올해말까지 압류 다소 증가 전망

올해말까지 압류 다소 증가 전망… 보상 합의한 대형 렌더들, 주춤하던 압류과정 가속화 가격 하락 요인 미미, 연말까지 3.7% 내려갈 수 있어 워싱턴 지역은 매물 부족시장에 숨통 트이게 하는 요인

대형 은행 등 렌더들이 연방 당국과 총 250억달러 규모의 보상안에 합의, 조만간 이를 근거로 언더워터 상태에 놓인 주택소유자들에 원금삭감과 융자재조정이 이뤄질 경우 주택압류는 가라앉은 전망으로 보인다. 그러나 문제는 그 이전에 5개 대형은행들은 이같은 보상으로 이미 모기지 상환을 제대로 하지 못하고 있는 주택에 대한 압류를 서두를 것으로 보여 조만간 압류가 급증할 것으로 전망된다고 주택전문가들이 예상하고 있다. 현재 연방 주택부나 50개주 법무장관과 협상, 보상에 합의한 대형은행은 아메리카 은행을 비롯해 JP모건 체이스, 시티뱅크, 웰스파고, 그리고 앨라이 파이넨셜 등이다. 이들 대형 렌더들은 물론 미 전역의 렌더들은 대부분 지난 2010년 주택붕괴 시기 당시 마구잡이식 압류를 진행하다 탈법, 편법, 그리고 위법 사항이 적발돼 한동안 압류를 중단했었다. 렌더들은 모기지가 연체돼 압류위기를 맞은 소유자들에 로보사이너를 동원하는가 하면 압류과정에서 빠진 서류를 조작해서 끼워넣고, 혹은 재융자 알선을 해야 함에도 이를 건너 뛴 채 자신들의 손실을 축소하기 위해 일사천리로 압류를 진행하다 적발됐었다. 와중에 미 전역의 26개 주에서는 법원의 판결을 받아 압류를 진행해야 하는 절차과정 규정 때문에 법원서류를 만들며 서류만을 다루는 고용원을 동원하기도 했었다. 어쨌든 이같은 과정에서 나타난 하자는 당국의 제재를 받을 처지가 됐기에 대형렌더들은 보상에 합의, 조만간 대대적인 보상을 이룰 전망이다. 이같은 과정에서 일부 주택소유자들은 모기지를 제대로 상환하지도 않은 채 수개월, 길게는 수년씩 거주할 수 있는 특권 아닌 특권을 누리기도 했다. 압류과정이 시작하는 모기지 상환의 연체가 시작된 시기에서 실제 압류가 이뤄져 처분되는 때까지의 기간은 미 전국 평균 370일로 나타났다. 결국 압류주택 소유자들은 그들의 어려운 처지에 대한 언급은 차지하고 1년 이상을 모기지 한푼도 내지 않고 살 수 있었다는 말이다. 플로리다주의 경우에는 무려 평균 861일로 나타났고, 뉴욕 지역은 무려 1056일이나 됐다. 2-3년을 모기지 한푼도 내지 않아도 이같은 압류중단 상황의 허점을 누렸었다. 그러나 이같은 상황은 이제 서서히 마무리 돼 가는 상황이라고 주택전문가들은 말한다. 즉 그동안 편법와 탈법, 위법사항에 대한 자체 조사 및 대책을 마련한 이들 렌더들이 그동안 이루지 못했던 압류를 이제 본격적으로 이행할 것으로 전망된다. 캐링턴 홀딩스 자산투자회사의 릭 샤가 부사장은 “지난해만 해도 무려 100만채 이상의 주택에 대한 압류를 진행하려 했으나 결국 이루지 못했었던 것으로 집계됐다”면서 “그러나 앞으로는 상황이 달라져 필요한 사항을 갖춘 렌더들이 향후 압류를 철저히 규정을 준수하면서도 일사천리로 이행할 것으로 보인다”고 말했다. 이미 일부 지역에서는 렌더들이 잠시 주춤거리던 압류진행을 다시 서두르는 모습이 감지되고 있다. 올 1분기만해도 압류가 이뤄진 수는 줄어들었으나 압류를 앞으로 진행하겠다는 통고를 마치고 압류과정에 진입한 건수는 법원판결을 받아야 하는 미 전역 26개주에서 평균 10% 이상이 증가했다. 법원 판결을 받아 압류를 진행하는 주에서는 그동안 다른 지역 보다도 압류진행이 더뎠던 곳이다. 특히 인디애나주의 경우에는 무려 압류를 위한 법원 접수가 무려 45%나 급증했으며, 플로리다주 역시 26%가 많아졌다. 워싱턴 지역의 경우 버지니아주는 법원 판결을 받지 않아도 압류를 진행할 수 있으나 메릴랜드주는 반드시 받아야 한다. 때문에 메릴랜드주는 압류물건이 제대로 해소되지 않아 주택가격이 버지니아 처럼 본격적인 상승세를 보이지 못하고 있다. 어쨌든 렌더들은 이처럼 그동안 진행못했던 압류물건에 대해 이제 본격적인 작업을 서두르고 있어 조만간 올 말까지는 압류가 미 전역에서 다시 증가하는 모습이 두드러질 것으로 보인다. 주택전문 연구기관인 리얼티 트랙사 브랜든 무어스 사장은 앞으로 한 두달 내에는 급증하는 모습은 보이지 않을 것이나 조만간 다시 압류가 크게 늘어나는 형태를 보일 것이라고 전망했다. 압류가 증가한다는 상태는 주택시장에서는 가격이 하락할 공산이 크다는 말이다. 렌더들로서는 압류물건을 처리해야 손실을 줄일 수 있기 때문이다. 주택전문가들이 당초 예상했던 올해 주택 가격 소폭 하락 전망에는 바로 이같은 원인이 놓여 있다. 압류가 다시 빠른 속도로 늘어난다는 말은 그만큼 남아 있는 압류대상 물건이 소진된다는 말과 같다. 때문에 일부에서는 압류진행 속도가 빨라지고 다소 늘어나는 것에 대해 긍정적인 평가를 한다. 그만큼 주택가격 정상화가 빨리 올 수 있다는 말이다. 질로우 닷 컴사의 분석에 의하면 이같은 압류진행 속도 가속화에 따른 가격 하락 요인은 올해 말까지 전국적으로 평균 3.7%로 보고 있다. 전문가들이 연초에 가격하락 예상폭과 일치하는 대목이다. 워싱턴 지역의 경우에는 다소 다른 상황으로 지적된다. 이곳에서는 이미 주택시장이 활황 상태로 접어들어 현재 매물이 없는 상황으로 지적된다. 때문에 압류주택의 증가는 워싱턴 지역의 경우 가격 하락 없이도 매물부족현상에 부응하는 활황장세가 이어질 것으로 보인다는 지적이다. 워싱턴 지역의 주택시장은 이미 본격적인 활황장세 상황이다. 최철호 선임기자 [워싱턴 중앙일보]