재융자를 유행처럼

4년동안 220만명 재융자, 낮은 이자율에 수수료 면제 때문…무려 4번 재융자 한 경우도 있어

주택 소유자들은 낮은 이자율 등의 잇점을 살려 재융자를 유행처럼 해온 것으로 지적됐다. 금융전문 연구기관인 SMR의 분석에 따르면 지난 2009년부터 지금까지 4년 동안 무려 220만명이 재융자를 적어도 2번 이상 했던 것으로 집계됐다. 지난 2006년부터 2008년까지 기간동안엔 무려 350만명이 적어도 두 번 이상 재융자를 했던 것으로 나타났다. 이처럼 재융자를 두 번 이상 하는 이유는 그동안의 기간에 이자율 하락폭이 상당했기에 이를 기회로 여긴 주택소유자들이 낮은 이자율로 이동하기 위한 때문이었다. 특히 낮아지는 이자율이 재융자를 하더라도 비용을 충분히 만회하고도 남는다는 판단이 섰을 만큼 내려가는 등의 잇점을 살리기 위한 것이었다고 분석됐다. 전문가들은 지금까지 보여주는 이자율은 재융자를 하지 않을 이유가 없는 상황이었다고 말했다. 이자율은 최근까지도 거의 최저치 수준에서 맴돌고 있으며, 여기에 재융자를 하려는 이들에 융자기관, 렌더들은 제비용 등을 면제해주는 등의 대응으로 융자 고객들을 적극 유치했기 때문이다. 한 한인융자 전문인은 “지난 12개월 내에 2번을 재융자한 것을 비롯해 2009년부터 지금까지 3년 기간 동안 무려 4번 재융자 한 사람도 있다”고 귀뜸하고 “그 사람은 이 때문에 애초 이자율이 4.25%였던 것이 지금은 2.87%로 낮춰졌다”고 전했다. 특히 그는 마지막 융자로 무려 한달 페이먼트 가운데에서 150달러 정도를 절약하게 됐던 것으로 전해졌다. 한인 융자 전문인은 이 때문에 “최근 재융자는 ‘생각할 이유 없이 해야 하는 것’으로 간주된다”고 묘사했다. 이전에 재융자가 유행했던 시기에는 지금과는 사뭇 다른 풍경이었으며, 당시에는 이자율이 비교적 지금보다 높았던 시기였다. 그 당시에는 4% 대의 이자율이 유지되고 있었으며, 그 정도 선도 낮은 것으로 간주, 많은 이들이 재융자를 한 바 있다. 그 당시 재융자는 그러나 신청자들이 융자수수료를 위해 현금을 준비하는 풍경이 나타났었다는 것이 전문가들의 말이다. 재비용을 줄이기 위해 자신이 준비한 현금을 동원, 그나마 낮은 이자율로 갈아타려 했었다는 말이다. 그 당시 신청자들은 수천달러의 비용을 클로징 코스트로 지불하는 경우가 대부분이었으며, 재융자 되는 경우도 당시 지닌 융자가 4년 이내인 경우에만 제대로 쉽게 이뤄지는 것이 보통이었다. 이 때문에 당시엔 적어도 재융자하는 당시 이자율이 이전보다 2% 정도 차이가 나야 제비용이 충당된다는 분석이 보편적이었다. 그러나 지금은 0.37%만 차이가 나도 바로 재융자하는 풍경이 이어지고 있다. 이때문에 융자 전문가들 사이에서는 최근들어서는 “이제 이전에 전해지던 전통적인 규범은 더 이상 적용되지 않는다”고 말한다. 이전에 부과되던 수수료를 면제해주는 대신 렌더들은 융자 신청인들에 1%에서 1.75% 가량의 클로징 비용을 부과하고 아울러 융자이자율에서 약 0.25%가량을 더 얹어 책정하는 경향을 보인다. 이같은 융자 렌더들의 정책이 최근 많은 이들이 재융자를 선호하고 짧은 기간내라도 재융자를 다시하게 하는 요인이 되고 있는 것이다. 융자 렌더들은 그렇지 않을 경우 까다로와진 융자 규정에서 신청인들이 기각되는 경우가 많은 상태에서 제대로 영업하지 못하는 상황이 이어졌을 것이다. 융자 신청자들로서는 지금 이같은 렌더들의 융자 서비스가 낮은 이자율에 제비용을 들이지 않으면서 새로 얻는 것만을 의미하는 것이기 때문이다. 융자를 새로 신청하면서 제비용이 빠지기를 계산하면서 일정 기간 언제까지 살아야 하는가를 걱정하지 않아도 되는 그런 간편한 것으로 받아들인다. 그러나 모든 주택소유자들이 모두 이같은 방법으로 재융자를 받는 것은 아니다. 현재 주택가격이 융자액 보다 낮은 이른바 ‘언더워터’ 인 상황이면 융자 받기가 어려우며, 이경우에는 연방 적정재융자 프로그램을 찾아야 한다. 더욱이 크레딧 점수가 낮은 이들은 또 이같은 혜택에서 제외되기 십상이며, 소득증명이 어려운 이들도 마찬가지 이다. 최철호 선임기자  [워싱턴 중앙일보]