주택매매, 이자율 이동 속도에 영향받아

주택매매, 이자율 이동 속도에 영향받아 9% 이상 때 비교하면 아직은 매우 낮은 수준 빠른 이자율 이동 배경을 숙지하는 것이 유리

최근 주택시장 전문가 뿐만 아니라 경제학자들 사이에서도 과연 주택시장이 어디로 흐를 것인가가 관건이다. 특히 모기지 이자율이 올랐다고 평가되는 상황이 과연 주택시장에 어떤 영향을 미칠 것인가라는 대명제가 최대의 관심사이다. 누구도 이에대한 명확한 방향 예측을 할 수 없었고, 어떤 결과를 낼 지 장담하지 못한다. 모기지 이자율은 30년 고정 모기지의 경우 지난주 4,75%로 집계돼 전 주의 4.8% 보다는 다소 내려갔다. 주택시장의 모습을 보면 기존주택의 판매는 지난 8월에 나타낸 집계가 이전 6년 반 기간동안에 보여진 어떤 수치보다 많은 것이었으며, 한달 전인 7월 보다도 1.7%가 증가한 것이라고 전미부동산중개인협회(NAR)이 밝혔다. 이 수치는 그러나 계약이 완료된 것을 집계하는 것이기에 실제 계약은 한 두 달 전에 이뤄진 것이다. 모기지 융자 신청서가 접수된 것을 주 단위로 계산할 경우 모기지 이자율이 높았을 당시에는 다소 융자 신청이 떨어졌으며, 이는 자연스런 결과이기도 하다. 다시말하면 이자율의 높낮이 움직임은 바로 융자 신청에 직결되고 있다는 말이다. 그러니 융자 이자율이 높아지면 주택매매는 당연 줄어든다는 말이고, 이자율이 높아진 최근 매매거래 건수는 줄어든 것이 정확한 집계일 것이다. 그러나 전문가들은 장기적으로 분석할 경우 이자율의 높낮이는 주택가격에 별다른 상관관계를 보이지 않는다고 말한다. 융자의 신청 건수를 줄이고 늘리는 상황은 이해되겠으나 거래가격과는 별다른 관계가 없다는 말은 주목할 필요가 있다. 패니메의 더글러스 던컨 수석분석관은 “이자율과 거래가격 사이에는 주요 상관관계가 없다”고 단언했다. 더군다나 현재 올랐다고 느껴지는 4.75%의 이자율이라는 것도 실은 전체적인 관점에서 보면 그리 높은 것도 아니며, 오히려 사상 최저의 이자율이라고 지적되는 수준이다. 다만 지금까지 3%대에서 맴돌던 이자율이 4% 후반으로 이동한 그 속도는 매우 빨랐다. 이 때문에 집을 사려고 융자를 신청한 이들은 상당히 놀라 주춤거렸다. 이자율의 움직임은 일반 신청자들에 매우 민감한 것이다. 예를들어 50만달러짜리 주택을 지난 4월에 매입했다면 당시 3.5%대의 이자율로 30년 고정 모기지를 융자 받았을 것이다. 그 경우 한달에 약 1800달러 가량의 페이먼트를 지불해야 한다. 그러나 지금 이자율이 4.75%로 올랐기에 현재의 수준으로 계산을 해보면 같은 주택을 매입한다 하더라도 약 16%의 비용을 더 부담해야 하며, 한달에 약 300달러 가량의 차이를 내는 것이다. 이는 집값이 변동이 없다는 가정하에 보인 것이나 실제로는 지난 4월 주택가격과 현재의 가격은 또 차이가 나 더 올랐기 때문에 부담은 더 커질 수 밖에 없을 것이다. 올 봄에 집을 산 사람들로서는 현재 집을 보려 다니는 이들에 비해 상당히 적은 부담을 지게 됐다는 말이다. 코어 로직사가 집계한 계산을 보면 이자율이 변동이 있었던 것을 우리가 알고는 있지만 실제 모기지 신청건수에서는 지난 2년 동안 큰 변화가 보이지 않는다. 그러나 실제 집을 사게 됨으로써 부담해야 하는 빚의 규모는 이자율이 오르고 집값이 오르면서 늘어난 것은 사실이다. 지난 9월에 보여진 융자의 평균 규모는 25만2000달러로 지난 4월에 보여진 26만9000달러 보다 많이 떨어졌다. 이는 계절적인 요인 때문에 9월의 경우 집 이동이 줄어든 탓이 반영된 것이다. 이자율은 여름 전 빠르게 오르는 모습을 보였다. 연방준비제도이사회가 채권매입을 통한 시중 통화공급을 축소할 것이라고 언급했기 때문이다. 지난주 이는 아직 적용되지 않는다고 해 다시 이자율은 내려가고 있다. 가장 30년 고정 이자율이 높았던 때는 지난 1994년으로, 당시 7.1%였던 것이 무려 9.2%까지 치솟았던 적이 있다. 당시에는 주택판매가 무려 13%가 늘어나는 현상을 동반했었다. 또 지난 1996년에도 이전까지 7% 대였던 덧이 8.3%로 올라갔던 적이 있다. 당시에도 단독주택의 매매가 11% 급증한 현상을 동반했었다. 확실히 현재의 이자율은 그 당시와 비교해 보면 전혀 높은 것이 아니다. 그렇기 때문에 전문가들은 이자율의 이동상황 속도가 소비자들에 비쳐지면서 영향을 주는 것이라고 보는 것이다. 때문에 문제는 일반 융자하려는 이들이 빠른 이자율 이동의 배경과 전망을 어느 정도 관찰해 이 속도에 대한 공포감을 잊고, 빨리 적응되야 한다고 전문가들은 설명한다. 최철호 선임기자  [워싱턴 중앙일보]