연준 양적완화, 주택시장에 직접 영향 적을 듯

연준 양적완화, 주택시장에 직접 영향 적을 듯… 채권매입으로 인한 모기지 이자율 하락은 이어질 것 융자시장의 신용경색과 상환능력이 문제, 이자율은 별무상관

연방준비제도이사회(FRB. 이하 연준)가 지난주 전격 단행한 경기부양책은 과연 부동산에 어떤 영향을 줄 것인가. 연준은 지난주 사상 3번째로 경기부양책을 단행, 이른바 ‘양적완화’(QE3: quantitative easing)을 실시해 시중에 통화를 공급하는 방법으로 경제를 활성화한다는 방침을 밝혔다. 이번 부양책은 모기지 연동 채권을 매달 400억달러씩 매입하는 방법을 통해 시중에 자금을 공급하고, 이로인한 부수효과로 장기채권의 이자율을 낮추는 것을 목표로 하고 있다. 장기 채권의 이자율이 낮아질 경우 이는 바로 모기지 이자율이 낮아지는 것을 의미한다. 따라서 연준의 이번 조치는 모기지 이자율 하락을 정확히 조준하고 있기도 한 셈이다. 연준이 밝힌 양적완화의 목적은 바로 경기를 부양하는 것이다. 자산의 가치를 높이기 위한 것이며, 이 자산가치에는 바로 주식과 부동산, 주택 등의 가치를 포함하며 이럴 경우 기업들은 자산 가치가 높아지면서 활동여력이 더 생기고 마침내는 고용을 더 만들어 낼 것이라는 예상인 것이다. 사실 연준의 목표 가운데 가장 시급한 것은 바로 고용이다. 실업률이 지난달까지 8.3%를 기록하다 8.1%로 낮아지긴 했으나 여전히 8%대를 유지하고 있으면서 한달 고용인원수가 실업률을 낮출 수 있는 조건규모인 15만명 선 아래를 맴돌고 있기 때문이다. 지난달의 경우 단 9만5000명 만이 고용돼 고용의 여력이 바닥을 맴돌고 있다는 지적이 많았다. 벤 버냉키 연준 의장은 양적 완화를 언급하는 과정에서 주택경기와 관련해 “만일 주택가격이 오르면 사람들은 아마도 집을 살 것인데, 그것은 알다시피 주택구매로 인해 투자한 것 보다 더 많은 것을 얻을 것이라는 희망 때문이다”고 말했다. 그러나 연준의 이같은 조치와 시행에도 불구하고 전문가들은 다소 다른 의견을 제시하면서 연준의 노력이 주택시장에는 별 큰 효과를 보지 못할 것이라고 본다. 즉 주택시장이 지금 크게 활황을 보이지 못하는 이유는 바로 일반 소비자들이 가지고 있는 신용도가 낮아 이를 근거로 융자를 얻지 못하거나 직장을 제대로 갖지 못해 주택을 구입할 여력을 갖지 못했다는 점이 원인이기 때문이라고 근거를 댄다. 이자율만을 낮추더라도 집을 살 여력을 갖지 못한 바에야 별로 주택경기 진작에 도움을 주지 못한다는 말이다. 월스트리트 금융기관의 전문가들 대부분은 이번 양적완화 조치가 주택시장에는 큰 도움이 되지 못한다는 것이 대부분의 의견이다. 가장 먼저 지적되는 것은 모기지 이자율은 이미 올해 초부터 저공행진을 이어왔음에도 주택시장이 크게 활성화되지 않은 이유는 바로 융자시장이 너무 긴축모드로 운용돼왔기 때문이지 이자율 자체는 큰 문제가 아니라는 점이다. 도이체 뱅크의 니슈 수드 주택분석관은 양적완와 이전에 이미 주택시장은 고용문제와 가장 큰 영향을 주고받아왔다고 말하고 장기적으로 기업에 돈이 돌아 고용이 늘면 영향을 주는 요인이 되지만 이로인해 단기적으로 직접 영향을 받지는 않을 것이라고 지적했다. 사스쿼챤 파이낸셜의 잭 미첸코 분석관은 연준의 조치가 직접적으로 주택시장에 영향을 미칠 지는 미지수라고 전제하면서 아마도 모기지 이자율은 낮춰 지금과 같은 낮은 수준을 더 오래 붙들고 갈 수는 있을 것이라고 말하면서도, 그가 전망하는 주택시장의 활기는 지금의 이자율이 3% 이하로 아예 더 내려가야 할 것이라고 말했다. 최철호 선임기자 [워싱턴 중앙일보]