주택시장의 버팀목

압류 안 된 집, 주택시장의 버팀목 가격 혼조 보이는 주요 원동력…1년전에 비해 거의 변동없어 변곡점 다가서는 집값추세에 앞으로 상승세 추진력 될 것

주택시장이 계속 하락세를 보이면서 바닥 찾기가 우려되고 있으나 한편에서는 주택가격이 하락세만을 보이는 것은 아니라고 말한다. 이 때문에 이같이 언급하는 이들 가운데에서는 주택가격에서 내리는 것은 어쩔 수 없는 추세이지만 꼭 내린다는 말을 하지 않는 경우도 얼마든지 있고, 이들 주택들을 일컬어 독보적인 주택이라고 불린다. 독보적인 주택이란 다른 주택들과는 달리 이 주택은 주변의 가격 변동에 전혀 영향을 받지 않으면서 가격면에서 그야말로 ‘독야청청’하듯 내려가지 않고 고개를 들고 있는 모습을 이어간다. 코어로직사에 따르면 지난 10월의 주택가격은 전달인 9월 보다도 1.3%가 떨어졌다. 1년전에 비하면 전반적으로 미국 전에츼 주택가격은 평균 3.9%가 내려갔다. 또 다른 주택분석기관인 LPS 어플라이드 애널리스틱스사는 지난 9월의 미 전역의 주택가격은 8월 보다도 1.2%가 하락했다고 지적한 바 있다. 코어로직사의 수석경제학자 마크 플레밍은 “수많은 집들이 기본적으로 각각의 행보를 보이고 있다”고 평가한다. 그의 말대로라면 집값은 반드시 떨어지는 것만은 아니라는 말이다. 일부에서는 오르기도 하며, 일부에서는 보합세를 보이기도 한다는 것이다. 그렇다면 이미 이것은 집값이 하락추세라고 누누히 보아온 그같은 평가와는 사뭇 다른 것이기도 하다. 이에대해 코어로직사는 바로 집값이 이제는 하락세를 일률적으로 보이는 단계는 이미 지났다고 말한다. 이들은 그렇기 때문에 전체 주택시장에서 타격을 받고 가격이 떨어진 주택의 사례를 제외할 경우 주택가격은 안정적이라고 말한다. 말이 애써서 주택가격 하락세를 강조하려고 일부러 이같은 언급을 하는 것이 아니라 실제 일부 주택들은 가격 하락세와는 상관없이 독자적인 행보를 걷는다. 전혀 값이 떨어지지 않고 일부에서는 오히려 오르고 있는 경우가 많기도 하다. 전체적인 평가로 본다면 이미 혼조세가 나타나고 있다는 말이다. 물론 아직 집값이 하락세를 계속해서 이어가는 곳이 많다. 내년에도 10%가 넘게 값이 떨어질 것이라고 전망되는 곳도 있다. 그러나 일률적으로 집값이 떨어지던 2007년부터 2010년의 경우처럼 모두가 한결같은 모습은 아니란 것이어서 상당히 주목되는 평가이기도 하다. 타격을 받은 매매와 아닌 것의 차이. 전통적으로 우리가 알고 있는 집주인과는 달리 은행 등 렌더들은 집값을 깍아서 빨리 처분하는데 매우 신속한 자세를 보인다.이들이 보유하고 있는 주택들은 말하자면 이미 압류과정이라는 타격을 받은 매매물건이다. 이들 렌더들이 보유한 압류주택들이 일정기간내에 더 많은 매물을 내놓을 경우 주택값은 더 빠른 속도로 떨어지는 것은 당연하다. 이는 이미 주택시장에 압류광풍이 지날 때 우리는 누차 봐왔다. 지난 2008년 은행들이 압류주택을 대거 시장에 내놓으면서 집값은 폭락세를 이어갔었다. 그 과정에서 집주인이 지니고 있는 주택들은 떨어지는 집값을 보면서 주인들이 시장에 매물로 내놓는 것을 꺼린 채 그대로 보유하고 있다. 특히 겨울철에는 집값이 매기가 없어 압류주택을 내놓더라도 팔리지 않기 때문에 더 내려가는 경우가 흔하다. 주인이 보유하고 있는 주택은 겨울에 더욱 매물로 나오지 않는다는 말이기도 하다. 압류되지 않은 주택값은 전혀 다른 모습. 지난해와 비교해볼 때 집값은 미 전역에서 평균 3.9%가 내려갔다. 이는 이미 언급했듯 알지만, 그러나 여기서 타격받은 매물, 즉 압류과정을 거치지 않은 주택값은 그것만을 보면 단 0.5% 밖에 내려가지 않았다. 이는 1년동안 압류주택의 하락세를 보고 있는 그렇지 않은 집주인들은 집값을 함께 내릴 마음이 없으며, 거의 집값을 그대로 보유하고 있다는 말이기도 하다. 이런 2중 가격구조가 올들어서 현재 통하고 있다는 말이다. 지난 1년동안 압류과정에 들지 않은 집값은 내려가지 않은 채 그대로 유지되고 있다는 분석이 가능하다. 때문에 금융기관인 바클레이 캐피털사는 “주택산업에서 가장 중요한 시기는 바로 지금”이라고 서슴없이 말한다. 바클레이사의 말은 곧 지금 주택시장은 바로 변곡점에 와있으며, 집값이 이전시기와 달라지는 포인트에 와있다는 말이기도 하다. 가격 이중 구조가 중요한 이유 집값이 2중 구조를 보이며, 압류되지 않은 집값이 거의 그대로 보존되는 동안에도 압류주택가격은 계속 내림세를 이어갈 것이다. 이 때문에 전체적인 평균 집값은 내려가지만 그렇다고 압류되지 않은 주택가격이 내려가는 것은 눈에 띠지 않을 만큼의 폭이다. 여기서 중요한 대목은 압류주택은 지금 집을 사려는 이들의 수요를 흡수한다. 즉 싼 가격으로 주택을 사려는 이들로서는 압류주택분이 상당히 많은 수요를 흡수한다. 그러나 이같은 압류의 추세와 싼 가격의 주택을 사려는 이들의 수요는 반비례 하는 것은 당연하다. 향후 주택시장을 변곡점이라고 보는 이유는 이처럼 서서히 싼 가격을 노리는 수요는 늘어나기 마련이며, 싼 주택의 수는 줄어들 것이란 말이다. 여기에 압류되지 않은 주택이 가격측면에서 거의 변동없이 버티고 있다면 바로 집값 오르는 추세로 들어설 때 마치 가격 오르는 폭이 빨라진 것 같은 착각을 일으키게 된다. 게다가 집값이 떨어진 방향에서 상승으로 돌아설 때 떨어지지 않은 집값은 그만큼 상승하라는 압력으로 작용한다. 가격이 2중구조일 경에 팔 경우에는 싼 가격으로 돌아서게 하는 작용을 하나 이처럼 압류되지 않은 주택이 변동없이 버티는 모습은 떨어지는 쪽의 가격을 붙잡는 지지대 역할을 할 뿐더러 점차 줄어드는 압류주택의 현황에서 상승 여력으로 작용할 공산이 크다는 것이 전문가들의 지적이다. 최철호 선임기자 [워싱턴 중앙일보]