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0.5%p 금리인하 영향은 '부동산 위기 벗어날 것' '경기회복 되레 늦출 것' 설왕설래

0.5%p 금리인하 영향은 '부동산 위기 벗어날 것' '경기회복 되레 늦출 것' 설왕설래 프라임 금리 내리면 소비심리 영향, 근본적 신용위기는 높은 집값 때문 <긍정적인 이유> : 프라임 금리 내리면 소비심리 영향, 투자 심리 호전땐 부동산도 좋아져 <부정적인 이유> : 근본적 신용위기는 높은 집값 때문, 단기급락 막아도 장기 해결책 안돼 지난 주부터 부동산 업계를 포함한 미국 사회의 최대 관심사는 연방준비제도이사회(FRB)의 0.5% 포인트에 이르는 금리 인하였다. 서브프라임 사태로 야기된 신용 경색 현상을 현 미국 경제에 가장 위협적인 요인으로 본 FRB의 벤 버냉키 의장은 대폭적인 금리 인하로 이러한 국면을 타개하려는 강한 의지를 보였다. 이에 따라 미 증시는 지난 주 500포인트 가까이 급등하는 등 시장은 금리인하를 일제히 환영하는 분위기를 나타냈다. 이는 부동산 업계도 마찬가지다. 이번 금리인하를 누구보다 반긴 업계는 부동산 업계라 할 정도였다. 그렇다면 금리 인하가 과연 갈증을 해소하는 단비 역할을 할 것인가, 그렇지 않으면 별 영향을 미치지 못하고 마는 것일까. ▷ 긍정론 금리 인하를 반기는 가장 큰 이유는 융자가 다소 활성화될 것이라는 기대 때문이다. 현재 부동산 침체가 서브프라임 파문에서 촉발된 융자 위기에서 기인했기 때문으로 보고 있는 것이다. 융자 위기를 겪고 있는 근본 원인은 투자자들이 모기지 채권에 대한 투자를 거의 중단하다시피 했기 때문이다. 투자자들은 높은 리스크를 무릅쓰면서까지 모기지 채권에 투자할려고 하지 않는다. 그러나 금리 인하로 이러한 상황에 변화가 올 것으로 기대하고 있다. 즉, 안정적인 투자 상품에 대한 투자 수익성이 감소하는 만큼, 다시 모기지 채권에 대한 투자가 늘어날 것으로 보고 있다. 모기지 채권에 대한 투자가 늘어나면 그만큼 융자업체들은 융자를 늘릴 수 있게 된다. 융자 기준도 자연스럽게 완화돼 주택 구입 예정자들의 융자가 보다 수월해지는 것이다. 이렇게 되면 주택 구입 증가로 이어질 수 있으며, 차압 위기에 빠진 주택 소유주들의 재융자도 용이하게 해 차압 위기 해소에도 도움이 된다. 또한 금리 인하가 결국 장기적으로는 모기지 이자율도 떨어뜨려 부동산 경기 진작으로 이어진다는 것이 금리 인하는 반기는 사람들의 분석이다. 금리인하는 프라임 금리를 낮추는 역할을 한다. 현재 프라임 금리에 직접적으로 연결돼 있는 것은 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧(HELOC) 이자 및 크레딧 카드 이자다. HELOC 및 크레딧 카드는 미국 소비의 가장 큰 원천이다. 일반적으로 크레딧 카드는 생필품 같은 소비재의 소비에, HELOC는 자동차나 리모델링 비용 같은 고가의 소비에 영향을 미친다. HELOC는 또 주택 투자의 주요 원천 역할을 하기도 했다. 주택 소유주들은 HELOC를 이용해 세컨드홈 투자를 해왔다. 이러한 HELOC의 이자율이 낮아짐으로써 투자 심리가 호전될 것으로 기대된다. 현재 부동산 위기의 원인중 하나가 투자 심리의 급격한 하락인 만큼, 투자 심리가 호전되면 부동산 경기도 나아지지 않을까 하는 것이 금리 인하를 반기는 또 하나의 이유다. ▷ 부정론 이번 금리 인하에 대해 부정론자들은 기본적으로 부동산 위기의 원인이 너무 높은 부동산 가격 때문이라고 보고 있다. 뉴욕타임스에 따르면 미국 가정의 연평균 소득 대비 중간 주택 가격 비율은 지난 2000년까지는 3배 정도를 유지해왔다. 2000년을 기준으로 미국 가정의 연평균 소득은 4만2000달러, 중간 주택가격은 13만달러를 기록했다. 그러나 이후부터 소득은 제자리 걸음을 계속하는 반면, 주택 가격은 급격히 오르기 시작해 지난해에는 가계 소득 대비 주택가격 비율이 4.5배까지 치솟았다. 이러한 격차는 가주나 뉴욕 지역의 경우 더욱 심화돼 가주의 경우, 가계 소득 대비 주택가격 비율이 8~9배에 이르고 있다. 따라서 주택 가격이 떨어지기 전에는 부동산 위기 해소가 불가능하다고 보고 있다. 특히 일부 경제학자들은 이번 금리 인하가 장기적으로는 부동산 경기를 더 악화시킬 것이라고 주장하고 있다. 금리 인하로 신용 경색이 일부분은 해소돼 단기적으로는 부동산 경기 급락을 막아주겠지만, 시간을 연장시켜주는데 불과하다는 것이다. 결국 부동산 경기는 하강할 수 밖에 없으면, 따라서 부동산 경기가 회복되는 시점도 늦춰진다는 것이 이들의 주장이다. 이밖에 모기지 이자율은 연방 금리보다는 재무부 채권 이자율에 영향을 받는 만큼, 금리 인하가 모기지 이자율 인하로 이어지기를 기대하기가 힘들다는 것도 금리 인하를 부정적으로 보는 이유다. 파크 애비뉴 모기지의 엘렌 비턴 CEO는 “0.5% 포인트의 금리 인하가 전혀 도움이 안 되는 것은 아니지만 큰 차이를 만들기는 힘들 것”이라며 “보다 근본적인 조치가 필요하다”고 말했다. 김현우 기자 [email protected] <중앙일보>