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연방 소비자금융보호국(CFPB)은 최근 주택모기지 융자를 신청하는 경우 3페이지로 된 신청서만 작성하면 되도록 하는 내용의 모기지 관련 규정의 개정을 상위기관인 연방 주택개발부에 제안했다.
모두 1099페이지에 달하는 제안서는 주택국에 보내지는 한편 일반에도 공개, 오는 11월 6일까지 소비자들이 이를 보고 의견을 제출하면 이 내용이 수렴돼 최종 결정에 반영된다.
CFPB의 이 개정작업은 이미 지난해부터 본격적으로 시작돼 이뤄져 왔던 것으로, 주요 목적은 현행 모기지 신청과 융자승인 등을 둘러싸고 벌어지는 융자인들과 소비자들의 복마전을 접고 앞으로 투명하게 개선하기 위한 것이다.
현재 모기지 융자를 위해서는 갖가지 수수료와 이자, 그리고 보이지 않는 비용 등이 뒤섞여 있으며, 이에대한 자세한 설명이 융자를 하는 이들 조차도 제대로 알 수 없도록 돼 있다.
때문에 CFPB의 목적은 이처럼 소비자들이 잘 알 수 없도록 된 각종 비용을 숨김없이 그대로 드러내는 한편 같은 동일한 조건으로 신청할 경우 렌더를 달리하더라도 동일한 비용과 이자가 적용되도록 한다는데 있다.
CFPB가 이같은 개혁에 나서게 된 것은 서브프라임 모기지 파동이 미국 경제는 물론 세계 경제를 휘청이게 한 배경도 바로 이같은 모기지 복마전에서 눈에 보이지 않는 융자회사들의 이익 극대화를 위한 행동이 한 원인이라고 봤기 때문이다.
CFPB는 렌더들은 모기지 융자를 하면서 적용하는 수수료를 지금까지 융자의 규모에 따라 복잡하게 계산해오던 것을 일률적으로 개선할 것을 주문하고 있다.
아울러 CFPB는 아예 이에대한 기준을 마련하고 있으며, 이를 ’자격을 갖춘 모기지’(Qualified mortgage)로 명명해 향후 이를 준용케할 방침이다.
이름에서처럼 앞으로 이 규정에 맞게 이뤄지지 않는 융자는 ’자격을 갖추지 못한 융자’가 되는 셈이다.
융자와 관련해 주택전문가들은 렌더들이 융자를 신청해 3일내에 받는 서류를 보면 비용이 어떤 것인지에 대한 설명은 적혀 있지만 이를 보면서 제대로 이해할 수 있는 소비자들은 별로 없으며, 아무리 집을 많이 사고팔았던 소비자라 하더라도 융자에 대해 따로 강의를 듣거나 공부를 하기 전에는 그 서류에 써있는 내용을 모두 이해해 제대로 적정하게 기록된 것인지를 알기란 불가능한 실정이라고 말한다.
게다가 크레딧리포트나 감정가를 위해 수표를 써서 줄 경우에는 이미 다른 곳에서 융자할 때 어느 만큼의 비용이 들고 어떤 이자율을 받는가를 다시 알아서 비교해볼 수 있는 기회는 상실되는 것이 보통이다.
렌더들은 또 서로 다른 명목으로 수수료를 매기고 기입해놓아 각각의 렌더들이 부과하는 수수료를 객관적으로 비교할 수도 없게 해뒀다.
수수되는 비용을 예로들더라도 렌더에 따라 이 비용은 언더라이트 비용, 신청비용 혹은 이자율 고정 비용 등으로 서로 다르게 이름붙여놓고 있기도 하다.
렌더들은 이같은 비용은 융자를 신청하는 이들이 지니고 있는 조건들이 다 다르기 때문에 이를 맞춰 이행하는 과정에서 서로 다르게 책정되는 것은 당연하다고 주장한다.
CFPB가 추진하는 모기지 공개 제안 규정은 앞으로 이처럼 복잡하고 난해해 이해하기 어려운 융자 서류를 단 3일만에 ’융자 에스티메이트’(loan estimate)라는 서류로 작성, 신청인들이 받을 수 있도록 하고 있다.
금융개혁을 목적으로 의회에서 승인된 도드 프랭크 법안에 의해 의무화된 모기지 융지신청 단순작업은 앞으로 융자를 원하는 이들은 이처럼 단순화된 융자신청 답변서인 에스티메이트 서류를 근거로 다른 렌더들과 쉽게 비교할 수 있도록 해준다.
이 에스티메이트 서류 역시 단 3페이지로 가장 단순화해 보여주도록 하고 있다.
이후 융자가 마감돼 클로징을 할 경우에도 서류 서명 뒤 3일 뒤에 5페이지로 된 ’클로징 디스클로서’(Closing Disclosure)라는 서류를 받을 수 있도록 의무화 하고 있다.
CFPB의 융자공개법 계획안에는 또 렌더들이 처음 융자를 신청한 날과 융자서류에 사인한 날이 다른데서 오는 것을 기화로 수수료를 올려받는 일도 없도록 단속할 방침이다.
아울러 감정비나 타이틀 회사에서 받는 비용 등 다른 기관에서 청구하는 비용도 없앨 것으로 알려졌다.
CFPB의 리처드 코드레이 국장은 ”너무 오랜 세월동안 모기지 공개를 위한 노력이 제대로 이뤄지지 않아왔었다”고 말하고 ”소비자들은 심지어 자기가 서명한 융자 서류에 대해서도 알지 못한 채 지내야 하는 상황이 비일비재해왔었다”고 개혁의 필요성을 강조했다.
렌더나 은행 등은 일단 정부의 이같은 모기지 융자 규제 변경에 대해 전반적으로는 긍정을 보이는 것으로 알려진다.
그러나 모기지 은행협회(MBA)의 데이비스 스티븐스 회장은 ”이 규제 개혁안을 만들어도 시행하기는 무척 힘들 것”이라고 회의론을 제기하고 ”이는 렌더나 소비자들 사이에 존재하는 매우 복잡한 현실성을 감안하지 않은 것이기 때문이다”고 말했다.
최철호 선임기자
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