오름세 계속 이어질 것

집값, 올 봄에 이미 바닥 쳤다… 전문가들 "오름세 계속 이어질 것" 융자시장 경색이 상승세 걸림돌

지난 3년동안 매년 집값은 봄과 여름에 오르는 모습을 보여왔다. 그러면서도 가을이나 겨울철 들어서면 봄과 여름에 올랐던 부분들이 다소 내려앉는 모습도 보였다. 그러나 올해에는 이같은 똑같은 패턴을 보이지 않을 것이라는 전망이 우세하다. 물론 경제가 다시 출렁이는 모습을 보이지 않는다는 조건이 있을 경우이지만 그럴 가능성은 적어 보인다. 주택가격은 지난 7월에 1년전에 비해 3.8% 올랐다고 코어로직사의 분석 보고서는 지적했다. 이는 지난 6년 동안 보여져왔던 집값 변동폭에서 가장 큰 수치의 오름세이다. 게다가 올해 가장 낮았던 수준이었던 지난 2월에 비해서는 무려 9.6%나 오른 것이라고 코어로직사는 덧붙였다. 이런 분석과 수치들은 올해 봄철이 지난 기간동안 미국내에서 보여주었던 집값 하락과 등락의 마지막 국면으로서 더 이상의 하락점을 갖지 않는 바닥을 친 것이라는 가설을 더욱 강조하는 증거로 받아들여진다. 전문가들은 비록 올 가을에 다소 집값이 불안정한 모습을 보이더라도 이같은 가설에는 변함이 없을 것이라고 말한다. 코어로직사의 수석경제분석관 마크 플래밍은 “현재 주택시장에서는 지난해 보다 훨씬 늘어난 공급과 수요가 역동적으로 움직이고 있다”고 현재 활발해진 주택시장을 설명했다. 물론 일부 전문가들 사이에서는 아직 주택시장이 바닥을 친 것은 아니라고 주장하는 이들도 있다. 그래서 이들은 올해 다소 오른 주택가격은 계절탓에 요인한 것도 있으며, 이같은 인상분은 내년 1월과 2월에 가서 다시 사라질 것이라고 우려섞인 전망을 하는 이들도 있다. 그같은 우려에 대해서 올해 바닥을 쳤다고 하는 전문가들은 한 가지 질문을 던진다. “그렇다면 올해 2월보다 오른 7월의 9.6% 상승분이 2월까지 모두 사라질 것이라고 보는가”라는 질문이다. 전혀 그렇지 않을 것이라고 장담하는 이들은 없다. 언제나 학설과 전망은 궁극적이고 극단적인 부분을 무시하지 않기 때문에 100% 아니라고 답하는 경우는 없다. 그러나 경제는 통계와 확률을 근거로 한다는 전제에서 이럴 가능성은 극히 낮다고 답할 수 있다고 바닥론자들은 말한다. 우울한 경제는 아직도 계속 주택시장에 불안요인을 던지는 부분도 있다. 바로 고용부진이다. 8%를 넘어선 실업률 상황과 한달 평균 고용인원이 15만명 이하를 기록하는 경우에는 지속적인 주택가격 상승세를 유지하기 힘든 측면도 있다. 그러나 이에 가장 민감한 반응을 먼저 보이는 투자자들 사이에서는 이같은 우려를 불식한 채 현재 집을 사들이는데 분주한 모습이다. 내년까지 집값이 움직이는 것을 가장 그럴듯하게 언급하는 시나리오는 가장 간단하다. 오를 것이라는 말이다. 주택시장에서 현재 가장 집값 상승을 막는 큰 요인은 바로 융자시장의 경색이다. 아직 수많은 주택들이 언더워터 상황이며, 압류가 완전히 끝난 것도 아니다. 수백만 가구는 그래도 에퀴티가 남아 있다고 하지만 그렇다고 그것으로 다음 집을 살만한 다운페이를 할 정도는 되지 않는다. 그렇기 때문에 어차피 융자시장을 이용하고 모기지 융자 신청서를 작성해 렌더들의 문을 두드려야 하지만 시장은 왠만해서는 잘 융자를 해주지 않는다. 그러나 전문가들은 이같은 현상은 어제 오늘의 일이 아니며, 이미 경제난 직후부터 이뤄진 사항이기 때문제 현재 고개를 든 집 구매 수요에서 보듯 수요에 커다란 난제로 작용하는 분위기는 아니다. 오히려 이제 융자가 잘 풀릴 경우 주택시장은 과열될 우려가 있는 형편이라는 분석도 있다. 지난해 최저치를 갱신한다고 언급됐던 모기지 이자율은 현재 3.55%를 지난주에 보이면서 사상 최저치를 계속 이어가면서 지난해 같은 기간 보다는 융자 건수가 들어나는 모습도 보여 경생된 융자시장에 서서히 자연발생적인 유화모드가 작동한다는 지적이다. 여러차례 언급됐던 지적이지만 현재 집값이 오르는 가장 큰 요인은 수급 불균형이다. 압류가 제대로 이뤄지지 않든 혹은 신규 주택건설이 늘어나지 않았든 현재 시장에서는 사려는 이들이 제대로 고를만큼 집이 남아 있지 않은 실정이다. 수급불균형에서 오는 시장가격의 형성은 인위적으로 억지로 영향을 주기 어렵다. 실수요를 따라가지 못할 정도의 물량에 이제는 투자자들과 일반인들이 함께 어울어진 가수요까지 더해진 상황이기에 물량 부족에서 오는 집값 상승은 쉽게 사그러지지 않을 것으로 지적된다. 그렇다고 현재 압류대상이 되고 있거나 모기지를 연체해 조만간 압류대상이 될 주택들이 시장에 덤핑으로 나올 것이라고는 보이지 않는다. 렌더들로서는 압류를 했다 하더라도 집값이 폭락하는 것은 기대하지 않는 사항이며, 오히려 압류를 해둔 렌더들로서도 시장의 상황을 봐가며 압류물건을 내놓는 눈치있는 행동을 우리는 줄곳 봐왔다. 그렇기 때문에 전문가들의 모든 사항 분석의 결론은 이제 더 이상의 하락은 나올 수 없는 상황이라는 것이다. 그렇다고 해서 주택시장이 완전히 회복됐다는 지적은 어디에도 없다. 그렇다고 지금의 이같은 주택시장의 긍정적인 순풍이 계속해서 이어질 것이라는 보장도 없다. 그러나 당분간은 주택가격이 올봄의 바닥세 이하로 더 내려가는 일은 없어 보인다는 주장이 대세이다. 최철호 선임기자 [워싱턴 중앙일보]