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'숏 세일 투자 성공'…판매시점이 좌우 한다

단기 판매-인건비·시간 감안하면 실익 '별로' 수리후 팔기-단순 리모델링보다 증축 병행해야, 장기 판매-수익률 최고…장기불황땐 위험 커 주택 경기가 최악의 국면은 벗어났다는 인식이 투자자들 사이에 조금씩 퍼지면서 숏세일 또는 차압 주택에 투자하려는 한인들이 늘고 있다. 싸게 주택을 구입한 후 보기좋게 수리한 후 팔면 시세차익을 벌 수 있을 것이라는 계산 때문이다. 그렇다면 숏세일 또는 차압 주택을 구입하면 과연 기대한 만큼의 투자 수익을 올릴 수 있을까. 어떤 방식의 투자를 해야 최대한의 수익을 기대할 수 있을까. 최근 숏세일 주택을 매입한 한 한인 투자자를 통해 이러한 내용을 알아봤다. 부동산 투자자 이모씨는 지난 4월 LA한인타운 인근의 단독주택을 56만달러에 매입했다. 전 주인이 2006년 봄 78만달러에 구입했으나 몇 차례 모기지 페이먼트를 못하면서 숏세일로 나온 것을 매입한 것이다. 전 주인은 10%를 다운 페이먼트하고 이자만 내는 프로그램으로 구입했으니 융자는 70만달러 정도다. 집 상태는 다행히도 나쁘지 않았다. 이씨가 구입한 주택은 대지 6000스퀘어피트 정도에 건평 1800스퀘어피트 방 3개 화장실 3개의 구조로 이 지역에서 현재 이 주택 정도라면 시세는 70만달러 정도. 시세보다 20% 정도 싸게 산 셈이다. 이씨가 이 주택을 구입하기 위해 투자한 돈은 다운 페이먼트 자금 14만3000달러와 융자 수수료 및 에스크로 비용 등 총 16만달러 정도. 다운 페이먼트는 융자를 보다 쉽고 낮은 이자율로 받기 위해 컨포밍 융자에 해당하는 41만7000달러 이외의 액수(56만-41만7000=14만3000달러)로 했다. 만약을 대비해 안전한 투자를 한 것이다. 이자만 내는 융자 프로그램을 선택했더니 월 페이먼트는 2100달러 정도가 나왔다. 이 상황에서 이씨의 투자를 분석해보자. ▷바로 파는 경우 이씨가 이 집을 바로 판매한다고 해도 현재의 매매 기간을 보면 3개월 정도는 걸린다. 물론 이씨가 현 상태 그대로 판매하는 것은 힘들다. 약간의 손은 봐야 한다. 기본적인 페인트칠 및 카페트 교체 간단한 집안팎 정리를 하더라도 2만달러 정도는 든다. 따라서 주택 원가는 58만달러가 되는 셈이다. 현재 이 집 시세가 70만달러라 하더라도 요즘에는 시세보다 5~10% 정도는 낮아야 거래가 이뤄진다는 것을 감안하면 이 집은 65만달러 정도면 팔 수 있을 것이다. 이렇게 되면 7만달러의 시세 차익을 볼 수 있다. 그러나 3개월 정도의 주택 유지 비용이 1만달러 정도 들어간다. 에이전트 수수료도 3만달러 정도는 필요하다. 적어도 비용으로 4만달러 정도는 드는 셈이다. 또한 3개월후의 주택 경기도 현재보다 나쁘지 않아야 한다. 결국 이씨가 기대할 수 있는 최선의 이익은 3만달러가 채 안 된다. 물론 16만달러를 투자해 3~4개월 만에 이 정도의 수익은 나쁘지는 않다. 그러나 그동안 들인 인건비 시간 등을 감안해 생각해야 한다. ▷수리하는 경우 리모델링을 하게 되면 단순히 집안만 고친다면 큰 효과를 기대하기 힘들다. 요즘 리모델링 수익률이 비용 대비 80% 수준에도 못 미치기 때문이다. 따라서 어느 정도의 효과를 볼려면 증축을 병행해야 한다. 이 집의 경우 방 1개 화장실 1개 등 500스퀘어피트 정도를 증축한다면 요즘 공사비가 스퀘어피트당 150달러 정도임을 감안하면 7만5000달러 정도가 든다. 또한 허가 비용에 기존 집 수리 및 부엌 화장실 등의 부분 리모델링도 불가피함으로 총 12만달러 정도는 들어간다. 즉 집 원가가 68만달러가 된다. 여기에 건축 허가 및 리모델링에 적어도 6~8개월의 기간이 소요되기 때문에 주택 유지 비용으로 2만~2만5000달러 정도가 들어간다. 따라서 70만달러 정도가 투자비인 셈이다. 반면 주택 시세는 70만달러에서 85만달러 정도로 높아졌다. 물론 6~8개월후의 주택 상황을 봐야 하겠지만 현재 상황이 유지된다고 가정하면 역시 78만~80만달러 정도에 주택 판매가 가능하다. 즉 8만~10만달러가 남는 셈이다. 그러나 에이전트 수수료로 4만달러 정도를 지불하면 4만~6만달러 정도가 남게 된다는 계산이다. ▷일정기간 보유 일정기간 보유한다는 것은 당분간은 렌트를 놓는다는 얘기다. 물론 이 경우에도 기본적인 수리는 해줘야 한다. 비용으로 2만달러 정도가 들었다. 따라서 건물 원가는 58만달러가 된다. 매달 모기지 페이먼트가 2100달러 정도이지만 이 정도 주택이면 월 2500달러 정도는 받을 수 있다. 따라서 매달 400달러가 남지만 세금이 월 550달러 정도인 것을 생각하면 매월 150달러 정도 적자다. 여기에 수리 비용으로 월 100달러를 계산하면 매월 250달러 1년에 3000달러의 주택 유지 비용이 들어간다. 여기서 2년후에 주택 시장이 최악의 시점은 지나 현재 시세로 충분히 판매가 가능하다고 조금은 보수적으로 가정하자. 2년후의 건물 원가는 초기 건물 구입비에 수리비용 2만달러 2년간 건물 유지 비용 6000달러를 더한 58만6000달러가 된다. 그러나 렌트를 준 만큼 팔기 위해서는 다시 기본적인 수리가 필요하다. 최소한으로 1만달러를 계산하더라도 59만6000달러가 원가다. 여기에 에이전트 수수료로 3만5000달러(5%)를 더하면 64만1000달러가 실제 원가가 되는 셈이다. 즉 2년후에 주택 가격이 현재보다 오르지 않는다 하더라도 현재 시세인 70만달러에만 판매해도 6만달러 정도가 남는 셈이다. 투자 이익률은 40% 가까이 된다. 결론적으로 장기 투자를 하는 것이 리모델링이나 단기 매매보다 수익률이 높고 안전하다는 것을 알 수 있다. 물론 다운 페이먼트 비율을 낮추면 투자 이익률은 더욱 높아질 수 있다. 또한 리모델링 후 2년 정도 보유했다 판매해도 보다 높은 수익을 기대할 수 있다는 결론이 나온다. 다만 이런 경우는 주택 시장이 예상보다 더욱 나빠지면 손실이 날 수 있는 리스크가 높아지게 된다. 또한 구입한 주택의 상태가 안 좋으면 수리 비용이 많이 들어 오히려 손해를 볼 수도 있다. 김현우 기자 [email protected] <중앙일보>