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'바이어스 마켓 당분간 지속'

WSJ '주택시장 동향 보고서'…'바이어스 마켓 당분간 지속' 소득 대비 모기지 부담율 여전히 높아, '10%쯤 더 내려야 과대평가 해소' 전망 음지가 있으면 양지가 있다. 요즘의 주택시장도 그렇다. 차압매물이 쏟아지고 매물재고가 쌓여가면서 집값은 하락세를 멈추지 못하고 셀러들은 그야말로 죽을 맛이다. 반면 주택구입여건은 점점 좋아지고 있어 바이어들에게는 내집 장만하기에 더없이 좋은 마켓이다. 월스트리트저널 향후 지역별 주택시장 전망에 따르면 휴스턴, 댈러스, 시애틀이 강세시장으로 나타났으며 LA, 오렌지카운티를 비롯한 캘리포니아 도시들은 대부분 약세시장이 전개될 것으로 분석됐다. 집값이 더 떨어질 것을 기대하는 바이어들이 구입에 소극적인 자세를 보이기 때문이다. 월스트리트저널의 최근 주택시장 동향보고서를 자세히 살펴본다. 일부 지역 새 주택 공급과잉 ▷매물재고 2006, 2007년처럼 빠르게 매물재고가 증가세를 나타내고 있지는 않지만 여전히 주택매물이 많이 쌓여있고 지역적으로 차이를 보이고 있다. 보스턴과 덴버는 지난 한해동안 매물 재고가 꾸준히 줄어들었으며 포틀랜드, 시애틀, 샌프란시스코, 워싱턴D.C.는 20%이상 40%대까지 매물 재고가 증가했다. 그중 시애틀은 매물 재고가 45.9%나 증가했으나 신규주택공급이 6.5개월치로 매우 적고 가격 하락폭도 4.2%에 그치면서 고용상태도 안정돼 향후 주택시장회복 전망이 매우 강한 지역으로 분석됐다. 신규주택 공급과잉으로 향후 회복이 더딜 것으로 예상되는 지역은 마이애미 포트 로더데일 지역(34개월)을 비롯해 플로리다 올랜도(21개월), 탬파(18개월), 라스베이거스(17개월), 피닉스(14개월) 등이다. 신규주택 공급량은 수요, 공급을 고려할 때 6개월치가 적정수준이다. 마이애미 데이드카운티의 경우 새로 분양되는 콘도미니엄 물량이 45개월치에 이른다. 라스베이거스 하락폭 최고 ▷집값과 가구당 소득 28개 주요도시 가운데 최근 집값이 가장 큰폭으로 떨어진 도시는 라스베이거스로 올해 3월31일까지 지난 1년간 25% 하락한 것으로 집계됐다. 또한 마이애미와 올랜도가 19%, 피닉스가 16% 떨어졌다. 2000년대 초반 주택경기가 붐을 이룰 당시 집값은 소득수준에 비해 큰 폭으로 상승했다. S&P사의 조사에 따르면 2006년까지 6년동안 소득수준은 인플레이션을 감안하지 않고 15% 상승한 반면 주택가격은 74% 오른 것으로 나타났다. 지난해 1/4분기 내셔널시티콥과 경제조사기관인 글로벌 인사이트가 전국 330개 메트로지역을 분석, 많은 지역에서 주택가격이 가구당 소득에 비해 과대평가된 것을 지적하기도 했다. 따라서 현재 주택가격 하락현상은 소득대비 정상적인 주택 구입 여건으로 주택가격이 조정되는 것이다. 이 두 회사의 경제학자들은 주택가격은 소득뿐만 아니라 인구밀집도, 기후, 학교 등과 같은 요소들과도 상관관계가 있는 것을 고려할 때 지난 수년간 메트로지역의 주택가격들이 일반적으로 33% 이상 과대평가됐다고 지적했다. 내년 하반기까지 하락 예상 ▷경제학자들 전망 경제학자들은 여러가지 경제여건들을 종합, 분석할 때 과대평가된 주택가격은 하락할 수 밖에 없었다고 분석하고 있다. 골드만삭스 경제학자들은 2009년 하반기까지 주택가격은 계속 하락할 것으로 내다보는 반면 이로인해 주택구입 여건이 계속 호전되는 것을 강조하고 있다. 경제학자들에 따르면 1993년부터 2003년까지 일반적으로 중간주택 가격대의 집을 구입하는 가정은 수입의 17%를 모기지 페이먼트로 부담했으나 2000년대 주택가격이 큰폭으로 상승하면서 2006년 모기지부담액 비율이 소득의 26%로 크게 증가한 것으로 나타났다. 그러나 지난 1~2년간 주택가격이 하락하면서 현재 20%까지 떨어진 것. 조사에 따르면 주택가격은 2006년 2/4분기 이후 올해 1/4분기까지 전국 평균 15% 하락한 것으로 집계됐다. 경제학자들은 집값이 내년 하반기까지 10% 더 하락하면서 주택 소유주들이 모기지 페이먼트를 부담하기에 안정된 수준에 이를 것으로 내다봤다. 최연희 객원기자 [email protected] 차압 매물 물량이 향후 주택값 좌우 ◇ 또 다른 변수는… 한편 경제학자들은 향후 차압매물이 얼마나 더 증가하는가에 따라 주택시장은 현재 전망보다 더 나빠질 수 있다고 경고하고 있다. 올해 1/4분기 렌더들에 의해 차압 절차에 들어간 주택은 가주에서만 전체 주택의 33%에 이르며 이는 지난해보다 3.2% 증가한 것이다. 골드만삭스는 차압주택이 올해 100~150만채가 증가할 것으로 내다봤다. 2007년 이전 차압매물이 매년 50만채 미만이었던 것을 감안할 때 차압매물이 향후 주택가격의 가장 큰 변수가 될 것으로 지적하고 있다. <중앙일보>