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전미 부동산중개인협회(NRA)가 마련한 주택시장 전망에 대한 포럼에서 제기된 이 전망은 부동산 관련 전문경제인 3명에 의해 다양한 이유와 현상을 근거로 설명됐다.
한마디로 올해 앞으로 남은 6개월 정도의 시기는 언더워터 상황의 불투명한 전망과 융자시장의 비활성화, 그리고 주택압류 과정의 지연 등이 겹치면서 미국 부동산 시장의 회복을 더디게 할 것이라는 전망이다.
데이비드 크로우 전미 주택건설업협회 선임부회장(경제학 박사)와 로렌스 윤 NAR 선임부회장, 그리고 스탠 험프리스 질로우사 수석경제분석자 등 3인은 이 포럼의 전문부동산 경제인으로 각각의 연구내용을 발표했다.
그런데 이들의 이같은 다소 뒤늦은 올해 부동산 시장 전망은 지금까지 올들어 이어져온 부동산 관련 약간 장밋빛 전망과는 다소 거리감이 있는 것이기도 하며, 남은 기간 동안의 전망치고는 덜 희망적이기도 한 내용이어서 주목된다.
이들의 연구결과 내용 가운데 공통적인 것은 지난해가 지난 60년 동안 쌓여진 부동산 관련 기록들 가운데 가장 저조한 수치들을 보여줬던 해라는 것이다.
주택건설업협회는 지난해에 비해 올해에는 단독주택 건설에서 지난해 43만4000채의 물량이 지어진데 비해 올해엔 51만6000채가 건설됐다며 지난해의 저조한 내용을 한마디로 지적했다.
로렌스 윤 분석관의 경우 올해 다소 반갑지만은 않은 전망 속에서도 주택시장에서 수요가 늘어난 것은 사실이라는 점도 강조했다.
실물 시장에서는 일부 지역에 따라 수요가 늘어나고 물량이 부족하다는 말들이 많이 들리고 있으나 전반적으로 주택감정가는 15%에서 20% 가량 더 낮아진 경향을 보였다는 것이 집 매매자들의 말이다.
아울러 엄격한 모기지 기준적용으로 인해 융자가 제때 이뤄지지 않거나 혹은 신청단계에서 거부되는 이들이 많아 이 역시 현실적인 수요증가 현상을 시장에 반영되지 못하게 한 요인이었음도 지적됐다.
오히려 융자요인으로 인해 더 증가할 수 있는 주택수요가 실제 보다 15%에서 20% 가량 감소되는 효과를 보이는 원인으로 지적됐다.
이들 문제점들은 그러나 해결되는데 매우 느린 속도를 보인다고 지적됐다.
압류주택 등 모기지 관련 문제점이 있는 주택의 매매 비중이 감소세를 보이고 있으며, 그 비중은 지난해에 전체 매매주택의 3분의 1가량이었으며, 올해 말까지는 25% 가량을 보일 것이며 오는 2013년에는 그 비율이 15%로 줄어들 것이라고 내다봤다.
윤은 ”내년에 주택수요가 60%-70% 가량 늘어난다 해도 놀라지 않을 것”이라고 다소 과도한 밝은 전망을 하면서 ”이럴 경우 주택가격은 약 10%가 상승할 것”임을 들어 가격 인상을 불가피한 상황으로 예견했다.
경제와 관련해서 질로우의 험프리스는 만일 정치권에서 서서히 또 다시 여야의 첨예한 대립의 한 요소인 정부 부채 상한선 인상을 극복하지 못할 경우 그것은 대 재앙이 될 것이라고 말했다.
험프리스는 오는 12월 31일까지는 약 1조달러에 달하는 예산지출 감축안이 결국은 여야의 합의를 보면서 이뤄질 것으로 내다봤다.
그는 아울러 그같은 낙관론은 사실 2년전부터 있어왔었다고 전제하고 ”미국의 경제는 미시경제 차원에서 아주 미진하게 개선되고 있다고 진단했다.
그는 ”이는 마치 박테리아가 오주 못된 바이러스를 공격하는 것과 같다”며 아주 미미한 변화가 이후 바이러스를 공격, 변화시킨 뒤 이 바이러스가 숙주를 쓰러뜨리듯 거대한 주택시장을 변화시킬 것이라고 말하면서 ”대도시 지역에서는 이미 회생은 시작됐다”고 분석했다.
게다가 그는 미국 경제의 회생 모습은 L자 형이 아니라 시중 가격 보다 훨씬 융자금이 높은 언더워터 폭이 큰 집이 주택가격이 점차 오르면서 시중에 나오게 돼 결국은 계단형이 되면서 가격이 오르는 모습이 될 것이라고 전망했다.
그러나 한편으로 부작용도 언급돼 가장 눈에 띠게 위험한 사안으로서는 단독주택을 구입한 이들이 이를 렌트용으로 내놓는 것이라고 봤다.
시중 모기지 보다 렌트비용이 높은 점을 감안해 사들인 주택들이 결국 주택시장의 활기가 서서히 주택가격을 더 높여 렌트 보다는 주택을 구입하는 편이 낫다는 이들이 늘어 결국 렌트시장이 붕괴할 것이라고 보는 것이다.
현재 포화상태여서 렌트주택이 모자라는 상황은 분명 이상 현상이며, 그동안 주택압류로 인해 집을 잃을 이들까지 가세, 렌트는 극심한 공급난에 놓여 있으나 융자시장이 풀릴 경우 주택수요가 일면서 겉잡을 수 없는 물결처럼 렌트 시장을 빠져나가 주택구매로 나설 것이기 때문이다.
최철호 선임기자
[워싱턴 중앙일보]
