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모기지 체크리스트…이자율 좋아지는데 대출 심사는 더 깐깐

모기지 체크리스트…이자율 좋아지는데 대출 심사는 더 깐깐, 크레딧·융자서류 더 꼼꼼히 챙겨라 점보론, 크레딧 700점 넘어야 가능 페이먼트 연체 가장 큰 감점 요인 수입 대비 페이먼트 규모도 따져 ▶융자기관들의 대출심사가 매우 까다로우므로 융자 신청전 서류를 꼼꼼히 챙기고 크레딧을 미리 조회해서 알아보는 등 준비를 철저히 해야 한다. 컨포밍 융자 한도액이 41만7000달러에서 62만5000달러로 상향 조정될 가능성이 높아지면서 그간 높은 점보이자율에 재융자를 망설였던 주택소유자들의 융자신청이 증가할 것으로 예상된다. 특히 2003년 주택을 구입하면서 5년 고정 변동프로그램으로 주택을 구입했거나 2005년도에 구입하면서 3년 고정 변동프로그램을 이용한 주택소유주들은 올해가 만기되는 시점이므로 만료시일전 재융자를 해야 하기 때문에 이같은 컨포밍 융자 한도액 증가는 반가운 소식이 아닐수 없다. 또한 주택 구입을 미뤄왔던 대기바이어들도 샤핑에 적극 나설 것으로 기대되고 있다. 그러나 최근 융자기관들이 크레딧을 중요시하는 것은 물론 크레딧이 좋아도 무조건 수입 증명을 요구하는데다 20% 미만의 적은 다운페이먼트는 융자를 거의 내주지 않는 등 심사를 매우 까다롭게 심사하고 있다. 따라서 융자신청인들은 이같은 컨포밍 융자 상한액 증가 이자율 하락등의 호재를 제대로 이용하려면 융자에 필요한 서류등을 꼼꼼히 준비해야 한다. 성공적인 주택융자를 위해 반드시 알아야 할 '모기지 체크포인트'를 살펴본다. ▷ 크레딧 가장 먼저 살펴보아야 한다. 크레딧에 따라 융자조건 및 이자율이 달라지며 요즘처럼 융자가 힘든 시기에는 크레딧 점수에 따라 아예 융자가 거부될 수 있다. 또한 크레딧의 잘못된 기록을 정정하는데 30일 이상 소요되므로 융자를 하기전 반드시 자신의 크레딧을 점검해야 한다. 융자회사들은 프레디맥과 페니매가 인정한 FICO 스코어를 사용한다. FICO 스코어는 크레딧점수를 매기는 회사인 트랜스유니온(www.transunion.com 877-322-8228) 익스피리언(www.experian.com 888-397-3742) 이퀴팩스(www.equfax.com 800-685-1111)등의 중간값을 기준으로 한다. 개인이 크레딧 회사에 직접 문의 조회 기록과 비용없이 1년에 한번 자신의 크레딧 기록을 받을 수 있다. 직접 회사에 문의해도 되지만 www.annualcreditreport.com에서도 이들 세 회사의 크레딧을 신청할 수 있다. 크레딧 점수는 300에서부터 850까지 있으며 일반적으로 500~579 580~619 620~659 660~699 700~759 760~850등 6등급으로 나뉜다. 각 등급에 따라 이자율은 은행에 따라 다르지만 0.3~0.9% 많게는 1~2%까지도 차이가 난다. 680점이 넘으면 괜찮은 점수로 인정받지만 점보융자의 경우 요즘같은 때는 700점은 넘어야 신청할 수 있으며 720점 이상 돼야 좋은 점수로 인정받아 융자를 받는데 무리가 없다. 크레딧 점수에 영향을 미치는 요소중 가장 큰 비중은 페이먼트의 연체(past delinquencies)로 35%이며 수입에 대한 부채의 비율(debt ratio)은 30% 크레딧 기록의 평균기간 15% 크레딧의 혼합과 크레딧 조회가 각각 10%씩을 차지한다. 크레딧 기록은 지난 1년간이 가장 중요하다. 좋은 크레딧을 쌓기 위해서는 크레딧카드 밸런스를 한도액의 50% 미만으로 줄이고 사용하지 않는 크레딧카드는 클로즈하는 것이 바람직하다. 크레딧카드 밸런스를 갚은 기록은 30~40일 정도 지나면 크레딧 점수에 반영된다. ▷ 월페이먼트 가능액 계산 주택 구입전 페이먼트 계산을 고정 프로그램 페이먼트로 계산하여 구입 가능한 주택가격을 산출하는 것이 안전한 방법이다. 요즘엔 융자기관에서 신청인의 재정상태에 맞는 융자액수를 매우 엄격하게 살피고 있다. 일반적으로 모기지 페이먼트를 포함해 자동차 페이먼트와 각종 크레딧카드 및 학자금 융자 페이먼트 등을 합한 지출이 융자 신청인 월수입(세금전)의 38~40%를 초과하지 않아야 한다. 이중 모기지페이먼트는 월수입의 28~30%에 맞춰야 한다. 예를 들어 월 1만달러의 수입을 올릴 경우 위에 언급한 지출 총액이 4000달러를 넘지 말아야 하며 모기지 페이먼트는 2800~3000달러 정도여야 하는 것. 따라서 50만달러를 융자받는다면 컨포밍융자 이자율 5.625%를 적용했을 경우 2880달러의 모기지페이먼트가 나오므로 월수입이 1만달러인 경우 융자 가능액이 50만달러 전후인 것이다. 〈모기지 페이먼트표 참조> ▷ 융자신청에 필요한 서류 융자심사가 까다로와지면서 융자신청시 필요한 서류를 미리 꼼꼼히 챙겨야 한다. 지난 2년간 직장에서 받은 W-2폼 또는 세금 보고서 최근에 받은 월급 명세서 2~3장 다운 페이먼트를 디파짓해 놓은 은행 계좌에 대한 정보 및 명세서 자동차 보험 주식 등 기타 자산에 대한 리스트 정규적인 수입 이외의 수입이 있다면 그에 대한 서면상의 정보 자영업자라면 최근 재정 설명서 등을 준비해야 한다. 최연희객원기자 (중앙일보)