오름세 둔화 전망

집값 상승이어지나 오름세 둔화 전망 이자율 급상승은 이미 수요를 줄이는 효과 내 건설사들의 공급량도 가격 변수에 큰 영향

주택가격이 아직은 상승 추세에 머물고 있으나 그 변동 상황은 안정궤도에 이른 것으로 지적됐다. 즉 주택가격의 오름세가 이제는 급변하는 모습이 아니라 점적으로 움직이는 모습을 보인다는 해석이다. 벌써 여러차례 집값의 변동폭이 줄어든다는 언급이 융자 모기지 이자율 급상승 이후 지적돼 왔었으며, 이는 각종 수치에서 검증되고 있는 것이다. 이미 스탠더드 앤드 푸어스(S&P)의 미 전역 20개 지역 주택가 변동지수인 케이스 쉴러 가격지수가 1년전에 비해 12.1% 오른 것으로 나타났다는 이래 이제는 변동폭이 이같지는 않다는 분석들이 많이 나온다. 부동산 전문가들은 집값 변화가 이제는 12.1%에는 미치지 못할 것이며, 이는 여러차례 지적된 이자율 급상승의 결과라고 설명한다. 전문가들은 “30년 고정 모기지 이자율이 공식적으로 평균 4.6%에 이르면서 집을 사려는 이들이 동기를 재고하고 있으며, 만일 이자율이 이처럼 급상승으로 다시 오를 경우 오름세를 망칠 것”이라고 분석한다. 이자율이 치솟은 6월의 집값은 그 오름세가 한달폭으로서는 가장 낮은 것으로 나타났다. 물론 20개 대도시 가운데에서 6개 도시는 전달보다 넓은 오름폭을 보이기도 했었다. 텍사스주 댈러스와 콜로라도주 덴버는 가장 집값이 높은 수준을 보였고, 샌프란시스코는 지난 2009년 5월 이래 무려 47%라는 경이적인 폭으로 올라서는 모습을 보이기도 했다. 지난 수개월동안 모기지 이자율은 꾸준히 높은 수치의 상승폭을 보여왔다. 그럼에도 불구하고 아직까지는 이자율은 낮은 수준에 머물고 있는 것을 대부분의 소비자들은 잘 인식하지 못한다. 지난 5월 21일부터 8월 22일까지 기간동안 이자율동향은 3.31%에서 4.58%라는 수치까지 숨막히게 이동해왔다. 특히 8월 중순에는 2주 동안 움직인 이자율 폭이 지난 2년 기간동안 어느 때 보다도 폭이 큰 오름세이다. 상황이 이렇다 보니 소비자들은 이동하는 모습에서 현기증을 일으키며 현재의 수준이 상당히 오른 것으로 평가한다. 그러나 이자율은 최고 8% 대에까지 이른 적이 있다는 사실과 2006년 한창 집값이 천정을 치고 있을 때 이자율은 6%가 넘고 있었다는 점을 기억하지 못한다. 그 당시와 비교하면 이자율은 아직도 낮은 수준이라는 것이며, 융자 전문가들은 앞으로 움직일 이자동향을 전망해 보면 이는 낮은 수준이라는 현실적인 판단에 빨리 도달해야 할 것이라고 조언한다. 아울러 주택공급이 그동안 적었기 때문에 집값 상승세를 더욱 부추겨 왔었다는 지적과 관련, 향후 “주택공급은 많아질 것으로 전망된다”고 밝히면서도 “그러나 이후에는 그 증가폭도 작아질 것”이라고 전망되고 있다. 건설사들로서는 주택가격이 앞으로도 점진적으로 나마 오른다는 판단을 기정사실화하고 물량을 늘리고 있기 때문이나 앞으로 이자율 상승결과 줄어들 매기전망에 비쳐보면 공급량을 조정할 수 밖에 없다는 결론이다. 건설사들이 지금 겪고 있는 또 하나의 어려움은 바로 부지부족상황이다. 즉 집 지을 땅이 부족하다는 말이다. 전미주택건설업협회(NAHB)는 우리가 익히 알다시피 이미 잘 다듬어진 주택용 건설부지는 부족한 상황이며, 현재 부족한 부지에 비싼 가격을 주고 구입, 이에 집을 지을 경우 집값이 올라 현재 오름세가 다소 꺾인 주택가에 비해 비싸질 것이기 때문에 매매에 어려움을 겪을 것이라는 진단이다. 건설사들로서는 집을 지은 뒤 그 지역의 주택가격과 비교해 이익을 실현할 수 있도록 판단하나 집값 오름세가 둔해지면서 가격만 올라간 땅에는 집을 쉽게 선뜻 짓지 못한다. NAHB의 설문조사 결과 회원 건설사들의 58.6%만이 앞으로 집을 지을 부지가 주변 땅값에 비해 낮은 수준이었다고 밝혔다. 22%의 회원사들은 매입하려는 부지 가격이 다른 지역과 비슷했다고 답했고, 9.7%는 이미 높아서 집을 짓기를 고려중이라고 말했다. 게다가 5.6%의 건설사들은 집 지을 계획을 세우기가 잘 판단이 서지 않는다고 응답했다. 건설사들로서는 따지고 보면 집 지을 땅이 부족해 건설물량이 많지 않다는 현재의 상황을 오히려 더 내면적으로 선호한다. 이들로서는 물량으로 전체 주택시장에 오름세 동향을 만들어낼 수 있는 것을 원하고 있는지도 모르는 상황이다. 그런 건설사들은 이자율 상승에 따른 수요 감소를 어떻게 판단해야 하는가에 대해 분석하느라 분주하다. 현재 신규주택의 중간가격은 2011년부터 20만달러대에서 꾸준히 오르고 있음, 지난 4월에는 가장 높아 33만7000달러를 나타냈었다. 그러나 일부 주택 전문가들은 아마도 지난 4월에 보여졌던 중간가격이 최고의 수준이 되지 않을까 하는 우려도 하고 있다. 이자율의 동향과 건설사들의 눈치 작전이 어떻게 얽힐 지 주목된다. 최철호 선임기자  [워싱턴 중앙일보]