내년 주택가격 최대 평균 9.7% 오른다

내년 주택가격 최대 평균 9.7% 오른다 S&P 내년 주택시장 전망서 예측, 경제가 호전되는 것이 전제 올해는 이미 침체의 바닥을 확인하고 힘차게 오른 한 해로 결론

부동산 시장이 마침내 2012년에는 바닥을 치고 오르는 모습이 확연히 입증됐다. 내년에는 주택가격이 1년 새 9.7%가 오르는 힘찬 모습을 보일 것이라고 전망됐다. 대부분의 주택전문가들은 지난해에 주택시장 침체가 올해는 물론 내년까지도 이어질 것이라고 내다봤었다. 지난 10월의 경우 주택가격은 1년전 보다 평균 6%가 더 오른 것으로 집계됐다고 주택전문기관인 코어로직사는 밝히기도 했다. 코어로직사는 올해가 지난 2005년 이래 가장 주택시장이 좋았던 해였다고 분석했다. 그러나 내년에는 여건이 좋을 경우 무려 9.7%가 오를 것이라고 스탠더드 앤드 푸어스사가 전망하고 있어, 내년에는 올해 보다 더 활기찬 한해가 될 전망이라는 말이다. 지난 3년전부터 바닥권을 형성해왔던 주택 건설시장은 4년째되는 올해 드디어 고개를 들고 건설 물량을 늘리기 시작했었다. 물론 주택 매매량도 급증, 지난해 같은 기간에 비해서 무려 20%가 많아지기도 했었다. 기존주택은 이 사이에 무려 매매가 10%가 늘어나는 모습이었다. 계속되는 주택물량의 감소세는 압류가 한쪽에서 늘어나는 영향으로 더욱 줄어드는 양상을 보이기도 했다. 주택물량의 감소는 올해 주택가격 인상에 아주 긴요한 요인이라는 진단을 받았었다. 그렇다면 내년 2013년에도 이같은 주택시장의 회복세가 이어질 것인가 혹은 다시 하락세를 보일 것인가도 관건이다. 대부분의 전문가들은 주택시장의 각종 지표로 판단해 볼 때 내년에도 계속해서 강한 시장이 형성될 것이라고 내다본다. 강한 시장이란 주택매기가 늘어나 매매가 늘고, 가격은 오르며, 덩달아 건설물량도 늘어나면서 활발하게 거래될 것이라는 말이다. 물론 지역에 따라 꼭 그렇다고 하는 예상을 하지 못하거나 혹은 예외가 되는 지역은 있을 수 있다는 점도 꼭 접미사처럼 붙이면서 주택분석기관들은 한결같이 활발한 시장을 언급했다. 내년 주택시장에 나타날 특징을 보면 첫째 압류과정에 놓인 주택을 걱정하지 말라는 주문이 먼저 나온다. 즉 지난 수년동안 주택전문가들은 모기지 상환을 제대로 하지 않는 경우를 우려하라고 말해왔다. 이른바 셰도우 인벤토리, 그늘에 놓인 주택물량, 즉 보이지는 않으나 이미 모기지 상환이 어려워져 90일이 경과한 뒤에는 압류과정이 시작될 것이며, 결국은 렌더의 관리하에 들어갈 주택을 말한다. 그러나 그같은 전문가들의 지적에도 불구하고 올해 이 셰도우 인벤토리는 시장에 우려를 줄 만큼 영향을 미치지 못했다. 전국적인 관점에서 볼 때 아직 셰도우 인벤토리는 존재한다. 그러나 점차 그 수가 적어지고 있다. 지난 10월 현재 90일 이상 모기지 상환이 연체돼 압류과정에 놓인 주택수는 올들어 무려 43만채가 줄어든 300만채 정도인 것으로 집계됐다. 지난 2010년도에 비하면 무려 130만채가 줄어든 셈이라고 바클레이스 캐피털사는 진단했다. 평소 주택시장에서도 평균 한해에 약 80만채의 섀도우 물량은 존재한다. 이런 관점에서 본다면 아직 주택시장에는 섀도우 물량이 약 220만채가 있다는 말이다. 근자에 들어 은행 등 렌더들은 서서히 압류 속도를 내기 시작해 아마도 2013년에는 압류되는 물량이 다소 늘어날 수 있다고 전문가들은 본다. 반면에 건설사들은 오히려 압류물량을 의식해서인지 건설물량을 내년에는 다소 줄일 수 있다고 보기도 한다. 이 경우 주택의 수요는 더욱 늘어나는 결과를 보게 되며, 결국 압류되는 물량을 흡수할 수 밖에 없게 된다는 전망이다. 한때에는 이 셰도우 물량이 전국적인 현상이라고 보여졌다. 그러나 이제는 그같은 시각은 교정됐다. 법원에서 압류과정을 허가받아야 하는 주에는 아직 렌더들이 해결하지 못한 압류분 주택을 많이 다루고 있는 실정이다. 이들 주내에서는 모기지 계정 가운데 약 5.9%가 압류대상이 되는 과정에 놓여 있다. 반면 법원 허가가 필요없는 주에서는 단 2%만이 문제가 되는 모기지인 상황이다. 이렇게 보면 법원허가라는 과정을 의무화, 주택소유자들을 위한다고 했던 주에서는 결국 주택시장이 그렇지 않은 주보다 불건실하며, 시장건전도가 떨어지고 주택가격 회복속도 역시 떨어지는 결과를 보고 있다. 어쨌든 주택시장에 등장할 압류분은 늘어나는 수요로 모두 해소될 수 있을 것이라는 전망이다. 워싱턴 지역의 경우에도 주택물량은 지난 10월에 전달인 9월 보다 3%가 감소한 것으로 집계됐다. 반면 가격은 1.3%가 증가했으며, 중간가격은 39만4995달러 선을 보였다. 전국적으로 미 전체에서 물량은 한달사이에 무려 2.6%가 줄어든 모습이었다. 중간가격대는 18만9900달러 선을 보였다. 내년의 전망을 내보인 스탠더드 앤드 푸어스사는 내년 주택시장은 적게는 올해보다 3.4%가 오르지만 여건이 좋을 경우 최대 9.7%까지도 오를 수 있다고 전망했다. 물론 현재 한창 논의되는 재정절벽이 해소되고 경제가 주택시장에 좋은 여건을 만들 경우라는 전제가 있기는 하다. 최철호 선임기자 [워싱턴 중앙일보]