수백만 압류주택, 렌트 시장으로 나온다

수백만 압류주택, 렌트 시장으로 나온다… 압류물량 소비하며 '렌트 홈' 전환 추진 작년 8월 언급 이후 구체안 '수면 위로' 일부 당국자 "융자시장 개선·모기지 원금삭감" 시사

수많은 압류주택 물량을 대대적으로 렌트홈으로 바꾸는 노력이 이어지고 있다. 연방 정부는 아직도 수백만채가 압류물량으로 남아 있는 주택시장을 개선하고 필요한 주택수요자들에 시중 가격 보다 싸게 렌트를 줄 수 있는 방안을 동시에 추진하는 것이다. 이른바 압류주택 렌트홈 만들기 작업은 지난해 여름 이미 개념이 구상됐었으며, 그 시행에 필요한 구체적인 내역이 서서히 완성돼 감에 따라 올 초부터는 본격적으로 시행한다는 계획이다. 애초 이 방안은 연방준비제도이사회(FRB. 의장 벤 버냉키. 이하 연준)가 내부적으로 경제위기가 공식적으로 끝났음에도 불구하고 이어지는 불경기 속에 주택부문의 침체가 개선되지 않고 전체 경제 회생에 발목을 잡는 형상을 개선하기 위해 논의, 각 경제부처에서 아이디어를 모아 왔었다. 연준은 물론 주택개발부, 재무부와 그 산하 연방주택금융국(FHFA) 등 경제부문 당국자들은 이미 지난해 8월 합동으로 압류된 주택을 민간 투자자들이 손실을 보지 않으면서 주택이 필요한 렌트 수요자들에 비교적 저렴한 가격으로 공급하는 방안을 검토하고 있다고 밝혔었다. 마침내 해가 바뀌면서 버냉키 의장은 지난주 주택부문의 위기를 벗어나기 위해 패니메와 프레디맥의 권한 아래 압류과정에 있거나 압류된 주택을 투자자들에 매각, 이후 렌트홈으로 전환시키는 방안을 언급하기에 이르렀다. 압류주택이 렌트용 주택으로 전환된다는 것은 패니메나 프레디맥이 책임을 지고 있는 대단위 압류주택 물량을 효과적으로 해소하는 한편 압류주택이 시중의 주택가격을 억누그고 있는 상황도 개선시키며, 실제 융자가 제대로 이뤄지지 않아 렌트를 구할 수 밖에 없는 상황에서 오는 수요부족도 채울 수 있는 다기능 구조를 띠고 있다. 아직 어느 책임부서에서도 이에대한 구체적인 방안에 대해서는 언급하지 않고 있다. 또 미리 언급할 경우 투기세력에 의한 압류주택 물량 확보라는 부작용도 고려되기도 한다. 다만 주택금융국에서는 “과감하게 이뤄질 것이며, 올 주택시장의 매매에 좋은 매매계약으로 선례가 되야 한다는 조심성도 갖춘 채 이뤄질 것”이라고 밝혔다. 지금까지 압류주택은 이렇다할 해소방안은 없이 개별적인 투자자나 실수요자 등에 의해 매매되는 것으로 물량이 해소돼왔으나 그 규모가 적어 시장을 압박하고 은행 등 프레디맥, 패니메 등에 자본압박 요인이 돼 왔었다. 그런데 주택 압류는 지난해 여름까지 이른바 ‘압류중단 사태’를 겪은 이후 다시 늘어나기 시작, 렌더들이 점차 압류에 대한 작업을 정교히 하면서 속도를 내자 늘어나고 있다. 한편에서는 비록 이번달 들어 8.5%로 다소 떨어지기는 했으나 여전히 높은 실업률 속에 모기지 상환금을 내지 못하는 이들이 계속 발생, 렌더들의 압류개시 경고장 받는 이들이 늘어나고 있다. 현재까지 압류가 시작됐거나 과정에 놓여 있는 주택은 많게는 약 600만채로 추정된다. 연체가 90에 다다른 주택만 무려 200만채 선이다. 이처럼 압류주택이 아직 많이 발생하고 시장에 놓여 있다는 말은 시중가격이 제대로 형성되지 않는다는 말이다. 이같은 상황에서 압류주택이 렌트홈으로 전환될 경우 시장은 가격하락 압박에서 다소 벗어나 숨통이 트일 수 있으며, 렌트가격 폭등현상에서도 벗어날 수 있다. 버냉키 의장은 이에대해 “주택시장에서 건전성을 회복하는 것이 광범위한 경제회생 전략의 꼭 필요한 한 부분이다”고 표현했다. 그는 이어 아직까지 이어지는 주택시장 훼손요인에 대해 연준이 전면적으로 나서서 개선하려한다는 말까지 덧붙였다. 연방 정부의 언급이 있다는 점은 일견 시장에 안심을 시키기 위한 제스처 정도로 간주될 수 있으며, 언제나 희망을 던져주는 역할자로의 립서비스로 치부될 수 있다. 그러나 버냉키 의장 뿐만 아니라 최근 이에대한 언급이 꾀 강하게 다른 사람에 의해서도 언급되는 점에서 대책의 시현성이 드러난다. 새라 블룸 패스킨 위원은 모기지업 종사자들에 대한 대대적인 단속 언급을 한 데 이어 엘리자베스 듀크 위원 역시 패니메와 프레디맥의 역할에는 더 할 일이 있다는 언급이 이어지면서 주택부문에 대한 대대적인 조치가 한데 어울어져 이어질 것으로 전망된다. 한편에서 뉴욕 연준 은행의 윌리엄 더들리 총재는 최근에 행한 한 연설에서 융자금 가운데 원금삭감 정책은 물론 재융자를 포함하는 새로운 일련의 광범위한 주택시장 구제정책에 대해 언급, 올해 대대적인 주택경기 부양책이 취해질 수 있다는 가능성을 시사했다. 이렇듯 올해 연준을 비롯한 경제 당국자들은 어떻게 해서든 침체된 경제를 살리는 기초부양책으로서 주택경기 부양에 상당히 강조하고 나서면서 실제 시장에서 필요한 조치에 초점을 맞추는 자세를 보이고 있다. 한편에서는 그러나 연준은 이미 경제를 살리는데 필요한 실탄을 이미 고갈시킨 상황이기에 경제를 부양시키기 위해서는 이같은 다양한 측면 정책을 구사할 수 밖에 없는 상태이기에 나서는 것이라고 비판하기도 한다. 그러나 경제 범주내에 주택시장은 포함돼 있으며, 이미 버냉키 의장 이전에 앨런 그린스펀 당시에도 주택거품이 아닌 IT거품으로 인한 침체기에 주택경기를 부양시키는 방법으로 기준금리를 최대한 낮춰 변동이자율이 1% 가까이 가는 시기를 만들어 주택가격을 올린 바 있다. 물론 그 당시 주택가격 폭등이 바로 지금의 서브 프라임 모기지 시장 붕괴를 낳은 단초가 되기는 했으나 역시 “현재 침체된 경제를 살리는 방법은 원인이 해결책이다”는 쪽의 발상의 전환이 필요하다. 주택이 경제붕괴의 원인이었다면 주택경기가 다시 경제회생의 열쇠가 될 수 있다는 말이다. 최철호 선임기자 [워싱턴 중앙일보]