시장회복에 오히려 '걸림돌'

'압류' 법원 승인 절차… 시장회복에 오히려 '걸림돌' 된다 주택시장 안정 찾는 지역은 압류절차 간소한 지역 워싱턴 지역선 메릴랜드·버지니아가 극명하게 갈려

지난 1분기 동안에는 미국 전역에서 모기지 상환금 연체자들이 줄어들어 지난 2008년 이래 가장 낮은 수준을 보였었다. 그러나 아직도 모기지를 제대로 내지 못해 압류를 당하는 이들의 수는 좀처럼 줄어들지 않고 이어지고 있다. 지난 3월말 현재 30일 이상 모기지가 연체된 것에서 압류가 진행되고 있는 사례까지, 전반적으로 어려움에 놓인 모기지 계좌수는 전체의 11.8%를 나타냈었다. 이같은 수치는 지난 2년 동안 압류가 꾸준히 줄어드는 모습에 견줘볼 때 아직까지는 높은 수치인 것이기도 하다. 지난해 같은 기간에는 이처럼 어려움에 놓여 있던 수치는 12.8%를 나타냈었고, 2년전에는 무려 14.7%를 보였었다. 이처럼 문제 모기지가 줄어드는 것은 물론 전반적인 연체 사례가 줄어든 때문이다. 즉 가계의 재정상태가 경기침체 극심기 때 보다는 나아졌다는 말을 할 수 있다. 모기지 은행가협회(MBA)의 집계에 의하면 모기지 연체를 하지 않았으면서 이외 다른 융자를 한 사례 역시 1년전 8.3%에서 7.4%로 줄어들어 모기지 외 자금을 빌리는 경우도 줄어들었다. 이와는 좀 다른 시각에서 주택시장을 보는 관점은 바로 신규주택의 건설이다. 상무부의 집계에 따르면 새로 건설되는 주택의 수는 지난 4월 2.6%가 증가한 연평균 수치로 71만7000채를 나타냈다. 이는 예상보다도 많은 수치이며, 잠재적으로 주택경기가 나아질 것을 예고하는 것으로 간주될 수도 있는 내용이다. 반면 새로 주택을 건설하겠다고 신청한 허가건수는 7%가 떨어져 실물 경기를 보는 건설사의 단기적인 시각은 장기적인 건설물량을 축소시키고 있다는 언급을 한 바 있다. 아뭏든 건설물량이 늘어나고 연체되는 모기지의 전반적인 수치가 떨어지고 있다는 것을 설명하는 과정을 지나면서도 주택시장에서는 압류건수가 줄어들지 않고 있다는 점은 주목된다. 압류의 건수는 아직도 ‘우려된다’고 표현될 정도로 계속해서 유지되고 있다. 은행 등 렌더들은 지난 2007년 압류가 한창일 때와 비교할 경우 지금은 상당한 감소라고 말을 하지만 압류되는 과정에 놓인 모기지 연체의 건수는 전체 모기지에서 상당한 비중을 차지하고 있다. 지난 3월 현재 문제가 돼 압류의 과정으로 접어들거나 이미 접어든 모기지 건수는 모두 4.4%에 이른다. 물론 1년전에 비할 때 4.5% 보다는 다소 줄어든 것이나 1년이라는 세월 속에서도 그와 비슷한 수준을 이어간다는 것은 전혀 줄어들지 않았다는 말로도 해석되는 모습이다. 물론 지역에 따라 크게 개선된 모습을 보이는 곳도 많다. 워싱턴 지역에서는 이제 투자자들이 매물이 부족하다는 말을 할 정도로 물량 소진이 이어지며 압류가 크게 문제가 되는 시기는 지났다. 주에 따라 법원으로부터 압류가 승인돼야 하는 곳에서는 압류가 이뤄지기까지 약 18개월이 걸리는 경우도 허다하다. 이처럼 법원허가가 있어야 압류가 이뤄질 수 있는 주에서는 압류 비율이 6.9%로 거의 변화가 없는 상황이다. 반면 법원 허가 없이도 압류가 이뤄질 수 있는 주에서는 압류되는 주택의 비율이 2.8%에 불과하다. 이들 주에서는 압류를 이행하는데 법원이라는 과정이 없기 때문에 상대적으로 덜 까다롭기 때문이다. 현재까지 전국적으로 모두 11개 주에서는 아직 압류비율이 전국 평균치를 상회한다. 이 가운데 10개 주가 바로 법원승인이 있어야 하는 주이다. 가장 까다로운 법원 승인필 주는 바로 플로리다주를 비롯해 뉴저지주, 일리노이주가 톱 3에 꼽힌다. 플로리다주 압류비율은 14.3%에 달하며, 뉴저지주 역시 8.4%로 아직 높은 편이며, 일리노이주는 7.5%를 나타내고 있다. 이 가운데 플로리다주는 모기지 가운데 심각하게 연체된 구좌의 비율은 무려 17.92%나 되며, 뉴저지주 역시 12.39%, 일리노이주는 10.57%에 이른다. 워싱턴 메트로 지역 가운데에서도 법원의 승인이 필요한 메릴랜드주에서 심각하게 연체된 모기지 수는 전체의 8.64%에 이르나 법원 승인이 필요없는 이웃한 버지니아주는 이 비율이 4.03%에 불과하다. 극심한 압류광풍을 겪은 지역 가운데에서도 법원의 승인이 없는 곳에서는 이제 압류 비율이 전국 평균치 이하로 내려가 안정되는 모습을 보인다. 캘리포니아주와 애리조나주가 그 대표적인 지역으로 이들 주에서는 이제 주택가격이 오르는 모습이 나타날 정도로 안정을 되찾고 있다. 아울러 주택 투자자들은 언제나 빠른 눈치를 자랑하듯 법원 승인이 없는 지역 가운데에서 캘리포니아주나 애리조나주 등 지역에서는 이제 더 압류가 심각하게 늘어나는 현상은 없을 것으로 판단한다. 아직 압류가 진행되는 지역의 경우 많은 곳이 법원의 승인이 필요한 지역으로, 이전에 주택소유자들을 보호하는 과정이 이제는 반대로 주택시장을 더욱 어렵게 하는 어두운 단면으로 지적되고 있다. 최철호 선임기자 [워싱턴 중앙일보]