부동산 주식은 '활황'

부동산 시장 침체속, 부동산 주식은 '활황' 다우존스 REIT지수 작년 4분기 수익률 15.1% 채권투자 등에 몰려…창고업도 35%나 이익 내

부동산 관련 주식이 지난해 4분기에 뚜렷한 수익률을 낸 것으로 나타나 주목을 끌고 있다. 다우존스의 부동산 관련 라이트(REIT) 지수는 지난해 4분기에 무려 15.1%의 수익률을 기록해 지난 2009년 3분기 이후 가장 높은 수익률을 냈다. 4분기의 이같은 수익률 증가는 바로 직전 분기인 3분기에 마이너스 15%를 냈던 것과 비교하면 상당한 반전이 아닐 수 없으며, 무려 30%에 달하는 차이를 기록한 것이어서 더욱 눈길을 끈다. 게다가 스탠더드 앤드 푸어스 500지수의 경우 같은 4분기에 11.8% 이익을 낸 것과 다우존스 평균 수익이 12.8%였던 것이 비교할 경우 그 자체로 두드러지는 것이다. 지난해 전반을 놓고 보면 REIT의 수익률은 이 때문에 7.5%를 기록하는 것이어서 연이은 주택차압 상황의 전반적인 주택시장 상황을 전제로 해 볼 때 의외로 느껴지는 것이기도 하다. 부동산 시장은 붕괴했다는 말이 아직 유효한 입장에서 그와 관련된 주식에서는 7%가 넘는 수익률을 기록했다는 것은 상당한 반전이다. 그러나 부동산이 붕괴하기 시작했다는 2008년을 지난 2009년과 2010년에는 수익률이 무려 28%에 이르렀던 점을 감안하면 우리가 느끼는 시장상황과 실제 주식시장은 다소의 거리감이 있다는 말이다. 지난해 주식시장의 경우에도 부동산 관련주들 사이에서는 다른 주식과 마찬가지로 두 가지의 극단적인 줄다리기가 장을 좌우했었다. 하나는 바로 부동산 시장이 위축됐음에도 불구하고 외부자본의 미국내 부동산 투자 및 구입, 그리고 투자자들의 부동산 투자 등 순기능이었다. 반면 나쁜 요인으로는 유럽의 암울한 국가부채부도설이었다. 전미부동산투자신탁협회의 브래드 케이스 선임부사장은 “부동산 관련 증시에서는 유럽의 국가부도설이 가장 큰 요인이었다”고 말해 미국내 주택시장의 상황은 큰 투자 장애가 되지 않았음을 간접적으로 시사했다. 실제로 주식시장에서 하반기에 장을 등락시킨 주요 원인은 바로 유럽의 우려 때문이었다. 유럽 부채 위기는 미국의 신용도에 역설적으로 상당한 기여를 했었고, 미국이 다소간 침체에 들어가게 하는 요인으로까지 작용했었다. 투자자들은 연초에 다소 오르는 주택시장의 가격대와 일부 호황을 보기도 했던 렌트시장에서 이어진 수익이 후반기 유럽의 우려로 인해 다시 위축되거나 혹은 손해로 반전되는 것이 아니냐고 우려할 정도로 유럽 우려는 컸다. 그런 상황속에 3분기 들어 고조됐던 우려 속에 다시 침체에 들어가는 것 아니냐는 더블딥 우려가 커졌지만 4분기에 들어가면서 이는 다시 고개를 숙이게 되고 실질적인 수익률이 더 높아진 것이다. 4분기 들어 REIT 관련 수익률이 높아진 이유는 투자자들이 관련 채권에서 많은 수익을 올렸기 때문이다. 예를 들어 미국 국공채의 이자율은 2%대인데 비해 REIT 관련 채권의 이자율은 현재 3.8%에 이르고 있다. 수익률이 높은 채권에 투자자들이 관심을 갖는 것이 당연하며, 부동산 관련 채권은 그만큼 매력이 있는 채권으로 간주된 것이다. 투자자들로서는 덜 위험한 곳에 투자자금을 넣어두고 더 많은 이익이 나는 것을 당연히 선호한다. 부동산 시장이 침체한 상황에서 부동산 관련 채권이나 증시투자가 덜 위험한 것으로 간주되는 아이러니는 바로 부동산 시장 자체의 특성 때문이었다. 다시말해 부동산이 침체돼 나타나는 현상들이 다시 부동산에 영향을 미쳐, 이 부분에서 순기능으로 작용하면서 오히려 투자가치를 높여줬다는 말이다. 즉 REIT는 지난 1960년에 형성돼 쇼핑몰이나 사무실 건물 등에 투자할 방법을 제공하면서 아주 손쉽게 수익을 돌려주는 제도로 인정받아왔었다. 이전 시기에 아주 간단하면서 고도의 수익을 내던 것들이 지난해에도 수익을 가져다 줬다. 특히 지역 창고건물이나 쇼핑몰 등은 무려 35,4%와 21.9%라는 엄청난 수익률을 기록하기도 했다. 창고업 건물에서 이처럼 막대한 이익을 낸 것은 바로 아이러니하게도 주택압류의 광풍 때문이었다. 자신의 집에서 나가야 하는 많은 이들은 가구나 다른 가재도구 등을 따로 둘 공간이 없어 결국 창고를 찾게 됐던 것이다. 이 때문에 창고업에 대여되는 창고건물은 무려 90%의 공간이 임대돼 나가는 기염을 토하기도 했다. 아울러 렌트업종에 관련된 부동산 투자 역시 상당했었으며, 렌트비가 3%에서 10%가 오르는 모습을 보면서 아파트 건물 등 렌트업에 연관된 건설업종 관련 증시나 채권도 수익률을 높여왔다. 이처럼 부동산 부문에서 전반적으로 어려움이 이어진 반면 REIT에서는 오히려 더 붐을 이뤘다는 것은 사실이기도 하며 주목되는 현상이다. 미국내에서 가장 큰 REIT 관련 투자업체인 사이먼 프라퍼티 그룹은 지난해 무려 33.5%라는 고도의 수익을 기록했고, 탱거 팩토리 아웃렛센터의 소유주는 무려 17.9%의 수익을 기록했다. 호텔쪽의 투자 경우에는 지난해 좋지 않은 기록을 냈다. 여행계의 부진과 에너지난에 일반인들의 여행자제 행태로 인해 무려 13.5%라는 적자를 기록했다. 그러나 호텔측은 실제 객실의 공실률은 오히려 나아졌기에 투자자들의 개념이 정반대 현상을 일으킨 사례로 지적되기도 한다. 부동산 관련 투자 REIT에서 또 손실을 기록한 부문은 바로 도심 외곽지역의 사무실 관련 투자이다. 이 부문은 대부분 높은 공실률로 인해 적자가 가중된 분야이다. 주로 대도시 지역의 사무실에서 더 공실률이 컸으며, 아직도 이 부문은 적자가 보이는 곳이기도 하다. 최철호 선임기자 [워싱턴 중앙일보]