모기지 융자 급증은 낮은 이자율 때문

모기지 융자 급증은 낮은 이자율 때문 지난해 융자 건수 5년내 최고 수준 전 계층서 골고루 융자 이뤄…아시안 급증

주택 모기지 융자가 지난 5년내에 가장 많이 이뤄졌으며, 이는 주로 그동안 최저 수준을 이어온 낮은 이자율 때문이었던 것으로 지적됐다. 연방준비제도이사회(FRB)이 집계한 바에 따르면 지난해 이뤄진 주택 모기지 융자 건수는 980만건이었다. 이는 전년도인 2011년 당시 710만건에 비해 무려 38% 이상이 늘어난 것이다. 물론 2011년도의 경우 융자 건수는 지난 16년 동안 가장 낮은 건수를 기록한 것이다. 그렇다 하더라도 2012년의 융자금 전체 규모는 주택시장 붕괴 직전이나 그 이전 10년 동안 보여진 금액 보다는 적은 액수이다. 주택 모기지 융자에 대한 최초의 체계적인 집계를 한 FRB의 종합 분석 결과는 연준 내 연구원들이 미 전역의 7400개 융자 구좌를 주택모기지 공개법에 따라 자료를 넘겨받아 들여다 본 결과이다. 이번 조사에서 전체 모기지 융자 가운데 신규가 아닌 재융자의 건수는 무려 660만건에 달했다. 이는 2005년 이래 가장 재융자 건수가 많았다는 2011년도 보다 무려 54%가 늘어난 것이어서 눈길을 모으고 있다. 융자의 절반 이상이 재융자였던 셈이다. 이처럼 재융자가 많았던 이유는 낮은 이자율의 혜택을 보게하려는 정부의 각종 정책에 의해 에퀴티가 적은 가구들에서도 연방 정부의 도움을 받아 재융자가 가능했었던 요인 때문이다. 2012년의 이 통계에서 주택을 구입하기 위해 이뤄진 융자건수는 270만건으로 전년보다 12%가 증가했다. 이번 조사에서도 드러난 점 가운데 주목할 것은 아직도 융자를 하려는 이들이 집을 살 때 적은 다운페이먼트를 선호하는 융자 프로그램을 많이 이용했으며, 이는 연방 정부의 각종 지원을 통해 이뤄진 것들이 많았다는 점이다. 즉 연방주택국이나 연방 보훈부 등에서 운용하는 각종 지원이 곁들여진 프로그램 이용자들이 전체 융자의 45%를 이루고 있다. 융자를 신청한 이들의 배경을 볼 때 융자가 필요했던 이들은 소득 수준에 관계없이 거의 모든 소득계층에서 골고루 융자를 이뤘다. 융자가 필요했던 이들은 인종측면에서도 별다른 차이점을 보이지 않아 거의 모든 소수계와 인종들이 고루 융자했으나 이 가운데 아시안 지원자들의 증가가 컸다. 주택거품과 시장붕괴를 가져온 원인이 됐던 서브 프라임 모기지 융자 건수는 지난해 아주 미미한 수를 보였다. 서브 프라임 모기지 자체는 없어진 것이 아니다. FRB의 집계에서 이같은 서브 프라임 모기지 융자 건수는 단 3%에 불과했고, 2011년에 비해서도 0.7%가 더 줄었다. 지난 2006년 당시 서브 프라임 모기지 융자 건수에 비해서는 무려 30% 가까이가 사라진 셈이다. FRB가 평가한 모기지 융자 시장의 특징 가운데에는 과거 너무 방만하게 운용돼 무분별한 융자가 마구 이뤄지면서 경제의 붕괴를 가져왔던 융자시장은 이후 너무 경색된 나머지 오히려 연방 정부의 경제운용을 더 옥죄고 있는 형국이라는 점이 언급됐다는 것. 너무 경색된 나머지 융자를 신청하는 이들 가운데 신청이 승인된 경우가 매우 적어 융자는 과연 누가 가능한 것이냐는 의문이 시중에 나돌기도 했다. 까다로운 융자 조건과 자격은 아직도 이어지고 있어 왠만한 이들로서는 융자 승인받기가 쉽지 않다. 모기지 연체율이 주택시장 붕괴 당시 상당했으나 이제는 오히려 급격히 줄어들어 이를 근거로 융자회사들은 융자 기준을 더욱 높였다. 지난 2010년 이뤄진 융자 건수 가운데 2~3번 이상 모기지 상환이 연체된 경우는 단 0.5%에 불과한 것으로 집계됐다. 이는 2006년 당시에 비하면 겨우 20분의 1 수준에 불과한 것이다. 최근들어 융자를 이루는 이들의 크레딧 점수가 크게 올라간 것도 몇 가지 특징 가운데 하나로 꼽힌다. 주택 구입을 위해 융자하는 이들의 평균 크레딧 점수는 2006년 701점대에서 2010년 728로 무려 20여점이 높아진 것이다. 또 한가지 특징은 실제 거주를 하려는 이들이 주택을 사기 위해 융자한 것 보다 자신이 살지 않으면서 집을 사 다른 용도로 하려는 이들이 받은 융자건수가 훨씬 빠른 속도로 늘어났다는 점이다. 투자자가 됐든 아니든 집을 사 렌트를 주려는 경우가 시중에 렌트용 주택이 모자란다는 상황에 따라 급증했기 때문이다.

[워싱턴 중앙일보]