외국인 주택 붐, 이미 달아 올랐다

외국인 주택 붐, 이미 달아 올랐다 1년새 무려 820억불 유입…일부 집값 폭등 "부동산 체류비자법안 통과 땐 더 늘어날 것"

외국인들에게 미국내 주택 등 부동산 부문에 50만달러 이상 투자하면 거주비자를 내 주는 법안이 추진되는 가운데 이미 미국내에서는 외국인들에 의한 부동산 구매가 열기를 더해가고 있다. 외국인들은 지난 12개월 동안 미국 부동산 부문에 무려 820억달러의 자금을 쏟아부으면서 구매에 열기를 뿜고 있는 것으로 집계됐다. 이는 한달 평균 68억여달러를 투자하는 셈이며, 단순 계산으로 50개주에 공평하게 몰려든다고 가정할 때 평균 한개 주에 한달에 1억3000만달러씩 유입되는 효과와 맞먹는 셈이다. 이미 지난 12개월 동안 미국내 각 주에서는 50만달러짜리 주택 300채씩이 외국인들 손에 팔리고 있는 것이다. 물론 이는 지역의 특성이나 부동산 유입인구가 몰리는 지역특성 등을 감안하지 않은 단순 계산일 때 말이다. 지역마다의 부동산 인기도를 감안할 때 일부 지역은 외국인들이 몰려 오히려 이같은 평균치 이상의 숫자로 매물이 매매되고 있음을 감안하면 이미 상당한 외국인 부동산 붐이 아닐 수 없다. 이같은 외국인의 미국 부동산 매입규모는 지난 1년전에 비해서도 무려 24%가 증가한 것이며, 미국내 매매된 부동산 거래 전체의 8%를 차지하는 것으로 집계됐다. 특히 지역적으로 플로리다주에는 남부 일부 지역에서 외국인들의 부동산 거래가 전체 거래의 무려 25%를 점하고 있는 상황이다. 가히 남부 플로리다주는 이미 외국인들에 의해 매입으로 인한 점령을 당하고 있다고 말해도 과언이 아닌 셈이다. 아울러 캘리포니아주를 포함, 텍사스주, 그리고 애리조나주 등에서도 이미 외국인들이 몰려들고 있다. 이같은 외국인 매수세 때문에 남부 플로리다주의 콘도는 놀랄 만큼의 강세를 보이고 있다고 부동산 전문가들은 전한다. 전문가들은 이 지역의 매수세는 주로 남아메리카 지역 주민들과 캐나다 인들이 주류를 이루고 있다고 귀뜸한다. 이 때문에 플로리다주 지역 부동산들은 지난 시기의 압류사태 폭풍을 겪은 뒤 지금은 상당한 만회세력을 나타내고 있다. 이 곳의 부동산 가격이 지난 3개월 동안 무려 20%가 폭등하는 모습을 보였다. 아울러 뉴욕주에서도 꾸준한 외국인 매수세가 이어지고 있다. 외국인들은 주로 뉴욕내 콘도를 매입하고 있는 것으로 나타났다. 특히 뉴욕의 경우 외국인 매수세력들은 부동산을 매입하는 이유의 15%가 투자용이라고 부동산 컨설턴트 관계자들은 조언했다. 유럽이 위기가 오기 전까지는 유럽으로부터의 투자가 많았으며 특히 아일랜드에서 유입되는 자금이 많았었던 것으로 집계됐다. 그러나 지금은 유럽의 위기가 이어지고 있는가 하면 아일랜드는 이미 위기를 겪었기 때문에 수요가 많이 줄었으며, 대신 최근에는 아시아와 라틴 아메리카 지역에서의 유입이 더 많은 것으로 집계됐다. 아시아 전문 부동산 리얼터들은 “뉴욕에 몰리는 아시아계 유입자금 규모는 지난 1년동안 무려 2배나 급증했다고 말했다. 웨이 틴 탠이라는 아시아 투자 담당 리얼터는 “나는 아시아계들이 투자하는 규모가 매년 10%씩 늘어날 것이라고 본다”면서 “홍콩이나 싱가폴 등에서 보여졌던 열기 보다는 적겠으나 붐은 일고 있다”고 말했다. 외국인들이 매입하는 부동산의 평균 가격은 13만6500달러 정도인 것으로 나타났으며, 플로리다주의 경우에는 평균가격이 17만5000달러로 더 높은 선에서 형성되고 있다. 특히 외국인 투자자들의 경우에는 모기지 렌더들이나 혹은 은행 등에서 융자를 허가 하느니 마느니 하는 실랑이도 벌일 필요없이 모두 현금으로 구매하는 경향이 커 부동산 리얼터들은 외국인 투자자들에 특별한 관심을 가지고 있는 상태이다. 현재 의회에서 추진중인 미국 부동산 구매시 부여하는 거주비자의 요건도 바로 이같은 현금구매이기도 하다. 50만달러 이상의 부동산 투자는 미국내 은행이나 렌더들을 통한 융자를 조건으로 하는 것이 아니라 바로 직접 외국 자본의 유입을 꾀하는 입장에서 일시불을 전제조건으로 한다. 아울러 알려진 좀더 자세한 내용은 미국내에서 부동산을 구매해 체류비자를 얻은 이들은 미국내에서 180일 이상 거주하는 것을 의무화하고 있는 것으로 알려지고 있다. 미국내에서 머물면서 180일 이상 머물 경우 기본적인 의식주를 해결하는 과정에서 세수의 확대를 꾀한다는 의도가 있는 것이다. 게다가 이들은 미국내 영주권자나 시민권자들과는 달리 집값이 융자금 보다 높을 경우 이를 담보로 융자하는 에퀴티 론이나 혹은 라인 오브 크레딧 등의 융자는 얻을 수 없는 것으로 전해졌다. 이같은 규정에서 보듯 외국인들의 투자는 순수하게 부동산에 투자를 목적으로 해 자금이 유입되는 것을 전제로 하고 있다고 보인다. 미국내에서 자금을 융통하거나 은행 등을 이용한 자금 융자 등은 포함되지 않는다는 말이다. 이같은 부동산 투자비자의 시행에 이전에도 이처럼 외국인들의 미 부동산 매입은 그 주요 원인이 바로 가격의 폭락이다. 지난 2006년 말 경기침체 이전 부동산 가격 보다 평균 30%가 낮아진데다 일부에서는 무려 50% 이상이 떨어진 것이어서 가히 이전의 상승폭에 비해 투자의 매력을 한껏 띠고 있기 때문이다. 물론 전문가들은 앞으로 미국 부동산 가격은 지난번 거품이 일었던 상황처럼 다달이 차이가 나는 식의 형태는 아닐 것이라고 본다. 실수요가 아닌 투자용의 부동산 매입을 경우 앞으로는 수년, 수십년 등을 고려해서 이뤄져야 한다는 것이 전문가들의 조언이다. 그러나 은근한 말투로 전하는 내용은 바로 부동산 투자비자가 시행될 경우에는 다소의 가수요가 나타날 수 있다는 것이다. 가수요란 바로 투자를 목적으로 하는 자금이 유입될 때 나타나는 프리미엄인 것이다. 외국인 부동산 투자시 체류비자 수여를 입법작업하고 있는 찰스 슈머 상원의원(민주. 뉴욕주)은 “아마도 꽤나 많은 외국인들이 미국 부동산으로 몰려들 것으로 예상한다”고 말하고 “이들은 침체된 미국 부동산업계에 충분한 수요로 작용, 긍정적인 효과를 낼 것”이라고 기대하고 있다. 최철호 선임기자 [워싱턴 중앙일보]