활황 부동산에 변수 될 장기적 요인 10가지

활황 부동산에 변수 될 장기적 요인 10가지 사회 현상 변화와 추세가 부동산에 미칠 효과 타진 필요 공공재원 부족에서 학생 빚 증가, 부동산 시장 유동성 등

모두들 부동산 시장은 이제 활황의 국면이 짙어진 것으로 말한다. 일부에서는 어려운 경제에 부동산 시장이 큰 힘이 되고 있다는 지적까지 한다. 그러나 아직 부동산 시장에 뛰어들어 향후 투자의 가치를 논한다는 말을 하기에는 아직 위험 요소가 많다고 말하는 이들도 있다. 물론 2007년말에 시작된 부동산 시장의 전무후무한 붕괴와 같은 논란은 앞으로 또 다시 반복되는 것은 거의 없을 것이라고 말하기는 하지만 그렇다고 무시할 수는 없다. 현재 부동산 시장에 적극 투자하려는 이들이나 투자까지는 아니더라도 혹시나 부동산을 사놓으면 언젠가는 재산마련에 큰 효자 노릇을 하지 않을까 기대하는 평범한 이들이 주의 차원에서 고려해야할 사항이 무엇인지 눈여겨볼 필요는 있다고 본다. 전문가들이 말하는 부동산 시장의 고려해야 할 사항은 아직 10가지 정도로 고려된다. 다만 여기서 고려해야 하는 10가지 사항은 단기간이 아니라 향후 30년을 바라보면서 계획을 세울 때 고려해야 할 점이란데서 의미있게 새겨야 할 사안이라고 지적됐다. 1, 연로하는 인구 수 베이비 부머 세대가 은퇴해야 하는 시기에는 이들의 은퇴로 인해 주택의 수요는 다소 줄어들 소지가 많다. 대신 연장자 층이 필요로 하는 다가구 주택의 수요는 늘어날 수 있다. 예를 들어 시니어 하우스 같은 다가구 주택의 건설은 더욱 요구될 수 있다는 말이다. 때문에 주택 등 거주용 건축물의 수요는 상업용 부동산 보다는 의료센터와 같은 형태의 거주공간이 더 필요로 될 수 있다는 말이다. 지금까지 필요로된 수요 보다는 베이비부머들이 은퇴가 시작되는 시기에 즈음에서는 의료시설에 대한 접근이 보다 용이하고, 행동반경이 손쉽게 이어지는 공간형태의 건물이 더욱 늘어날 수 밖에 없다. 2. 학생 부채의 부담 증가 대학생들이 졸업하는 경우 평균 약 2만5000달러의 빚을 지게 된다는 통계이다. 이런 저런 이유로 학비를 조달하는 과정에서 융자를 했다는 말이다. 이들이 졸업할 시기가 되면 자연스레 그들의 지출능력은 크게 줄어든다. 때문에 이들이 직장을 가졌다 하더라도 당분간은 집을 구입할 수 있는 여건은 모자란다. 이미 점점 더 많은 졸업생들이 그들의 부모 집으로 다시 들어가 합류하는 경우를 많이 봤으며, 통계에서도 늘어나는 것을 알 수 있다. 이 때문에 현재 건설회사들은 4인용 가구 주택의 기존 패턴 보다는 성장한 자녀가 함께 거주할 수 있는 구조의 공간을 가진 주택의 수요가 늘어날 수 있다는 점을 고려한다. 3. 공공 재원 부족 각 지방자치 정부마다 공공의 재원이 부족하다. 예산이 부족한 상황이 이어지면서 앞으로도 당분간 이어질 공산이 크다는 점을 염두에 둬야 한다. 즉 언제나 부족한 공공재원의 상황속에 앞으로 어느 지방정부가 얼만큼의 예산을 공공시설에 투입할 것인가를 고려해야 한다는 말이다. 공공재원이 부족한 정도에 따라 주변의 생활환경 보전이나 개발이 이어지는 결과가 다를 것이며, 이에 따라 주거공간의 상황, 발전 가능성은 나눠질 것이라는 말이다. 다음 세대, 즉 자녀들의 생활을 고려한다면 이같은 공공재원부족 현상이 적은 곳을 염두에 두는 것이 좋다는 말이다. 4. 사무공산의 수요 변화 보다 많은 근로자들이 앞으로는 재택근무를 하는 형태가 될 것이라고 전망된다. 이는 앞으로 사무공간의 필요성에 큰 영향을 미칠 것이다. 시스코와 같은 거대 시스템 메이커 회사는 고용원들을 위해 이전에는 무려 200스퀘어피트의 공간이 필요했으나 최근에는 규모가 50 혹은 60 스퀘어피트 정도로 급속히 축소됐다. 이는 앞으로 대부분의 사무실 구조가 그같은 형태로 변화할 것임을 강력히 암시한다. 때문에 앞으로 건물투자에 염두를 둔 이들이라면 향후 필요로 되는 사무공간의 면적이 지금의 30%에서 40% 규모로 축소될 것임을 고려해 투자해야 한다는 말이기도 하다. 5. 소매업체가 필요로 하는 공간의 수요 지금도 온라인 판매량이 꾸준히 늘어나고 있으며, 특히 연말 쇼핑시즌 때에도 이제는 오프라인의 매출이 온라인 매출과 별 차이 없는 국면에까지 갔다. 이같은 추세라면 지금 거대한 공간을 차지하고 전시해 판매하는 대형 소매업체의 면적은 줄어들 것이라는 점을 생각해야 한다는 말이다. 어떤 형태의 공간이 앞으로 꼭 필요한 소매업체가 요구할 것인가를 생각해 봐야 한다는 말이다. 6. 부동산 자본 시장의 유동성 향후 3년에서 6년 사이에 상업용 부동산 시장주변에는 수십억 달러 규모의 융자가 필요로 된다. 그러나 이 같은 융자 수요를 따라갈 수 있는 융자시장의 능력은 형성되지 못할 것이라는 전망이다. 특히 자본이 부족한 미국 정부와 유럽각국의 유동성 흡수력 때문에 자본은 더욱 부동산 시장에서 부족하게 될 공산이다. 이로인해 융자 시장에서의 자본경색은 더욱 커진다는 전망이 우세하다. 7. 국제환경의 변화 유럽 금융위기가 점점 약화되고 있으나 중국 경제가 다시 서서히 휘청이기 시작하는 조짐을 보인다. 이같은 중국의 불투명한 전망으로 인해 전세계 재화생산공장의 전망이 같이 어두워지면서 부동산 시장에 대한 불투명성을 가중시켜 투자자들의 부동산 투자력이 약화될 수 있다. 8. 지속성 근로작업장에서의 지속성이 앞으로 큰 주제가 될 것으로 보인다. 환경변화와 환경보전 등의 영향으로 인한 용수나 에너지 공급의 지속성도 문제가 될 것이며, 이로인한 작업장의 환경변화에 따른 지속성 또한 변화를 보일 것이다. 이는 향후 상업용 부동산의 전망에 큰 영향을 미칠 수도 있다. 9. 과도하게 평가된 상업용 자산 부동산 시장 활황 당시에 리스된 부동산은 이미 과평가 돼 있다는 지적을 받고 있다. 지난 부동산 활황당시에는 이같은 부동산에 많은 투자가 몰리면서 나타났던 현상이었으나 이제는 그 후유증을 걱정할 상황이다. 2008년 이후 이들 부동산의 자산가치는 상당한 상실을 봤으나 여전히 높은 렌트비를 지불하는 이들도 남아 있다. 이런 부동산 자산은 이제 별로 매력없는 상황이다. 10. 정치권의 상충국면 부동산 시장에서 가장 큰 요인은 역시 정치권에서 미치는 영향이다. 정치적인 결단이 필요한 부동산 시장관련 법안이 처리되지 않으면 역시 부정적인 영향이 나타나기 마련이다. 예를들어 사회간접자본에 대한 투자, 공공산업부문으로의 예산지출 등이 막히면 그 효과는 당장 미칠 수 있다. 최근의 정치국면은 여야가 매번 충돌하는 양상을 보여왔다. 당분간은 이같은 정치권의 충돌은 이어지지 않을까 하는 것이 대부분의 우려이다. 최철호 선임기자 [워싱턴 중앙일보]