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주택시장의 현주소

시장을 위한 정책에 새로운 것이 등장해 주목을 끌고 있다. 다름아닌 언더워터 주택 소유자들에 대한 재융자가 추진된다는 것이다. 언더워터 주택이란 말 그대로 주택이 수면 아래 놓여 있는 것과 같이 집값이 융자받은 금액보다 적은 것을 말한다. 이처럼 언더워터인 상황은 이미 융자받은 금액보다 시세가 낮기 때문에 집을 팔아봐야 융자금도 갚지 못하는 것을 의미한다. 은행들로서는 여간 난감하지 않다. 집값이 융자금 보다 적으니 주인이 제대로 융자금을 꼬박꼬박 갚아줄 경우에만 회수가 가능하다. 만일 언더워터 집소유자가 어려움에 처해 융자금 월상환금을 제때 내지 못하는 상황이 발생하면 그대로 주택압류에 들어갈 수 밖에 없다. 융자금 상환금을 내지 못하는 이들이라면 융자금 보다 낮은 시세로 집을 팔아봐야 빚을 다 갚지 못하니 이럴 경우에는 차라리 압류절차를 밟고 개인파산을 선언하는 것이 더 편하다는 생각을 하기 쉽다. 아니 실제 이런 상황들이 많이 벌어졌다. 특히 전문직이 아닌 단순직에 근무하는 이민자들이 많은 한인들로서는 이처럼 불경기 고실업률의 경제상황속에 이렇다할 일자리를 유지하지 못해 결국 모기지 상환금을 내지 못하는 경우가 생겨 그대로 압류과정에 들어간 경우가 많다. 게다가 주택값이 높은 시기에 이자만을 내는 융자를 얻어 투자용으로 구입해뒀으나 집값이 폭락하면서 융자 상환금 보다 낮은 주택시세에 실망, 고의적으로 상환금을 내지 않고 연체시켜 압류되도록 해 처분하는 이들도 허다했다. 이 과정에서 개인의 크레딧은 망가지더라도 고의적으로 던져버린 집을 지니고 있는 상황보다는 손해가 덜 하다는 계산이 있었기 때문이다. 그러나 이번에 언더워터 소유자들에 재융자를 추진하는 방안은 미안하게도 이같이 고의적으로 압류시켜버리거나 시쳇말로 ‘던져버린’ 경우는 제외된다는 방침으로 알려진다. 즉 언더워터 상황이지만 지금까지 모기지 상환금을 제때 잘 내 온 이들에 한해 재융자를 해준다는 것이다. 정부가 추진하는 정책에는 공정성이 있어야 하고 보편타당한 논리와 명분이 있어야 한다는 점에서 다수의 주택관계자들은 이를 찬성한다. 어려운 상황속에서도 꼬박꼬박 모기지를 잘 내온 사람과 그렇지 않고 투기 목적으로 집을 샀다 집값이 폭락해 언더워터가 되자 재융자가 막힌 것을 기화로 압류시켜 버리는 경우는 구별돼야 한다는 점은 일리가 있다. 그러나 우리는 한편으로 전반적인 경제를 생각해 봐야 할 것이다. 경제의 정의를 유지하는 것도 중요하지만 우선 경제를 살려야 한다는 논리도 만만치 않다. 어느 것이 옳고 그르다는 말이 아니라 전반적인 경제의 효과를 생각할 때 재융자를 모기지 연체가 없는 이들에게만 한정한다면 어느 정도의 순기능효과가 나타날지 걱정인 것이다. 언더워터 상황에서 압류절차에 들어간 이들이 많기 때문에 주택시장은 침체에 침체를 더하고 있다. 압류상황이 나아지지 않고 계속 이어지는 이유가 이들에 재융자가 안되고 다른 방도가 없기 때문이다. 이들을 위한 대책이 없고서는 주택시장의 침체는 모든 압류주택과 압류주택으로 변할 위기를 안고 있는 이들은 달리 압류를 벗어날 방도가 보이지 않는다. 그동안 융자재조정 정책과 재융자 정책이 제대로 효과를 보지 못했던 이유도 바로 융자를 받을 만한 여력이 있는 이들을 심사해 선정한다는 기준 때문이었다고 보인다. 정말로 어려운 이들은 어디서 재융자를 받을 만한 자격이 되지 못한다. 이 때문에 어느 융자 전문가는 “자본주의에서 아주 근본이 없는 이들은 어찌 해결할 방도가 없는 것 아니냐”는 지적을 한다. 그러나 그런 이들이 대다수인 때문에 오늘 주택시장의 침체가 이어지는 것이며, 이들에 대한 대책이 없고서는 침체를 벗어날 기회는 적다는 점을 한번 생각해보고 본인이 처해있는 상황을 전문가와 상의해보는 좋다