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모기지 융자 상환금을 연체한 이들의 수가 지난해 말에 크게 줄어든 것으로 나타났다.
융자 상환금 연체자가 줄어들었다고 하는 소식은 바로 주택압류 사태가 진정된다는 말과 직결되기 때문에 올해 주택가격 전망 측면에서 주목된다.
모기지 은행가 협회(MBA)가 19일 밝힌 자료에 따르면 지난해 4분기 모기지 상환금 연체 수가 지난 3년동안 보여진 수치 가운데 가장 낮은 수준을 보였다.
그럼에도 불구하고 현재 모기지 연체율은 아직 높은 수준을 이어가고 있어 정작 압류사태 진정국면이 보여지려면 상당기간이 지난 뒤에 나타날 전망이다.
MBA가 벌인 모기지 관련 설문조사에서 조사 응답자의 약 7.6%가 적어도 30일 이상 연체된 상황이었던 것으로 나타났다.
이는 지난 2010년 초에 보여줬던 10% 선보다 훨씬 낮은 것이며, 지난해 초 8.3% 보다도 더 낮은 것이다.
그러나 아직은 평균적으로 보여지던 모기지 연체율 5% 선 보다는 높은 것이다.
이에대해 모기지 전문가들은 “모기지 상환과정에서 보여지는 개선된 모습은 실제 경제가 전반적으로 나아지는 것 보다 앞서고 있다”며 모기지 부문에서 눈에 띤 달라진 모습을 지적한다.
그럼에도 최근들어 은행 등 렌더들이 우려하는 것은 바로 주택가격이 융자금 보다 낮은 수준일 경우 소유주가 아예 모기지 상환을 피하기 위해 고의로 연체하고 압류시킨 뒤 자신은 벗어나는 것이라고 지적한다.
오랜 기간 동안 집값이 오르지 않기 때문에 이를 비관하는 주택소유자들이 아예 이를 외면하는 상황이 올 수 있다는 말이다.
최근 오바마 재융자 방안이 의회를 통해 거론될 예정인데다 연준이 압류주택을 대량 구입해 이를 렌트 시장에 내놓는 방안을 고려하는 등 주택시장 진작책이 논의되고 있지만 일부에서는 압류주택 렌트전용 방안이 오히려 압류를 조장하는 부작용으로 변질될 수 있다고 우려한다.
주택 압류는 아직도 많은 수가 이뤄지고 있으며 이에따라 은행 등 렌더들은 압류조건을 철저히 맞추고 규격에 따라 이뤄지게 하기 위해 상당한 주의를 기울이는 모습이다.
전체 모기지 융자 가운데 4.4%는 압류되는 상황이며, 이는 1년전 압류사태가 고조됐을 당시에 보여졌던 4.6% 수준에 비해 전혀 개선되지 않은 것이다.
평소 시기에는 압류되는 비율은 1.5%에 불과한 것을 놓고 볼 때 현재 비율은 상당히 높은 것이다.
특히 플로리다주의 경우 23채의 주택 가운데 1채 꼴로 압류가 이뤄지고 있다. 지난 2011년의 경우 7개 모기지 구좌 가운데 1개 구좌꼴로 부실화된 것이다.
또 뉴저지와 일리노이주의 경우에도 주택 압류 비율이 8.2%와 7.4%를 각각 보여 플로리다주 다음으로 압류가 많았다.
지금까지도 주로 작은 지역의 압류사태가 줄어들지 않고 계속해서 높은 비율을 이어가고 있는 모습이기도 하다.
한 가지 주목할 것은 정부가 주도해 이뤄진 이른바 FHA융자에서 연체돼 압류로 이어지는 비율이 높다는 점이다.
FHA융자의 경우 지금까지 보여줬던 압류사태에서는 잘 나타나지 않았던 사례로서 지난 2007년 서프 프라임 모기지 사태 이후 FHA 융자가 늘어난 다음부터 늘기 시작, 부실화가 이뤄지고 있는 것이다.
FHA융자에서 부실화 비율은 12.4%나 되고 있으며, 특히 3/5% 가량은 압류로 이어지고 있다.
FHA융자의 경우 지금까지 약 1조달러 규모 정도가 융자보증이 정부에 의해 이뤄진 것이다. 이 때문에 최근들어서는 FHA 융자 자금이 부실화되고 고갈되고 있다는 지적이 나오고 있다.
FHA융자는 정부가 보증하는 것으로 정부 자체가 융자하는 것은 아니지만 보증이란 바로 연체돼 밀려나 상환이 안되는 경우 정부가 이를 보충해줘야 하는 것으로 결국은 납세자들이 이 부분을 감당한다는 말과 같다.
FHA융자가 고갈되는 것은 78년전 이 융자가 시작된 이래 사상 처음있는 일이다.
아뭏든 이같은 융자의 연체 상황은 앞으로 수년간 더 이어질 것이라는 게 전문가들의 공통된 의견이다.
경제가 호전돼 실업자가 줄어들고, 소비자들의 소득이 증가하는 단계가 아니면 압류도 줄어들지 않을 것이라는 분석이다.
경제난 속에서 8.5%의 실업률이 이어지는 상화에서 모기지 융자 상환금 연체사태는 그 결과속의 한 부분으로 보여진다는 자연스런 귀결이다.
이 가운데 플로리다주를 비롯해 네바다주, 애리조나주 등지에서는 융자금액이 집값 보다 많은 이른바 언더워터 상황은 여전히 이어지며 부부가 이혼하는 결과는 바로 주택의 압류이며, 직장을 잃은 이들의 결과는 주택압류이어서 경제나 나아지기 이전에 이들 지역의 압류가 개선되는 것은 아직 멀다고 지적된다.
최철호 선임기자
융자 상환금 연체자가 줄어들었다고 하는 소식은 바로 주택압류 사태가 진정된다는 말과 직결되기 때문에 올해 주택가격 전망 측면에서 주목된다.
모기지 은행가 협회(MBA)가 19일 밝힌 자료에 따르면 지난해 4분기 모기지 상환금 연체 수가 지난 3년동안 보여진 수치 가운데 가장 낮은 수준을 보였다.
그럼에도 불구하고 현재 모기지 연체율은 아직 높은 수준을 이어가고 있어 정작 압류사태 진정국면이 보여지려면 상당기간이 지난 뒤에 나타날 전망이다.
MBA가 벌인 모기지 관련 설문조사에서 조사 응답자의 약 7.6%가 적어도 30일 이상 연체된 상황이었던 것으로 나타났다.
이는 지난 2010년 초에 보여줬던 10% 선보다 훨씬 낮은 것이며, 지난해 초 8.3% 보다도 더 낮은 것이다.
그러나 아직은 평균적으로 보여지던 모기지 연체율 5% 선 보다는 높은 것이다.
이에대해 모기지 전문가들은 “모기지 상환과정에서 보여지는 개선된 모습은 실제 경제가 전반적으로 나아지는 것 보다 앞서고 있다”며 모기지 부문에서 눈에 띤 달라진 모습을 지적한다.
그럼에도 최근들어 은행 등 렌더들이 우려하는 것은 바로 주택가격이 융자금 보다 낮은 수준일 경우 소유주가 아예 모기지 상환을 피하기 위해 고의로 연체하고 압류시킨 뒤 자신은 벗어나는 것이라고 지적한다.
오랜 기간 동안 집값이 오르지 않기 때문에 이를 비관하는 주택소유자들이 아예 이를 외면하는 상황이 올 수 있다는 말이다.
최근 오바마 재융자 방안이 의회를 통해 거론될 예정인데다 연준이 압류주택을 대량 구입해 이를 렌트 시장에 내놓는 방안을 고려하는 등 주택시장 진작책이 논의되고 있지만 일부에서는 압류주택 렌트전용 방안이 오히려 압류를 조장하는 부작용으로 변질될 수 있다고 우려한다.
주택 압류는 아직도 많은 수가 이뤄지고 있으며 이에따라 은행 등 렌더들은 압류조건을 철저히 맞추고 규격에 따라 이뤄지게 하기 위해 상당한 주의를 기울이는 모습이다.
전체 모기지 융자 가운데 4.4%는 압류되는 상황이며, 이는 1년전 압류사태가 고조됐을 당시에 보여졌던 4.6% 수준에 비해 전혀 개선되지 않은 것이다.
평소 시기에는 압류되는 비율은 1.5%에 불과한 것을 놓고 볼 때 현재 비율은 상당히 높은 것이다.
특히 플로리다주의 경우 23채의 주택 가운데 1채 꼴로 압류가 이뤄지고 있다. 지난 2011년의 경우 7개 모기지 구좌 가운데 1개 구좌꼴로 부실화된 것이다.
또 뉴저지와 일리노이주의 경우에도 주택 압류 비율이 8.2%와 7.4%를 각각 보여 플로리다주 다음으로 압류가 많았다.
지금까지도 주로 작은 지역의 압류사태가 줄어들지 않고 계속해서 높은 비율을 이어가고 있는 모습이기도 하다.
한 가지 주목할 것은 정부가 주도해 이뤄진 이른바 FHA융자에서 연체돼 압류로 이어지는 비율이 높다는 점이다.
FHA융자의 경우 지금까지 보여줬던 압류사태에서는 잘 나타나지 않았던 사례로서 지난 2007년 서프 프라임 모기지 사태 이후 FHA 융자가 늘어난 다음부터 늘기 시작, 부실화가 이뤄지고 있는 것이다.
FHA융자에서 부실화 비율은 12.4%나 되고 있으며, 특히 3/5% 가량은 압류로 이어지고 있다.
FHA융자의 경우 지금까지 약 1조달러 규모 정도가 융자보증이 정부에 의해 이뤄진 것이다. 이 때문에 최근들어서는 FHA 융자 자금이 부실화되고 고갈되고 있다는 지적이 나오고 있다.
FHA융자는 정부가 보증하는 것으로 정부 자체가 융자하는 것은 아니지만 보증이란 바로 연체돼 밀려나 상환이 안되는 경우 정부가 이를 보충해줘야 하는 것으로 결국은 납세자들이 이 부분을 감당한다는 말과 같다.
FHA융자가 고갈되는 것은 78년전 이 융자가 시작된 이래 사상 처음있는 일이다.
아뭏든 이같은 융자의 연체 상황은 앞으로 수년간 더 이어질 것이라는 게 전문가들의 공통된 의견이다.
경제가 호전돼 실업자가 줄어들고, 소비자들의 소득이 증가하는 단계가 아니면 압류도 줄어들지 않을 것이라는 분석이다.
경제난 속에서 8.5%의 실업률이 이어지는 상화에서 모기지 융자 상환금 연체사태는 그 결과속의 한 부분으로 보여진다는 자연스런 귀결이다.
이 가운데 플로리다주를 비롯해 네바다주, 애리조나주 등지에서는 융자금액이 집값 보다 많은 이른바 언더워터 상황은 여전히 이어지며 부부가 이혼하는 결과는 바로 주택의 압류이며, 직장을 잃은 이들의 결과는 주택압류이어서 경제나 나아지기 이전에 이들 지역의 압류가 개선되는 것은 아직 멀다고 지적된다.
최철호 선임기자
[워싱턴 중앙일보]
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