FHA융자 보증 자금 조만간 고갈

FHA융자 보증 자금 조만간 고갈… 융자혜택 받은 이들 가운데 연체자 많아 "그래도 FHA융자 필요…정부 지원 절실"

정부가 이행하는 FHA 융자 보증기금이 조만간 고갈돼 다시 납세자들의 자금이 지원돼야 할 것으로 지적됐다. 이 말은 곧 연방 주택국(FHA)이 보유한 자금이 바닥을 드러내면서 이곳에서 다루는 FHA 융자가 조만간 불가능할 지경이라는 말이며, 아울러 FHA 융자받은 이들이 상환하지 않는 경우가 늘어나면서 이를 보증한 정부가 융자금 손실을 떠맡는 금액이 불어났다. 관계 자료에 따르면 현재 FHA 융자를 받은 뒤 상환해야 하지 않아 연체시켰거나 3개월 이상 밀려 있는 이들이 지난해 11월 현재 전체의 9.3%에 이르고 있는 것으로 집계됐다. 이는 그 전달의 8.4% 보다 늘어난 것으로, 이자율이 기존 융자들 보다 낮고 다운페이를 3.5%만 해도 되는 장점을 가진 이 모기지를 얻은 이들 역시도 연체나 상환불능에 빠지는 경우가 많다는 말이다. 융자 전문가들은 “현재 추세로 봐서 조만간 FHA에 정부 지원이 있어야 할 것으로 보인다”고 말하고 “FHA가 도산 상황에 빠졌다는 말이기도 하다”고 말했다. 비정부독립기관이 감사해 펴낸 보고서를 통해 볼 경우 FHA는 지난 2011년 회계년도에 자금이 26억달러로 전체 보유하고 있던 자금 가운데 단 0.24%만 남은 상황인 것으로 나타났다. 이는 의회가 자금을 지원을 보증해 주면서 반드시 확보하고 있어야 한다고 지정한 하한선인 2% 규정도 어긴 것이다. 이 하한선 역시도 지난 2006년 당시에는 무려 7% 였던 점을 감안하면 의회가 대국민 융자협력을 위해 상당한 배려를 한 것이다. 감사를 했던 기관은 이 때문에 앞으로 집값이 더 내려갈 전망인 것을 감안하면 FHA는 재무부로부터 자금을 더 지원받든가 혹은 FHA융자를 받으려는 이들로부터 수수료나 이자를 올려야 하는 양자택일 해야만 할 것이라고 지적했다. 정부 자체는 FHA 융자를 통해 직접 돈을 빌려주는 것은 아니다. 다만 정부가 보증을 하면서 은행 등 렌더가 융자금을 빌려주지만 FHA 융자를 받은 이들이 이를 연체하거나 갚지 않을 경우 정부는 그에 상응하는 손해액을 은행이나 렌더에 충당해줘야 하는 것이다. 정부가 FHA에 자금지원을 할 경우 이 규모는 대략 수십억 달러가 될 것으로 추산된다. FHA 융자 자체가 이익을 생각하는 융자가 아니기 때문에 매우 수수료 등에서 비용지출이 이뤄지고 있으며, 자금 소모가 많은 서비스이다. 때문에 이같은 상황을 근거로 전국적인 수요 등을 감안할 때 필요한 지원 자금 규모는 약 500억달러로 잡고 있다. 이 500억달러 규모는 현재 주택시장이 더 악화되지 않고 유지된다는 전제에서 추산되는 것이다. 때문에 집값이 더 내려가는 상황이 더해질 경우 더 커질 수 있다. 기존 융자체제에서 거부되는 이들이 많이 FHA융자로 몰려들기 때문이다. 적어도 의회가 정한 자금 하한선을 유지하는데에만 200억달러가 필요한 것으로 계상됐다. 지난해 12월 숀 도노반 주택개발부 장관은 연방 하원 금융서비스 위원회 증언에서 직접 FHA의 자금지원 필요성을 언급하기도 했었다. 도노반 장관은 그러나 FHA의 자금 고갈 배경을 지난 2009년 이전의 금융위기 상황 때문이었음을 강조하고, 아울러 최근에 융자된 FHA 모기지는 초반에 연체되는 상황이 높았던 점을 지적하면서 그만큼 국민들의 주택자금 관련 경제적인 압박을 받고 있기 때문이라고 밝혔었다. 사실 FHA는 최근까지 이뤄진 융자에서 상환이 이처럼 높아질 것이라고 판단하지 못했었다. 대부분 최근에 이뤄진 연체상황은 모두 2009년에서 2010년 사이에 이뤄진 FHA융자에서 발생했다. 이같은 이유는 정부가 첫주택구입자들에 대한 세금혜택 정책을 취한 것에서 비롯된 것이기도 하다. 첫주택구입자들 가운데에는 제대로 자금상환능력이 안되면서도 무조건 집을 사고 보자는 심리로 달려든 이들이 많았다는 말이다. 이 역시 일종의 서브프라임 모기지와 같은 맥락의 허점을 드러낸 셈이다. 한번 겪은 주택융자 관련 허점이 정부가 운영하는 FHA에서 다시 드러난 셈이어서 주목되는 부분이다. 여기에 앞으로 주택가격이 더 내려갈 경우 역시 FHA융자 주택 가운데에서도 언더워터 상황에 들어가는 비율이 높아지면서 자금고갈의 속도는 더 가속화될 수 있다. 가이 세칼라 ‘인사이드 모기지 파이넨스’ 발행인은 3.5% 다운페이로 시작해 이뤄진 FHA융자 가운데 대부분은 1년 이내에 언더워터 상황에 들어갔다고 지적했다. 그리고 FHA융자 가운데 연체로 인한 주택압류는 더 늘어나 정부의 자금지원이 없이는 FHA융자 자체가 존립근거 조차 상실할 우려가 높다고 세킬라는 말했다. 그럼에도 불구하고 첫번째 주택구입자들이나 자금력이 낮아 다운페이에 어려움이 있는 이들은 FHA 융자의 존재가 큰 도움이 되며, 정부가 보증하는 이같은 프로그램의 필요성을 매우 강조한다. FHA 융자가 없을 경우 가뜩이나 융자가 어려워 제대로 주택시장 형성이 안되는 상황에서 더욱 상황이 악화되는 형국이 될 것이라는 것이 대부분의 주택전문가들의 말이다. 최철호 선임기자 [워싱턴 중앙일보]