올해는 반드시 재융자

올해는 반드시 재융자 해야 할 시기 이자율은 앞으로 오르는 방향으로 행진할 것 정책측면서도 낮은 이자율 정책은 언젠가 끝나

모기지 이자율이 아직은 사상 최저 수준에서 맴도는 상황이지만 아직 재융자를 하지 않고 망설이는 이들이 많다. 일부에서는 융자가 제대로 나오지 않기 때문에 재융자가 어렵다고 불만인 가운데에서도 융자가 가능한 이들 조차 아직 재융자를 하지 않은 이들은 빨리 서두르는 것이 좋을 듯하다는 것이 전문가들의 말이다. 재융자를 해야하는 이유는 다양하다. 우선 일반론에서 말하는 재융자의 이유는 지금 역사상 최저수준이라는 점을 대전제로 해 올해에는 이자율이 오를 수 밖에 없다는 아주 간단한 이유를 다양한 측면으로 설명한다. 오르는 방향의 이자율 올해에는 지난해와 같은 경제의 변수가 꽤많이 사라지고 버락 오바마 대통령의 재임이 확정돼 수많은 가변요인들이 제거된 상황이기에 경제적으로는 안정국면으로 간다는 예상이다. 때문에 경제가 안정된 국면으로 갈 때에는 실업률이 낮아지고 투자에 대한 자금이윤을 따지기 때문에 이자율은 오른다. 올해 모기지 이자율은 더 이상 낮은 수준을 유지할 이유가 없어지기에 오를 수 밖에 없다는 지적이다. 경제안정을 위해 연방준비제도이사회(FRB)가 장기채권 매입을 통해 계속해서 시중에 자금을 월 400억달러 규모씩 방출해왔던 여력이 실물경제에 저변에 확산돼 있는 상황이기도 하지만 이로인해 낮아졌던 이자율은 이같은 정책의 만료가 다가오면서 오를 수 밖에 없다. 투자비용을 낮추기 위해 인위적으로 낮은 기준금리를 유지해오던 연준으로서는 이 또한 경제 안정이 이뤄지면서 차차 올릴 것이다. 오는 2014년 중반까지 기준금리를 0%-0.25%라는 실질적인 0%금리 기조를 유지하겠다는 연준이지만 경제가 안정되면서 풀린 자금이 다소 인플레이션이라도 발생할 여지가 보이면 금리는 즉각 올릴 수 밖에 없다. 전국 모기지 은행가협회(MBA) 역시 올해와 내년에는 모기지 이자율이 지속적으로 올라갈 것이라고 전망했다. MBA로서는 올해 1/4분기 말에 가면 이자율은 3.9% 선을 보일 것이며, 2014년 말에 가면 4.4% 선까지 오를 것이라고 내다봤다. 물론 그 이후에는 이자율은 4.6%선에서 맴돌며 등락을 거듭할 것이라는 전망이다. 만일 현재 3.4%인 이자율이 4.4%가 될 경우에 계산을 하면 어느 정도의 차이가 나는지 쉽게 알 수 있다. 일단 융자액수를 30만달러로 가정할 때 3.4% 이자율에서 한달 페이먼트는 1330.44달러 꼴로 된다. 이자율이 4.4%가 될 경우 월페이먼트는 1502.28달러 정도선으로 계산돼진다. 이 때의 차이는 월 171.84달러의 차이가 난다. 월페이에서 이 정도라고 무시할 지 모르지만 30년 동안 같은 차이를 낸다면 무려 6만1852달러나 되는 상당히 큰 돈이 된다. 3.4% 때 30년 동안 내는 융자금의 이자 총액은 약 17만8959.73달러라고 계산돼진다. 4.4%일 때에는 이자만 24만821.78달러라는 계산이 나온다. 이자율의 1% 차이임에도 불구하고 이같은 상당한 차이가 나는 것이다. 정부의 개입 결국 종료 지난 2008년 경제가 곤두박질 칠 때에는 정부가 나서서 개입할 수 밖에 없었다. 추락하는 경제를 세우기 위해 앞서 언급했듯 연준을 통한 양적완화 정책을 취해 시중에 자금을 마구 방출했는가 하면 채권매입을 통한 자금방출도 이어왔다. 그러나 시기는 언제가 될 지 모르지만 모기지와 연동된 채권을 매입하는 정책 역시 끝낼 수 밖에 없으며, 기준금리의 인상 여부와 관계없이 이같은 모기지 채권 매입을 끝낼 경우 즉시부터 이자율은 오를 수 밖에 없다. 만일 이 때 변동 이자율을 가진 이들이라면 15년 만기든 30년 만기든 지금 고정이자율로 바꿔야 할 때이며, 오르기 시작할 경우 이를 옮기려 할 때 더 어려워진다. 기간에 따라서도 이자율은 차이를 보일 수 있다. 우리가 꽤 잘 안다고 하는 15년 만기와 30년 만기 융자의 차이는 들여다 보면 상당한 차이를 볼 수 있다. 30만달러 융자에 30년 고정 3.32%이자일 경우 월 페이먼트는 1317.17달러 선을 보이는 것으로 계산된다. 15년일 경우 2.66%가 비교될 수 있는데, 이 때 월페이먼트는 2.23.04달러로 계산된다. 그런데 론을 갚는 마지막 시기까지 계산된 이자액수의 총액은 30년 만기때에는 모두 17만4182.01달러가 되나 15년 만기는 전체 지불한 이자액수는 단 6만4147.57달러 밖에 되지 않는다. 융지 기간은 절반의 차이지만 갚은 이자액수는 약 3배에 이르는 계산이 된다. 정리를 해보면 융자의 이자율은 차차 오를 수 밖에 없는 길을 가고 있다. 현재 융자를 할 수 있는지 없는지의 논란을 피할 수 없는 현실이지만 더 앞을 내다볼 경우 재융자를 해야 절대 유리하다는 점을 익히 느낄 수 있다. 게다가 이자율이 낮을 때 되도록 단기로 할 경우 비록 월 페이먼트는 다소 올라가지만 다른 때 보다 가장 적은 이자를 갚으며 덜 손해 본다는 기본적인 계산을 염두에 둬야 할 시기이다. 최철호 선임기자 [워싱턴 중앙일보]