주택시장 활기는 현금동원력 때문

주택시장 활기는 현금동원력 때문 FRB의 방대한 자금살포가 투자자들 여력 키워줘 현금 동원한 부동산 구입이 3-4배 늘어 이상열기

연방준비제도이사회(FRB· 연준)이 오랜 주택경기 침체시기를 벗어나게 하는데 큰 역할을 했다는데에는 의심의 여지가 없다. 지난 시기에 주택가격과 판매가 동시에 증가하게 한 것은 미국 경제가 침체된 상황을 고려해 볼 때 큰 위안을 가져다 준 것도 사실이다. 연준의 막강한 힘으로 대량의 통화공급이 이뤄진 결과이며, 주택시장의 가격인상과 판매량 증가는 경제가 한창 바닥을 기고 있을 때 다소나마 활동력을 갖게 하거나 측면에서 활기를 갖게 도왔다. 그러나 연준이 주택시장 침체를 벗어나게 한 것은 좋지만 꼭 의도한 바 대로 결과가 나타난 것은 아니다. 경제에 도움을 주는 긍정적인 결과 뿐만 아니라 이상한 현상을 동시에 몰고 왔다. 이상한 현상이라는 표현을 알기 위해서는 주택 모기지 융자 상황을 한번 들여다 볼 때 느껴진다. 주택매매량은 이미 침체기에 보여졌던 부진한 상황을 털고 일어나 침체 이전인 2007년 상황으로 회복됐다. 그럼에도 불구하고 주택모기지 융자 상황은 전혀 늘지 않았다. 지난 4분기 주택모기지 융자 총액은 1230억달러 규모인 것으로 집계됐다고 모기지은행가협회(MBA)은 밝혔다. 그런데 이 규모는 5년전 모기지 융자 총액 2260억달러 규모에 비하면 거의 절반 수준에 불과하다. 주택매매량은 비슷한데도 융자금액은 절반 수준이라는 것은 무엇을 의미할까를 생각해 볼 필요가 있다. 특히 현재 모기지 이자율은 일부 융자알선업자들이 많이 올랐다고 하지만 여전히 낮은 상황이다. 이는 연준이 장기채권을 매입하면서 시중에 자금을 살포(?) 하고 있기 때문이다. 한달에 약 850억달러의 통화량을 채권매입으로 늘려주고 있는 연준의 자금공급은 부진한 경제활동에 그나마 여력을 주고 있다. 어쨌든 이같은 연준의 자금공급 덕에 모기지 이자율은 채권 이자율의 하락에 연동, 여전히 상당히 낮은 수준으로 머물고 있다. 그럼에도 주택융자는 아직 제대로 이뤄지지 않는다는 것이 총평이다. 융자의 요건을 까다롭게 한 은행 등 렌더의 융자기준에 대부분 어려움을 겪고 있다. 이자율은 낮음에도 제대로 이뤄지지 않는 융자도 이상하지만 융자가 이뤄진 규모가 절반수준에도 같은 양의 주택수가 매매된다는 것은 무엇을 말하는가. 바로 현금을 주고 사는 이들이 그 수를 채우고 있다는 말이다. 데이터 퀵이라는 통계전문업체의 분석에 의하면 미 전역의 55개 대도시 지역에서 매매된 주택의 36%는 모기지 융자가 이뤄지지도 않은 채 판매됐다. 즉 현금으로 집거래가 이뤄졌다는 말이다. 이는 2007년 같은 수준의 주택매매가 이뤄지던 때 보여진 15%의 비율을 두배나 넘어서는 것이다. 경제도 그렇게 나아진 것을 피부로 느끼지 못하고, 융자는 이뤄지지 않는데 현금을 동원해 집 사는 이들이 많아졌다는 것이다. 지난해 마이애미시에서는 무려 7만2459건의 주택매매가 현금으로 이뤄졌으며, 이는 5년전 1만9625건에 비해 3배 이상 급증한 것이다. 그렇다면 경제도 좋지 않은 요즘 시기에 누가 현금을 동원해서 집을 사들일 수 있겠는가. 물론 융자가 제대로 나오지 않으니 현금을 주고서라도 살 집을 사는 이들도 있을 것이다. 그러나 앞서 언급한 연준의 자금 공급과 움직이지 않는 융자, 늘어나는 집 거래량이라는 변수를 함께 놓고 보면 결국은 연준이 풀어준 자금이 현금으로 주택시장에 나오고 있다는 말로 대별된다. 결국 방출된 자금을 접할 수 있는 기관이나 투자자 등 실 소유주가 될 수 있는 주최가 아닌 이들이 자금력을 동원해 주택을 사들이고 있다는 말이다. 이는 결국 투자의 한 모퉁이를 언급하는 것으로, 렌트시장이 크게 형성되고, 낮은 주택이 이후 자산증식에 좋은 목표가 되는 이들이 주택시장에 현금력을 동원한다는 말이다. 이 때문에 일부에서는 현재 이같은 투자자나 투자기관 등의 주택거래가 이뤄놓은 주택시장의 활기가 결코 좋은 것은 아니라는 지적도 만만치 않다. 그렇다고 해서 지금 투자자금에 의한 주택시장 활성화는 이전 서브 프라임 모기지 당시 투기성 자금에 의한 활성화 때와는 다르다는 중론도 있다. 문제는 이같은 투자자, 투자기관의 주택매입 활동이 얼마나 경제에 용인될 수 있느냐는 점이다. 현재 많은 주택이 가격상승과 함께 매매되고 있다. 아울러 수많은 주택들이 렌트용으로 전화되고 있기도 하다. 이 때문에 렌트비 대 주택가격 비율이 썩 좋은 편이 아니다. 렌트 비용이 점차 부담되는 쪽으로 이동할 때 소비자들은 결국 집을 사는 쪽으로 이동한다. 연준 역시 경제가 좀 더 나아진 모습을 보이게 되면 기준금리를 올리고 장기채권 매입을 통한 자금방출을 수정할 것이다. 이렇게 되면 렌트시장에서 재미를 보던 투자자나 투자기관은 그 재미를 잃어버리면서 다른 조치를 취할 것이다. 어찌됐든 현재 연준의 방대한 자금방출은 현금력으로 나타나는 투자자들에 여력을 주면서 현금동원 주택구입이라는 변형된 형태로 나타나고 있다는 점은 주목할 사안이 아닐 수 없다. 필요한 실수요자가 아닌 이들에 의한 주택시장의 활성화를 얼마나 건전한 것으로 봐야 하는지에 대한 열띤 토론이 필요한 시기이다. 최철호 선임기자 [워싱턴 중앙일보]