지난해 융자건수 16년만에 최소

지난해 융자건수 16년만에 최소… FRB, HDMA 법 의거해 렌더들 자료 수합 분석 결과 융자받아 주택구입한 건 수 역시 1년전 보다 5% 줄어

주택모기지 융자건수가 최근 경색된 융자시장의 상황에 따른 결과로 지난해에는 16년만에 가장 적은 수로 이뤄진 것으로 나타났다. 연방준비제도이사회(FRB. 이하 연준)가 공식 집계한 지난해 미 전역 모기지 융자건수는 모두 710만건으로 집계됐으며, 이는 1995년 620만건 이래 16년만에 가장 적은 수를 기록한 것이다. 연준은 전역의 7600개 렌더들의 융자현황을 연방 법인 홈모기지공개법(HMDA)에 따라 요구해 넘겨받은 자료를 모두 종합해 집계했다. 이처럼 융자가 어려웠던 상황을 반영하듯 모기지 융자건수가 줄어들었을 뿐만 아니라 모기지를 융자받아 주택을 구입하는 건수 역시 줄어들어 지난해에는 융자 받아 집을 구입한 건수가 전년도에 비해 5%가 줄어들었으며, 이는 한창 주택경기가 호황이었을 때인 2006년과 비교할 때 단 64% 선에 불과한 수준이다. 지난해에는 재융자 건수도 연초에는 어려웠던 융자시장의 경색된 국면이 그대로 반영돼 2010년에 비해 13%가 줄어든 기록을 냈으나 연말에 접어들면서 이자율이 4% 이하로 내려가면서 크게 늘어나는 국면을 나타냈다. 지난해 연초부터 서서히 일기 시작한 주택구입 열기는 때문에 3분의 1 가량이 현금을 주고 집을 매입한 투자자들이 많았다는 것을 드러내는 것인데다 연말들면서는 주택매입에 주저하던 실수요자들도 침체에서 서서히 일어나는 주택시장의 모습과 렌트시장의 활황에 힘입어 집구매에 나서는 현황을 보여줬다. 연준이 분석한 모기지 융자 주택구입은 특히 압류가 많이 이뤄진 지역이나 집값이 폭락한 지역에서 더욱 줄어든 모습을 보였던 것으로 분석됐다. 전반적으로 볼 때 집 주인이 집을 사서 거주하는 형태의 주택매입을 위한 융자건수는 7.2%만이 하락한 반면 집값이 폭락하는 지역 주인이 살 집이 아닌 곳에서 이뤄진 융자건수는 무려 13.8%가 줄어든 모습이었다. 그나마 실수요자들이 집을 대체로 양호한 주택시장 인근에서 구해 거주하는 경우에는 모기지 융자 건수가 덜 줄어들었으나 주택시장이 다소 무너진 지역의 낮은 집값을 보고 투자자가 사려는 지역의 융자건수는 크게 줄어들었다는 말이다. 그러나 살지 않는 주인이 융자해 구입하는 주택의 수도 2010년 보다 지난해에는 크게 늘어 무려 10% 이상 증가했다. 이처럼 융자건수가 줄어든 이유는 한마디로 은행 등 렌더들이 몸을 사렸기 때문이다. 서브프라임 모기지 사건이후 은행들이 이제는 더 이상 부실한 융자를 해서는 안된다는 명제에 묶이면서 융자시장 경색을 초래한 것이다. 융자시장이 경색되면서 보여지는 것은 렌더들이 융자를 내주는 크레딧 점수가 2006년과 비교할 때 평균 40점이 올랐었다는 것이다. 융자받은 이들의 중간 신용점수는 지난 12년 동안에는 볼 수 없었던 상승폭을 기록했다. 연준의 보고서에는 융자받은 이들 가운데 낮은 점수 10%대에 놓인 이들의 신용점수 마져도 이전과 무려 50점의 차이를 보였다고 지적하고 있다. 연준은 그러나 이같은 자금경색, 즉 융자시장의 경색이 경제를 부양시키려는 노력과 어긋난다고 보고 있다. 연준이 지난주 무려 400억달러 규모의 모기지 연동채권을 매입한다는 방침의 목적에는 이자율을 낮추려는 의도도 포함돼 있다. 그러나 전문가들은 연준이 이자율을 낮추려 노력하는 것은 일리있으나 낮은 이자율이 주택시장에 미치는 영향은 크레딧 점수가 낮거나 상환능력이 갖춰지지 않아 융자가 거부되는 상황에서는 큰 영향을 미치지 못한다고 지적한다. 지난해 융자 거부율은 거의 변함없는 수준을 기록한 것으로 나타났다. 상황이 좀 나아졌으나 여전히 융자 신청자들의 23%는 신청단계에서 거부되고 있다. 이들은 신용점수 측면에서 이미 융자 오피서들이 될 수 있다고 예상했던 이들이었다. 연준이 파악한 융자 거부 이유 가운데 가장 큰 요인 두 가지는 우선 융자액수가 그들 소득과의 비율에서 높다는 점과 주택감정가액에서 차이가 많다는 요인 등이었다. 최철호 선임기자 [워싱턴 중앙일보]