케이스 쉴러 VS NAR 지수

케이스 쉴러 VS NAR 지수… 어느 것 하나만을 근거로 판단할 수 없어 두 지수 모두 보완의 관계로 분석자료 삼아야

주택가격이 오르고 있다고 전문가들은 다시 언급했다. 그러나 전문가들이 제작한 기준치인 지수가 보여지는 만큼의 상승과연 이뤄지고 있는가에 대한 논란은 좀더 따져봐야 한다는 지적도 많다. 스탠더드 앤드 푸어스(S&P)의 케이스 쉴러 주택가격 지수는 지난 7월에 1.2%가 지난 1년동안 오른 것으로 나타났으며, 전달인 6월에 1.6%가 오른데 이은 것이라고 밝혔다. 주택전문가들은 이를 주택시장에 바람직한 뉴스라고 간주하지만 최근 전미부동산중개인협회(NAR)이 조사해 발표한 자료와 비교해 보면 다소 차이가 난다. NAR이 지난주말 발표한 자료에 따르면 기존주택의 가격은 지난 12개월동안 관찰해 8월에 집계한 결과 중간가격이 무려 9.5%가 상승한 것으로 나타났다고 돼 있다. 이는 지난 2006년 이래 가장 높은 수치의 상승세를 보인 것이다. 케이스 쉴러 지수는 단 1.6%만이 오른 반면 NAR의 자료에는 무려 9.5%나 올랐다고 나왔다면 너무 큰 차이를 내는 셈이다. 워튼 대학 금융부동산 학과 수전 와처 교수는 이에대해 “두 자료 모두 이전보다는 더 많은 사고 파는 행태가 나타난 것으로 된 것은 명백하다”고 말하고 “차이에도 불구하고 주택시장이 안정화되고 있다는 점은 확인된 셈이다”고 말했다. 그러나 일부 전문가들은 NAR의 자료보고서가 너무 장밋빛 색채를 짙게 보여주는 것 아니냐는 지적을 한다. 케이스 쉴러 지수는 이전부터 NAR 자료에 비해 다소 보수적인 견지의 시각을 띠고 있어 언제나 낮은 수치를 보여온 것이 사실이다. 이같은 차이는 케이스 쉴러 지수가 매매되는 주택의 사이즈를 환산과정에서 조정이 되는 데 비해 NAR 수치는 그렇지 않기 때문에 나타나는 차이에서도 기인하는 요인이 있다. 다시말해 NAR지수는 판매가 강세를 띨 경우 그 수치가 뛰어오를 수 있으며 더 크고 더 값비싼 주택일수록 지금까지 상황판단에서 볼 때 더 많이 팔리는 것이 일반적인 현상이다. 이 때문에 NAR 주택가격 가운데 중간지수가 다른 지수 보다 더 많이 변하는 이유이라고 트루리아 탓 컴의 부동산 전문경제분석가 제드 콜코 박사는 지적했다. 사실 현실에 있어서도 크고 비싼 주택의 매매가 올해들어 활발하게 매매되는 모습을 보였다. 지난 8월 25만달ㄹ러에서 75만달러 사이의 주택들은 100만달러 이상 나가는 주택과 함께 무려 25% 이상 더 많이 매매되는 기염을 토했다. NAR분석관들은 비싼 집들의 경우 올해 상당한 매매가 이뤄졌었다고 입을 모은다. 그러나 반면 가격대가 낮은 주택들은 최근 수개월 사이에 더 적게 팔렸다. 이 때문에 주택시장에서 과연 회생이 이뤄지고 있는 것인가라는 회의론이 한구석에서 일기도 했다. 특히 가장 주택가격 낙폭이 컸던 지역에서 이같은 현상이 두드러졌었다. 이 때문에 전문가들 사이에서 일반적으로 더 중요시되는 지수는 NAR지수 보다는 케이스 쉴러 지수로 간주된다. 즉 중간가격대의 주택이 더 잘 팔리고 많이 매매됐을 경우 케이스 쉴러 지수와 NAR지수는 차이가 줄어들어 시장의 현황을 더 잘 반영하게 될 뿐만 아니라 실제 주택시장이 활성화됐다고 간주되는 것이다. 최근들어서 주택시장 붕괴 과정에서 상실됐던 에퀴티가 많은 주택소유자들에 다시 회복되는 모습을 보이고 있는 것으로 조사된다. 이는 가격 상승이 이뤄지고 있기 때문에 가능한 현상이다. 주택시장이 일어서고 있음을 단적으로 보여주는 대표적인 증거이기도 하다. 그럼에도 불구하고 주택시장에는 보이지 않는 추가 요소들이 시장에 장애요인으로 지적되는 것들이 있다. 바로 압류물량이며, 이는 지금까지 여러차례 언급된 바 있기도 하다. 그러나 압류물건의 잠재적인 요인은 그리 오래 가지 않을 것이라는 희망적인 전망을 내놓고 있다. 지난 8월에는 1년전에 비해 압류건수가 무려 15%가 줄어든 상황을 보였다. 물론 이처럼 줄어든 배경에는 압류과정의 지연이라는 변수도 있었다. 최근들어서 플로리다주와 일리노이주, 뉴욕주 등지에서 다시 압류가 다소 늘어나는 상황을 보고 있기 때문에 이같은 지연이 설득력을 가지고 있다. NAR 지수와 케이스 쉴러 지수가 차이나는 또 한가지의 요인은 바로 기간이다. 케이스 쉴러는 3개월의 기간을 두고 분석한다. 반면 NAR지수는 바로 전달의 상황을 분석해 내놓는다. 때문에 현실성에서는 케이스 쉴러 지수가 두달 동안의 갭이 있는데 비해 NAR지수가 더 최근의 상황을 반영한다는 말을 할 수 있다. 아울러 케이스 쉴러 지수는 20개 대도지 지역을 근거로 분석하지만 NAR지수는 무려 156개 대도시 지역의 실제 케이스를 근거로 한다. 이 점만을 보면 NAR지수가 더 많은 상황을 고려한 것처럼 보이지만 반면에 케이스 쉴러 지수는 같은 주택에 대해 매번 추적을 하기 때문에 가격차이의 높낮이 정도를 더 정확하게 볼 수 있다. 이 때문에 전문가들 사이에서는 어느 지수가 더 낫다는 말을 하는 것 보다는 두 가지 요소 모두를 분석자료로 삼아 현상을 파악하는 도구로 사용한다고 말한다. 최철호 선임기자  [워싱턴 중앙일보]