압류물량 줄고 수요 증가…가격 상승

압류물량 줄고 수요 증가…가격 상승 WSJ, '왜 집값이 오르나' 에 대한 진단 소개 고용 여건 악화되고 신용경색 늘면 가격상승 어려워

주택가격이 지난 7월 게시된 바에 의하면 2005년 주택경기 침체 이전 시기 이후에 가장 큰 오름세를 보였던 것으로 나타났다. 이는 스탠더드 앤드 푸어스의 케이스 쉴러 주택가격지수에서 나타난 것이다. 이에 따르면 집값은 지난해 연말 이후 이 때까지 무려 5.9%가 상승한 것으로 나타났다고 돼 있다. 지난해 같은 기간에 기록된 수치는 단 0.4%였던 것과 비교해 보면 이는 상당한 상승세가 아닐 수 없다. 그 앞전인 2010년 같은 시기에도 단 2.1%의 상승에 불과했었다. 이 당시에는 주택가격이 이만큼 오른 것에 대해 큰 의미를 주기도 했었던 시기이다. 그 당시에 비하면 올들어 7월까지 전국 20개 대도시의 주택가격 지수의 상승세는 상당한 폭이 아닐 수 없다. 그렇다면 경제는 이처럼 어려운 국면이 이어지고 실업률은 8.1%대를 계속 이어가고 있는 가운데에서 왜 유독 집값만 이러럼 오르는가에 대한 의문을 쉽게 버리지 못하는 이들이 많다. 이에대해 월스트리트저널지(WSJ)는 “왜 집값이 오르는가, 그 5가지 이유”라는 질문을 던지고 이에대한 전문가의 설명을 소개했다. 1. 집값 상승이 시장의 일부 지역에만 한정된 것인가- 즉 압류되는 집이 있는 지역에서인가. 대답은 꼭 그렇지 않다는 것이다. 부동산 전문분석 사이트인 코어로직(CoreLogic)은 집값의 상승은 미 전역의 시장 모든 지역에서 나타나는 현상이라고 한 분석을 소개하고 있다. 지난 8월에 보여진 주택의 중간가격은 1년전에 비해 무려 12%가 오른 것으로 나타나있다. 이처럼 기존주택의 가격이 오르는 것은 제값을 다 받지 못하고 매매하는 것은 아니기 때문이다. 또한 숏세일로 매매된 집의 중간가격이 거의 변동이 없는 때에도 은행이나 렌더가 압류한 주택의 경우에도 매매가가 3%가 올랐다. 여기에 신규주택의 매매 중간가격은 무려 6%가 오른 상황이다. 2. 아직 압류되는 집들이 많다. 그런데 어떻게 집값이 오르나. 아직 압류되는 집들은 기록적인 수치를 보이고 있다. 글나 은행 등 렌더들이 보유하게 된 주택, 즉 (REO)의 매매는 지난 1-2년 동안 급격하게 줄어들었다. 리스팅에서 이같은 압류주택의 매매를 알리는 물건이 1년전에 비해 무려 24%가 줄어들었다. 2년전에 비할 경우 이는 무려 45%가 감소한 것이기도 하다. 실제 압류주택의 매매량은 1년전에 비해 20% 가량 줄어들었으며 대게 이같은 주택의 매매는 가격이 낮춰져 매매되는 것이 보통이나 이에 반해 다른 주택들은 매매가 16%가 늘어났다. 아이비 젤만 젤반 앤드 어소시에이츠 투자사의 대표는 “가격은 매매될 주택의 양이 줄어들었기 때문이기도 하지만 수요가 많아졌기 때문이 오른다”고 답하고 있다. 3. 그렇다면 압류된 주택을 은행 등 렌더들은 가격을 높이기 위해 전략적으로 시장에 내놓기를 꺼리고 있나. 아직까지 은행 등 렌더들이 노리는 전략에 의해 시장 가격이 높아졌다는 증거는 없다. 그냥 압류된 주택들은 렌더들의 장부에 남아 있는 상태이다. 다만 현재 수백만 채의 주택이 압류과정에 놓여 있으며, 또 수개월씩 모기지 상환이 이뤄지지 않은 것들이 있다. 그렇지만 언제 이들에 대한 압류가 진행될 지에 대해서는 아무도 언급하지 않는다. 이들은 현재 주정부나 연방 정부 등에서 규정한 압류과정의 기준, 규칙, 법률을 어기지 않기 위해 매우 노력하고 있는 상황이기도 하다. 그렇다 하더라도 렌더들이 보유하고 있는 압류주택의 분량은 1년전에 비해 24%가 감소한 상황이기도 하다. 4. 셰도우 재고분(Shadow inventory)은 얼마나 되나. 압류가 이뤄진 것은 아니며, 그렇다고 현재 모기지를 제대로 낸 것도 아닌 채 조만간 압류될 수 밖에 없거나 그럴 가능성이 큰 주택을 셰도우 재고량이라고 부른다. 그런데 이 셰도우 재고량은 올들어 약 50만채 가량이 줄어들었다. 젤만 앤드 어소시에이츠사는 미 전역에서 이같은 재고량은 약 290만채에 이른다고 추산한다. 이 재고량은 그렇게 줄어드는 모습이 눈에 띠지 않는다. 그만큼 줄어드는 속도가 느리다. 올해 말쯤가면 이 수치는 약 230만채로 줄어들 것이라고 예견된다. 아울러 내년 말쯤에는 이 보다 더 줄어든 180만채 가량 선이 될 것으로 본다. 5. 앞으로 주택가격이 더 떨어지는 수가 있나. 주택가격은 전통적으로 봄과 여름철에는 가격이 오르게 된다. 이 때 많은 사람들이 집을 원하는 시기이기 때문이다. 그러나 가을이 되고 겨울로 접어들 경우 그 수요는 줄어들기 마련이다. 케이스 쉴러 지수에 의하면 가격은 1년전에 비해 높은 수준이다. 7월에는 1.2%가 오른 것으로 나타났었다. 만일 렌더들이 압류를 더 늘려나가거나 집을 찾는 수요가 지금 수준을 유지할 경우 집값은 스스로 가격을 찾아나가는 순환 사이클로 접어들면서 오를 것이다. 다만 가장 위험이 큰 부분은 바로 연약한 직업시장이며, 경제여건이 더 악화되거나 모기지 융자가 더 어렵게 되는 신용경색이 커질 경우에는 역시 집값 상승은 장담할 수 없다. 최철호 선임기자 [워싱턴 중앙일보]