경제가 부동산 회복에 '걸림돌'

경제가 부동산 회복에 '걸림돌', 더 높아진 실업률이 어려운 상황 반증 직장 잡아도 주택 구입 선뜻 못나서

각종 통계에서 주택시장은 다시 재기하고 있는 것으로 일제히 신호를 보내고 있으나 부동산 시장이 활성화되려는 상황에서 경제 자체가 걸림돌이 되는 양상이 이어지고 있다. 하바드 대학에서 펴낸 전국 주택보고서에 따르면 주택시장 자체는 회복세를 이어가는 모습을 드러내지만 경제 자체가 오히려 방해를 하고 있는 모습이다고 판단됐다. 에릭 벨스키 하바드 주택연구합동센터 소장은 ”새로운 주택 물량이 사상 최저치를 보이는 등 상황으로 미뤄볼 때 경제가 방해하지 않을 경우 강한 판매활동은 단독주택 건설에 상당한 촉매제가 될 것”이라고 말했다. 그러나 주택시장이 다시 건전화되기 위해서는 현재 경제분야에서 제기되는 여러가지 걸림돌이 먼저 해소돼야 할 것이라고 지적됐다. 우선은 무엇보다도 지난해와 올해를 비교해 볼 때 주택시장의 수치는 상당한 차이를 보이고, 판매활동이 크게 늘어났으며, 각종 지표는 주택시장이 회복됐음을 보이고 있으나 경제의 침체가 너무 깊어 주택시장이 얼마나 더 이로인해 영향을 받아야 하는가라는 의문만이 제기된다고 언급됐다. 이 센터의 연구매니저인 댄 맥큐는 ”언제나 주택시장의 회복세를 언급할 때면 얼마나 더 주택시장이 개선돼야 제대로 인식될 것인가 하는 점이 앞선다”고 이같은 상황을 단적으로 표현했다. 그는 ”경제의 침체가 이처럼 엄청난 적도 없으며, 경제 회복이 이처럼 미약한 적도 없었다”고 현 경제의 어려움을 한마디로 묘사했다. 주택시장에서 보여지고 있는 좋은 소식으로는 우선 렌트 시장에서 공실률이 떨어지고 있다는 점이 지적됐다. 렌트율이 높아지면서 다가구 주택의 건설이 증가하며, 기존주택의 매매가 지난 1분기에 지난해 1분기에 비해 5.2%가 상승했다는 점, 그리고 신규주택 건설도 지난해 1분기에 비해 올해 1분기에 무려 16.7%가 늘었다는 것 등은 주택시장 호전을 보여주는 대표적인 예이다. 게다가 주택을 매입하려는 이들에게는 지금처럼 유리한 시장조건이 없다는 점도 누누히 언급된 대표적인 예이다. 30년 고정 모기지 이자율이 4% 이하를 맴돌며 사상 최저치를 1분기를 지나 2분기에도 이어지고 있다. 20%를 다운페이해 중간가격의 주택을 사면서 30년 고정 모기지 이자율을 받았을 경우 한달에 원금과 이자를 합쳐 상환하는 금액은 지난 2011년 669달러에 불과했다. 이는 1년 전에 비할 때 무려 6.6%가 줄어든 것이다. 실업시장이 개선돼 직장을 잡은 이들이 처음 집을 살 때 지금처럼 좋은 조건은 없는 것이다. 벨스키 소장은 ”지난 1970년대 이래 집값이 이처럼 낮은 수준을 보이면서 모기지 이자율이 지금처럼 낮고, 렌트비 대비 모기지 상환금 규모가 지금과 같은 비율을 보인 적은 없다”고 집사기 좋은 요건을 말했다. 그러나 실제 지금까지의 상황은 어떠했나. 실제 집을 사야겠다고 확신을 가진 이들로서도 그러나 실제 거래를 성사하려 할 때에는 상당한 난관에 봉착했었다. 지난해 12월말의 경우 전미부동산중개인협회의 통계에 의하면 집 거래를 하려했던 리얼터 가운데 무려 33%가 클로징에서 실패했었다고 기록돼 있다. 이는 1년전에 비해 실패 확률이 9%가 높아진 것이며, 이는 전적으로 모기지 신청이 거절되면서 나타나는 현상이다. 여기에 집값 감정에서도 그 거래 시점에 제시됐던 가격 보다 낮게 나오는 경우가 많아 더 떨어진 가격의 시세를 보는 집주인이 거래를 포기하는 사례도 상당했다. 모기지 신청이 거부된 비율은 지난 수년간 실로 상당한 수치를 보인다. 지난 2010년 때 히스패닉계 가운데에서는 모기지 신청 기각률이 무려 27%에 달했고, 이는 2004년 때 보다 무려 19%가 급증한 것이다. 흑인들의 신청 기각률은 2010년 38%를 나타내 역시 2004년도의 기각률 23%보다 무려 15%가 폭등했고, 백인들의 경우에는 그보다는 적은 12%에서 15%로 역시 높아졌다. 게다가 아주 흔해져 버린 요인도 가세됐다. 즉 너무 많은 이들이 한꺼번에 집을 내놓겠다고 했으나 그들의 집값이 융자금액 보다 낮은 이른바 ’언더워터’ 상황에 빠진 것도 문제였다. 모기지 융자 가운데 무려 5개 가운데 1개는 언더워터였고, 직장의 불안과 실직 등에서 이어진 계속되는 압류사태와 이로 인한 주택시장 가격 폭락은 더욱 주택시장의 어려움을 가중시켰다. 올들어서는 주택시장의 물량이 크게 줄어들었다. 올해 초 약 200만 가구의 주택이 압류과정에 놓여있었고, 약 7.4%의 모기지가 90일 이상 연체되거나 경고장을 받은 상태였다. 결국 이 대상 주택들은 주택시장에 물량으로 나오면서 가격을 떨어뜨릴 것으로 우려된다. 하바드 연구보고서는 현재 미국민들은 갖가지 어려움에도 불구하고 내집 마련을 꿈꾸는 것으로 나타났다. 지난해 4분기에 이뤄졌던 패니메의 전국 주택설문조사 결과를 보면 당시 렌트를 살고 있던 18세에서 34세 사이의 가구주의 86%가 언젠가 내집을 마련할 희망을 가진 것으로 나타났다. 내집 마련 이유는 부동산 시장이 호재인 상황이기 때문이 아니라 자기집 소유를 원하기 때문이다. 문제는 직접적으로 실업률이 큰 요인으로 작용하고 있다. 8.2%로 다시 0.1%가 높아진 실업률은 직업 시장이 개선되지 않고 있음을 단적으로 보여준다. 부동산 시장은 직장을 잡은 이들이 그 지역에서 거주해야 하기 때문이라도 반드시 확정해야 할 부분으로, 직장을 잡게 되면 자연스레 그 결과는 주택시장에 영향을 미친다. 그런 점에서 현재의 호재를 보이는 부동산 시장의 잇점은 실업난 속에 마냥 묻혀서 지내는 시기가 되고 있는 것이다. 유럽발 우려가 경기위축의 대명사가 되는 것처럼 보이는 가운데 미국 경제의 약체가 속속 지적되면서 연방준비제도이사회의 새로운 부양책이 거론된다. 주택시장의 호재가 실제 잇점으로 작용하기까지는 아직 경제여력이 모자라는 상황으로 지적된다. 최철호 선임기자 [워싱턴 중앙일보]