올해에도 주택시장 물량은 늘어나지 못할 전망

올해에도 주택시장 물량은 늘어나지 못할 전망 오르는 집갑에 매물 안내고, 에퀴티 없어 옮기지도 못해 건설사들의 향후 물량공급이 한 요인이나 아직 미지수

올해 각종 주택건설업체들이 오르는 집값과 매매활기를 감지하고 건설물량을 늘리고 있지만 올해 전반에 걸쳐 주택시장의 매물은 계속해서 줄어들 것이라는 전망이 나왔다. 지난해 말 12월에 대한 주택시장의 보고서가 나왔으나 다소 실망스런 분위기이다. 물론 전반적으로 올해 내내 이어지는 주택시장의 활성화에 대해서는 부인하지 못하는 분위기이나 12월에 주택매매량이 다소 감소했었던 것으로 나타났기 때문이다. 전미 부동산중개업협회(NAR)에 따르면 12월의 주택매매는 전달인 11월에 비해 1% 가량 줄어든 것으로 집계됐다. 1년전에 비해서는 물론 매매량이 13%가 증가한 것이어서 이전 18개월 동안 판매량이 계속 증가해온 것을 감안하면 그리 큰 우려할 것은 아니다. 특히 2012년 전반을 놓고 볼 때 판매량은 9%가 증가한 469만채로 집계돼 2007년 이래 가장 많은 매매량을 보여준 것이다. 주택가격은 12월 매매량이 다소 감소했음에도 불구하고 계속해서 줄어드는 시장 물량 때문에 올라갔다. 주택 매물은 12월 182만채가 등록돼 있어 11월에 비해서도 무려 8.5%가 감소한 것이며, 특히 1년전에 비하면 무려 21.6%가 줄어든 셈이다. 전문가들은 그런데 올해에도 주택매물은 계속해서 줄어드는 형상을 보일 것으로 전망한다. 비록 건설업체들이 올 봄의 건설물량을 늘려잡고 있음에도 불구하고 이같이 보는 이들이 많다. 그 이유는 첫째 아직 많은 수의 주택이 언더워터 상황이라는 점이 꼽힌다. 아직 미 전역에는 약 1000만채의 주택소유주들이 집값보다 많은 융자금을 감당하고 있다. 코어로직사의 집계에 따르면 모기지를 융자해 집을 보유한 전체 가구주의 22%는 아직 이처럼 언더워터 상황이며, 주택 전체를 놓고 보면 15%나 된다. 언더워터인 경우에는 집값이 융자금 이상 오르지 않으면 팔기가 난망이다. 숏세일 등으로 처분할 경우 자신의 크레딧 점수에 영향을 미치기 때문에 이를 그냥 붙들고 있는 이들이 많다. 때문에 시장에 매물로 나올 수는 줄어들 수 밖에 없다. 두번째 이유는 집값이 올랐다 하더라도 아직 집이 보유한 에퀴티가 20%가 안되는 이들이 대부분이다. 에퀴티가 20%가 안될 경우 이 집의 소유자들은 더 큰 집으로 옮겨갈 엄두를 내지 못한다. 전통적으로 주택소유자들은 다음 집을 매입하는 자금을 바로 이 에퀴티로 충당하기 때문이다. 언더 에퀴티 상황은 바로 그 집에 그냥 고착돼 있을 수 밖에 없다는 말과 같은 의미이다. 세번째 이유로는 모든 이들이 집을 가장 낮은 가격으로 사기를 바라나 그런 가격에 팔 사람이 없다는 현재의 시장상황이다. 두번째 이유에서 충분한 에퀴티가 없는 이들이 많기 때문에 집을 옮기려는 이들로서는 모두 낮은 가격을 선호하는 경향을 띨 수 밖에 없다. 그럼에도 불구하고 주택시장은 가격을 높이는 구조로 돼 있어 이 상황에서 사려는 이들과 팔려는 이들의 균형이 이뤄지지 않은채 계속해서 엇박자를 내고 있다. 대부분 집은 자신들이 보유한 자산 가운데 가장 큰 것이기 때문에 집을 내놓을 사람도 가치가 더 오르기를 기대하면서 팔려는 자세에서 움츠린다. 현재 콜로라도주 덴버에서 보여지는 상황이 이에 잘 맞는 본보기이다. 덴버에서는 비교적 그리 큰 주택거품 붕괴현상도 없어 집을 그대로 보유한 이들이 많은데, 이들이 최근들어 매매시장에 집을 내놓지 않으면서 무려 두자릿수의 매물 감소현상을 보였다. 상황이 이런데도 주택시장에는 실수요자 외에 거대한 투자그룹이 존재하면서 큰 매수세를 형성하고 있다. 이들은 대형 기관에서부터 개인 투자자에 이르기까지 다양하다. 최근 수년간 주택시장에 한쪽에서 이들 투자자들은 렌트시장을 활발하게 꾸려왔다. 늘어나는 압류대상자에 신규 고용자들의 신용불충분 등으로 인해 융자불가능 상황이 이어지면서 대형 렌트시장을 만들어왔기 때문이다. 이들은 최근들어 오르는 집값을 보면서 투자가치를 앞세워 매입에 주력하고 있다. 상황이 이러니 그야말로 주택시장의 매물 부족현상은 설상가상이 아닐 수 없는 것이다. 아울러 건설업체들의 물량 증가속도 역시 느리다는 점도 매물부족 해소에 도움이 안된다. 이미 언급했듯 건설사들로서는 향후 전망에서 짓는 물량을 늘릴 수 밖에 없는 구도이다. 그럼에도 불구하고 적어도 지금까지는 그리 흔쾌히 물량을 능력제한까지 한껏 확대하지 못했다. 이것저것 불안요소가 가시지 않았고, 지난해 중반 이후까지 미국 등 세계 경제 전반은 더블딥이라는 우려마져도 있었기에 당연한 현상이다. 때문에 앞으로 물량부족 현상의 주요 키는 역시 건설사들의 역할이 한 축이지만 위에 언급된 제반 여건에서 그리 쉽게 팔려는 주택의 수가 늘어나지는 못한다는 결론이 지배적이다. 최철호 선임기자  [워싱턴 중앙일보]