이자율 상승에 잠시 쉬어가는 주택시장

이자율 상승에 잠시 쉬어가는 주택시장 NAR·패니메 등은 올해 내내 집값 상승세 유지 점쳐 아직도 최고가격 당시 보다 평균 24% 낮은 수준

올해 상반기 집값의 상승세는 지난 시기 주택붕괴이후 시장상황을 만회할 정도로 줄곳 이어오다 최근 이자율 상승으로 주춤거리고 있다. 질로우 닷컴 사의 분석에 의하면 전국적으로 집값은 1년전에 비해 평균 약 5.8%가 오른 것으로 나타났고, 이 수치 역시 어림잡은 계산으로도 짐작하듯 지난 2006년 이래 가장 큰 것이다. 올해 상반기에만 집값은 평균 2.7%가 상승했고, 이 역시 지난 2005년 6월 이래 가장 큰 수치이다. 다양한 수치가 보여지듯 올 상반기에는 누가 의심할 여지없이 집값 상승이 두드러졌었다. 전국 대도시 지역의 집값 동향을 추적하는 스탠더드 앤드 푸어스(S&P)의 케이스 쉴러 주택가격지수에서 20개 대도시의 1년 집값 변동모습은 무려 12.2% 상승이라는 큰 수로 보여졌다. 그런데 S&P 케이스 쉴러 지수상으로 봤을 때 집값의 현 수준은 지난 2006년 최고 당시에 비해 아직 24.4%가 낮은 수준으로 비교됐으며, 아직 오를 여력이 더 있음을 보여준다. 아직 상승여력이 있다는 말은 앞서 언급했듯 이자율 급상승으로 인해 잠시 주저하는 주택매수세로 향후 방향을 우려하는 이들에 많은 시사점을 던져준다. 이자율 상승으로 멈짓하는 모습에서 나타나는 향후 전망치의 우려에 대해 S&P 케이스 쉴러나 다른 지수는 상승여력을 보여줌으로써 집값 방향을 가늠하게 하는 것이다. 지금까지 집값이 오르면서 보여준 상승세는 당초 경제학자들이 기대했던 것 이상이었다. 기대했던 이상의 상승세는 바로 기록적으로 낮았던 모기지 융자 이자율 때문이었다. 특별히 획기적으로 경제가 나아지지도 않는 상황에서 집이 불경기속에 잘 팔린 이유는 투자자들에게 매력적인 낮은 집값과 집 사기에 편리한 낮은 이자율 때문인 것이다. 물론 일부 경제학자들의 지적처럼 주택시장 붕괴당시 나타난 주택매수세는 압류주택의 터무니 없이 낮았던 가격으로 인해 다소 과열된 부분이 포함되면서 매수세가 확대, 과장돼 나타난 부분이 있다고 언급된다. 압류주택 비율이 늘어날 경우 주택가격의 낙폭은 과장돼 나타나기 때문에 이후 압류주택이 줄어들 경우 케이스 쉴러 지수에서 집값 반등폭 역시 과장돼 나타난다는 지적이다. 그러나 최근의 장세에서 케이스 쉴러의 이같은 과정된 상승세는 이미 우려할 단계가 아니다. 매물 부족상황이 오래가면서 주택시장의 집값 상승은 압류의 부분이 대부분 반영되는 가운데에서도 매우 두드러진 상승을 보여주고 있기 때문이다. 전국 대도시 가운데 28개 지역, 즉 피닉스를 비롯해 , 시애틀, 덴버, 새크라멘토, 댈러스, 로스앤젤레스, 샌디에이고, 워싱턴 DC, 올랜도 등지는 이미 매물이 2.5개월에서 3개월 사이의 소진 지역으로 분류된다. 대부분의 주택전문가들은 주택시장에 매물은 약 6개월 잔여분이 남아 있는 상태를 가장 건전한 시장이며, 팔고 사는 이들에 가장 유리한 접점 기간으로 간주한다. 이 시각에서 보면 지금 전국의 주택매물은 전국 평균 5개월로 나타나 파는 이들에 유리한 불량 시장이 아닐 수 없다. 가격이 오를 수 밖에 없다. 한 가지 더 주택시장에 오는 이들이 우려하는 것은 바로 언제까지 지금의 활황세가 이어질 것인가 한느 궁금증으로 인한 것이다. 오래가지 못하고 다시 주저앉지 않을까 하는 우려는 이미 지난 주택시장 붕괴시기를 겪었기 때문에 가시지 않는다. 와중에 이자율이 급상승, 이같은 우려가 타당성 있는 조심스런 자세로 합리화하게 해준다. 실제 부동산 전문가들 중에 올 후반기부터는 매매가 다소 이전보다 감소하고 가격도 조금 내려가는 모습이 나타날 것으로 보는 이들이 많다. 최근 집사려는 이들에게 융자 과정에서 오른 이자율을 보면서 멈칫거린 이들도 실제 있으며, 오른 이자율에 부담을 느껴 집사기를 포기한 이들도 있다. 이같은 부분에서 집매수는 다소 멈칫거렸다는 표현을 쓸 정도로 영향을 받은 셈이다. 그럼에도 불구하고 패니메와 전미부동산중개인협회(NAR) 전문가들은 올해 집값이 잠시 머뭇거림은 있어도 절대 위축되지는 않을 것임을 강조한다. NAR은 최근 “주택 매물이 부족하다. 현재 집을 사려는 이들이 부동산시장에 상당수 있다”는 내용의 광고방송을 내보내는 계약을 하고 보여줄 참이다. NAR은 아울러 “지금 집을 팔려고 한다면, 아주 적기이기에 바람직하다”는 원칙론적인 내용을 담기도 했다.  [워싱턴 중앙일보]