 몇 %를 감당할 수 있는 지 계산해보는 것이 필요하다. 렌트비가 주택 유지 비용의 60~70%가 안 된다면 부담해야 하는 부분이 많아지는 만큼 렌트 놓는 것을 다시 한번 더 생각해보는 것이 좋다. 한편 렌트비는 교통이나 학군이 좋거나 인근에 대학교 샤핑센터가 있으면 상대적으로 높게 받을 수 있다. ▷손익 분석 렌트비를 결정했다면 일년 총 렌트비가 나온다. 그리고 일년 총 주택 유지 비용을 계산해서 그 차액을 감당할 수 있는지 정확히 따져봐야 성공적인 건물주가 될 수 있다. 연간 주택 유지 비용은 모든 것을 다 계산해야 한다. 모기지 페이먼트 및 재산세 수리비용 보험료 매니지먼트사를 고용했다면 매니지먼트 비용까지 모든 비용을 계산에 넣는다. 그리고 수입으로는 총 렌트비와 세금공제로 혜택을 받을 수 있는 금액을 함께 계산하다. 이밖에 당장 집을 팔았을 때 기대할 수 있는 가격과 수년후 팔 때 기대할 수 있는 가격 차이도 계산에 넣어보면 렌트에 따른 정확한 손익 분석이 가능해진다. 김현우 기자 [email protected] <중앙일보>