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이같은 결과는 주택전문 분석기관인 렌더프로세싱 서비스사가 집계 분석한 자료에서 나타났다.
이에 따르면 모기지 융자금액이 100만달러 이상인 경우 상환금을 내지 못해 연체된 뒤 주택이 압류되기까지 기간이 무려 평균 792일인 것으로 나타났다.
그러나 융자금액이 25만달러 이하의 경우에는 압류될 때까지 기간은 611일로 그 보다는 적었다.
특히 압류과정에서 기간이 길게 나타난 지역은 코네티컷주를 비롯해 뉴욕, 플로리다주 등으로, 이들 지역에서는 압류를 위해서는 법원의 판결이 있어야 하는 조건이 법적으로 규정된 지역이었다.
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기간이 짧았던 지역은 노스, 사우스 다코타주를 비롯해 아이오와, 로드아일랜드 등 지역이며, 이곳에서는 100만달러 이상의 고액 모기지 융자액은 그리 많지 않은 지역이었다.
특히 캘리포니아주의 경우에는 압류과정에 법원의 판결이 요구되지 않는 지역으로, 100만달러 이상 모기지 융자액일 경우 압류까지 가는 기간은 671일로 나타나 전국적인 평균압류 기간보다 짧았다. 25만달러 이하인 경우에는 단 445일로 나타났다.
이처럼 모기지 융자금액이 많을수록 압류까지 가는 기간이 길어지는 이유는 몇가지로 지적된다.
가장 중요하게 작용하는 요인으로는 은행 등 렌더들은 모기지 융자금이 큰 경우일수록 보유하는 기간이 길어지는 경향을 보였다는 점이다.
반면 금액이 25만달러 이하로 작은 경우 렌더들은 이를 다발로 묶어 패니메나 프레디맥 등에 재판매하면서 투자자를 모집하기 용이해 처리 기간이 짧아지는 경향을 보였다.
한편으로는 다소 심리적인 요인으로 역시 렌더들이 고액 모기지 융자자들에게는 그들이 보유한 다른 자산이 존재하고 이후 다시 재개할 가능성이 높다고 보는 경향도 보였다.
경제학자들은 아울러 은행 등 렌더들은 거액의 융자금이 충당된 주택의 압류는 관리하는데 더 많은 자금이 소요되기 때문에 일부러 늦추는 경향이 있다고 지적한다.
게다가 이면에서 지적되는 사항은 고액 융자를 받았던 이들은 평소 더 재화를 다루는데 익숙하면서 압류를 미루게 하는데 아주 능숙하다는 지적도 한다.
즉 이들은 압류가 이뤄지지 않도록 하기 위해 변호사를 동원하는 능력도 가지고 있다.
실제 100만달러 이상의 모기지를 융자받았던 이들은 이후 모기지 상환하는 금액보다 2만달러를 주고 변호사를 고용하는 것이 더 싸게 먹힌다는 계산을 하고 대응하기도 한다는 것이다.
이 때문에 압류가 이뤄진 융자금액을 액수로 보면 25만달러 이하의 경우가 전체 압류건의 71%를 차지하고 있으며, 50만달러 이하의 경우를 계산하면 전체 압류분의 94%가 된다.
100만달러 이상의 주택이 압류된 경우는 전체 압류건의 0.7%에 불과하다.
이같은 압류과정은 지난 2010년 이전에는 더욱 짧았었다. 그러다 렌더들과 은행 등 모기지 융자기관들이 압류를 이행하면서 서류를 짜맞추기로 만들어내거나 허위서류를 구비한 채 이행하면서 로보사이너를 통해 일사천리로 압류과정을 이행하던 것이 드러나 압류중단 사태가 발생한 이후 급격히 길어졌다.
지난 2008년 이후 만을 보면 압류기간은 무척 짧아졌던 것을 알 수 있다. 2008년 이후만을 보면 평균 압류기간은 260일 밖에 되지 않는다.
그러나 이후로 갈수록 주택소유자들은 압류에 대한 다양한 정보와 아울러 재융자 과정에 대한 정보가 많아지면서 이들은 적극적인 압류방지 대책에 나서기 때문에 더 길어진다.
집소유자들은 압류가 이뤄질 것 같은 시기가 오면 재융자를 적극적으로 모색하고, 혹은 개인파산보호신청을 내면서 압류과정을 일단 정지시킨다.
아뭏든 현재 렌더들이 보유한 주택 가운데 가격이 10만달러에서 50만달러 사이의 규모는 지난해 12월 통계에서 보면 판매되는데까지 시간은 6주에서 8주 정도 밖에 걸리지 않고 있다.
그러나 100만달러 이상 주택의 경우에는 무려 15주에서 16주가 소요된다. 이는 전미부동산중개인협회(NAR)의 통계에서 나타난 것으로 실제 기간이 보여진다.
애틀랜타시의 경우 25만달러 이하의 주택이 압류물건으로 나와 경매되기까지 기간은 평균 93일로 나와있다. 그러나 100만달러 이상 규모 주택은 135일이다.
로스앤젤레스의 경우에는 25만달러 이하 주택은 75일만에 팔리며, 100만달러 이상 규모는 160일이 걸리는 것으로 나타나 있다.
이처럼 규목가 큰 주택의 경우에는 이러 저러한 이유로 압류되는데 더 많은 시간이 걸리며, 또 렌더가 이를 압류해 처리하는데에도 더 많은 시간이 걸려 이래저래 큰 규모 주택은 사는 사람이나 이를 압류한 이들 모두에 상당한 부담을 안겨주고 있다.
현재 이뤄지는 압류의 상황을 단적으로 잘 드러내는 사례가 월스트리트 저널에 소개돼 있다.
뉴저지주에 위치한 시가 2300만달러짜리 주택을 소유한 P씨는 은행으로부터 융자금을 받은 이후 한달 5만4000달러에 달하는 모기지 상환금을 단 한푼도 갚지 않아 결국 은행으로부터 압류대상 물건으로 통보를 받았다.
그러나 그는 은행이 불합리한 서류를 근거로 압류과정에서 하자를 보였다며 변호사를 임명해 싸우면서 거의 3년간을 한푼을 내지 않고 살고 있다.
그가 모기지를 내지 못하는 이유는 자신이 하는 사업체가 어려워져 모든 자산이 동결됐기 때문이다.
이러 저런 이유로 최근 주택 시장에서는 압류를 진행하려는 렌더측이나 이를 방어하는 모기지 융자자들 모두가 윈윈이 아닌 루스루스 패턴의 악순환에 놓여 있다는 지적이다.
최철호 선임기자
특히 캘리포니아주의 경우에는 압류과정에 법원의 판결이 요구되지 않는 지역으로, 100만달러 이상 모기지 융자액일 경우 압류까지 가는 기간은 671일로 나타나 전국적인 평균압류 기간보다 짧았다. 25만달러 이하인 경우에는 단 445일로 나타났다.
이처럼 모기지 융자금액이 많을수록 압류까지 가는 기간이 길어지는 이유는 몇가지로 지적된다.
가장 중요하게 작용하는 요인으로는 은행 등 렌더들은 모기지 융자금이 큰 경우일수록 보유하는 기간이 길어지는 경향을 보였다는 점이다.
반면 금액이 25만달러 이하로 작은 경우 렌더들은 이를 다발로 묶어 패니메나 프레디맥 등에 재판매하면서 투자자를 모집하기 용이해 처리 기간이 짧아지는 경향을 보였다.
한편으로는 다소 심리적인 요인으로 역시 렌더들이 고액 모기지 융자자들에게는 그들이 보유한 다른 자산이 존재하고 이후 다시 재개할 가능성이 높다고 보는 경향도 보였다.
경제학자들은 아울러 은행 등 렌더들은 거액의 융자금이 충당된 주택의 압류는 관리하는데 더 많은 자금이 소요되기 때문에 일부러 늦추는 경향이 있다고 지적한다.
게다가 이면에서 지적되는 사항은 고액 융자를 받았던 이들은 평소 더 재화를 다루는데 익숙하면서 압류를 미루게 하는데 아주 능숙하다는 지적도 한다.
즉 이들은 압류가 이뤄지지 않도록 하기 위해 변호사를 동원하는 능력도 가지고 있다.
실제 100만달러 이상의 모기지를 융자받았던 이들은 이후 모기지 상환하는 금액보다 2만달러를 주고 변호사를 고용하는 것이 더 싸게 먹힌다는 계산을 하고 대응하기도 한다는 것이다.
이 때문에 압류가 이뤄진 융자금액을 액수로 보면 25만달러 이하의 경우가 전체 압류건의 71%를 차지하고 있으며, 50만달러 이하의 경우를 계산하면 전체 압류분의 94%가 된다.
100만달러 이상의 주택이 압류된 경우는 전체 압류건의 0.7%에 불과하다.
이같은 압류과정은 지난 2010년 이전에는 더욱 짧았었다. 그러다 렌더들과 은행 등 모기지 융자기관들이 압류를 이행하면서 서류를 짜맞추기로 만들어내거나 허위서류를 구비한 채 이행하면서 로보사이너를 통해 일사천리로 압류과정을 이행하던 것이 드러나 압류중단 사태가 발생한 이후 급격히 길어졌다.
지난 2008년 이후 만을 보면 압류기간은 무척 짧아졌던 것을 알 수 있다. 2008년 이후만을 보면 평균 압류기간은 260일 밖에 되지 않는다.
그러나 이후로 갈수록 주택소유자들은 압류에 대한 다양한 정보와 아울러 재융자 과정에 대한 정보가 많아지면서 이들은 적극적인 압류방지 대책에 나서기 때문에 더 길어진다.
집소유자들은 압류가 이뤄질 것 같은 시기가 오면 재융자를 적극적으로 모색하고, 혹은 개인파산보호신청을 내면서 압류과정을 일단 정지시킨다.
아뭏든 현재 렌더들이 보유한 주택 가운데 가격이 10만달러에서 50만달러 사이의 규모는 지난해 12월 통계에서 보면 판매되는데까지 시간은 6주에서 8주 정도 밖에 걸리지 않고 있다.
그러나 100만달러 이상 주택의 경우에는 무려 15주에서 16주가 소요된다. 이는 전미부동산중개인협회(NAR)의 통계에서 나타난 것으로 실제 기간이 보여진다.
애틀랜타시의 경우 25만달러 이하의 주택이 압류물건으로 나와 경매되기까지 기간은 평균 93일로 나와있다. 그러나 100만달러 이상 규모 주택은 135일이다.
로스앤젤레스의 경우에는 25만달러 이하 주택은 75일만에 팔리며, 100만달러 이상 규모는 160일이 걸리는 것으로 나타나 있다.
이처럼 규목가 큰 주택의 경우에는 이러 저러한 이유로 압류되는데 더 많은 시간이 걸리며, 또 렌더가 이를 압류해 처리하는데에도 더 많은 시간이 걸려 이래저래 큰 규모 주택은 사는 사람이나 이를 압류한 이들 모두에 상당한 부담을 안겨주고 있다.
현재 이뤄지는 압류의 상황을 단적으로 잘 드러내는 사례가 월스트리트 저널에 소개돼 있다.
뉴저지주에 위치한 시가 2300만달러짜리 주택을 소유한 P씨는 은행으로부터 융자금을 받은 이후 한달 5만4000달러에 달하는 모기지 상환금을 단 한푼도 갚지 않아 결국 은행으로부터 압류대상 물건으로 통보를 받았다.
그러나 그는 은행이 불합리한 서류를 근거로 압류과정에서 하자를 보였다며 변호사를 임명해 싸우면서 거의 3년간을 한푼을 내지 않고 살고 있다.
그가 모기지를 내지 못하는 이유는 자신이 하는 사업체가 어려워져 모든 자산이 동결됐기 때문이다.
이러 저런 이유로 최근 주택 시장에서는 압류를 진행하려는 렌더측이나 이를 방어하는 모기지 융자자들 모두가 윈윈이 아닌 루스루스 패턴의 악순환에 놓여 있다는 지적이다.
최철호 선임기자
[워싱턴 중앙일보]
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