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“집값 뛰었을 때 에퀴티 활용”

최근 2년간 워싱턴 지역의 집값이 크게 상승함에 따라 주택 소유주들은 많은 홈 에퀴티(전체 집값 중 은행 융자를 제외한 소유주의 몫)를 갖고 있다. 수직 상승하던 집값이 최근 주춤하자, 늘어난 에퀴티를 이용해 현금을 확보하자는 욕구 또한 활발하다. 재융자(리파이낸싱) 또는 에퀴티 라인 오브 크레딧을 통해 현금을 확보해, 높은 금리의 크레딧 카드 빚을 갚거나 또는 사업자금으로 활용하려는 움직임 등이다. 이런 현상은 미 전역에서 나타나 주택 재융자를 통해 현금화된 금액은 현재 2,040억 달러에 달해 작년의 1,420억 달러를 크게 상회했다. ▲변동금리로 집을 산 경우 = 부동산 활황세에서 많은 한인들이 월 페이먼트를 조금만 내도 되는 변동금리로 집을 샀다. 연리 1~2%의 아주 낮은 이자만 부담하는 모기지 등이다. 현재 미국 금리가 계속 오르는 중이므로, 변동금리 모기지 소유자는 내년부터 부담이 커질 전망이다. 지난 12개월 간의 이율을 평균해 모기지 변동 금리를 적용하기 때문에 올해 오른 금리의 부담이 내년에 집중적으로 영향을 미치게 되는 까닭이다. 변동금리 모기지를 고정금리 모기지로 바꾸려는 한인이 최근 러시를 이루고 있지만, 여기도 주의가 필요하다. 뱅커스펀딩의 오정택 부사장은 “변동금리 모기지를 미리 해지하면 대개 모기지 총액의 1~3%를 벌금(페널티)으로 내야 한다”며 “향후 2~3년만 살고 집을 팔 사람은 굳이 페널티까지 내가며 고정금리 모기지로 바꿀 필요가 없지만, 5년 이상 거주 의사가 있으면 앞으로 7~8년을 고정금리로 묶어 놓아 고금리 시대의 부담을 미리 피하는 것이 유리하다”고 조언했다. ▲1·2차 모기지를 얻어 집을 산 경우 : 크레딧이 안 좋아 1차 모기지와 함께 이율이 더 높은 2차 모기지까지 얻어 집을 산 경우는 1·2차 모기지를 합쳐 재융자함으로써 전체 금리 부담을 낮출 수 있다. ▲재융자를 통해 사업 자금을 마련하려는 경우 : 목돈을 마련할 수 있는 방법이지만 역시 주의가 따른다. 재융자를 통해 현금을 확보한다는 것은 결국 모기지 빚의 총액을 늘림으로써 현금을 활용하는 방법이다. 따라서 재융자 뒤에는 대부분 월 모기지 페이먼트 부담이 늘어난다. 사업이 순조롭게 굴러가면 다행이지만, 사업이 여의치 않으면 늘어난 부담 때문에 더욱 고전하기 쉽다. ▲현금을 확보해 놓으려는 경우: “당장 돈을 쓸 일은 없지만 집값이 떨어지면 에쿼티가 줄어들기 때문에 지금 에퀴티 라인 오브 크레딧을 개설해 현금을 확보해 두고 싶다”는 한인도 적지 않다. 이에 대해 아메리카 트러스트 모기지의 문효택 대표는 “자제력이 좋은 사람은 라인 오브 크레딧을 개설해 놓고 돈을 쓰지 않을 수 있지만, 대개는 돈을 꺼내 쓰기 때문에 빚이 늘어나고 일정 기간 뒤에는 재융자를 하는 경우를 많이 봤다”면서 주의를 당부했다. <최영태 기자>