이자율 영향

이자율 영향, 과열 우려만 도려내 모기지 1% 오르면 집구입 비용 10% 더 들어 이자율 최고점 수준에 따라 시장 열기 변동

주택가격이 올 전반기 동안 상당한 추세로 오르는 모습을 이어왔으나 올 하반기에는 같은 추세로 오르지는 못할 것이라고 전망됐다. 이같은 전망은 지난 2개월 동안 모기지 이자율이 큰 폭으로 치솟으면서 주택시장에 탄력이 줄어든 때문으로 분석됐다. 다시말해 최근 갑작스레 치솟은 모기지 이자율은 주택시장의 모습을 재편했다고 표현되는 것이다. 그렇지 않을 경우 주택소유자들은 오르는 집값에 시중에 더 많은 주택을 리스팅, 최근 매물부족현상을 완화할 수 있을 것이며, 이같은 매물 증가에 더 많은 주택거래가 활발하게 이뤄질 수 있었을 것으로 지적되고 있다. 융자 모기지 이자율은 최근들어 지난 5월 3.59%에서 시작했었다. 그러던 것이 6월 마지막주에는 4.58%로 뛰었다. 모기지 은행협회에 따르면 지난주의 경우 연방준비제도 이사회가 채권매입을 통한 통화공급을 줄일 것이라는 의도가 짙어지자 이같은 선 보다도 훨씬 높은 지점에서 이자율이 형성, 다시 크게 올랐다. 그렇다면 과연 모기지 이자율의 인상은 얼마나 주택시장에 영향을 미치나 하는 점도 궁금하다. 지금까지 이뤄진 연구에 의하면 경제학자들은 이미 모기지 이자율이 1%씩 오를 때 마다 주택시장의 적정성은 약 10%씩 감소하는 것으로 인식하고 있다. 이같은 계산법으로 본다면 현재 약 2개월 동안 실제 1%의 이자율이 올랐기 때문에 집을 사기 위해서는 이전보다 약 10%의 비용을 더 보태야 한다는 분석이다. 이런 관점에서 부동산 브로커 레드핀사의 글렌 켈먼 CEO는 “이 업계에서 아무도 지금 시장이 다소 후퇴하지 않았다고 보는 이들은 없다”며 부정화법을 두번씩 쓰는 문법으로 설명했다. 지난주 레드킨을 통해 집을 사기 위해 나서 투어에 응한 이들의 수가 평소 3주간 오던 수를 평균낸 것 보다 약 5%가 적었다고 집계됐다. 그만큼 융자 이자율로 인해 시중에는 이미 집을 사려는 이들이 다소 줄어들었다는 말이다. 이렇게 집을 보기 위해 나섰다 실제 집 매입을 위한 계약을 하는 이들의 수도 약 8%가량 줄어든 것으로 레드킨은 설명했다. 과연 모기지 이자율이 주택수요에 영향을 이렇게 미쳤다는 말인가. 사실 모기지 이자율은 현재 지난 2년동안 보여진 것 중에 가장 높은 수준이다. 그렇하 하더라도 경제학자들은 이자율이 4.5%~5% 선이더라도 주택구입을 위해서는 아직도 적정수준이라고 풀이한다. 앞으로 이자율은 더 올라 지금보다 20%가 더 높은 수치로는 약 6% 선에서 형성될 것이라고 뱅크 오브 아메리카(BoA)나 메릴 린치 사 등은 전망하고 있다. 실제 지금까지 물량이 모자랄 정도의 주택수요는 앞으로 집값이 더 오를 것이라는 전망 때문이었다 해도 과언이 아니다. 그렇다 하더라도 이자율의 급상승을 보는 이들로서는 현재 수준이 과거치를 모두 살펴서 어떤 선인가를 보기 보다는 당장 올라서 더 물어야 하는 자금의 양을 보면서 충격을 받았기 때문에 영향을 주는 것이다. 이자율이 높아져서 시장에서 이탈하는 이들은 그렇다면 누구인가. 이자율 상승은 누구에게나 영향을 미친다. 그러나 가장 영향을 많이 받는 이들은 시장진입 문턱에 있는 이들이다. 즉 처음 택을 구입하는 이들, 혹은 이미 다른 융자를 얻어 놓고 있었던 이들 등 융자에 가장 많은 부담을 느끼는 이들이다. 이들이 아닌 경우에는 주택을 이미 가지고 있다 큰 집으로 이전할까를 고려했다거나 혹은 다른 지역으로 이전을 고려했던 이들 등은 이처럼 이자율이 오르면서 움직임을 자제하게 된다. 주택시장에는 이자율이 오르면서 긍정적인 면도 있다. 그동안 더 집이 오를까 염두에 두면서 집 내놓기를 꺼리던 이들은 이제 내놓지 않으면 기회를 잃을 것이라고 판단, 내놓을 수 밖에 없어진다. 그러니 시중에는 물량 부족 상황이 해소될 것이다. 물량이 늘어나면 의례 가격은 인상속도가 느려지고, 그 대신 집을 사려는 실수요자들은 오히려 활동하기 용이해져 전체 거래량에서는 어떤 결과나 나타날지는 미지수이다. 그렇다면 가장 관심의 초점이 되는 부분은 바로 “이제 주택시장의 붐은 끝나는 것인가”라는 점이다. 결론부터 말하자면 이는 이자율이 과연 최고점이 어디가 될 것인가에 따라 결정된다는 것이 경제학자들의 공통된 의견이다. 이자율을 견뎌낼 수 있는 적정선이 어디인가를 질문하는 것과 같은 것으로, 누가 어느 이자율을 감당할 수 있으며, 그 숫자가 얼마나 되는가가 중요하다는 말이다. 오르는 이자율은 시장에 일종의 조정 역할을 하는 것이지 김을 빼는 것은 아니라는 것이 더 많은 이들의 전망이다. 부동산컨설팅이라는 회사의 존 번스 CEO는 “이자율이 이처럼 올랐다고 해서 주택시장의 붐이 수그러들거나 끝났다고 절대로 보지 않는다”고 말하고 “단지 그동안 옆에서 ‘이렇게 오르면 과열이 아닌가’하는 우려를 낳던 부분을 제거하는 수준이 될 것”이라고 강조했다. 최철호 선임기자 [워싱턴 중앙일보]