낮은 이자율 행진 최저기록 갱신

낮은 이자율 행진 최저기록 갱신… 지난주 30년 고정 이자율 4.01%로 기록 깨 언제든 다시 급격하게 오를 수 있다는 우려 지적되기도

얼마전까지만 해도 모기지 융자 전문가들 사이에서는 모기지 융자 이자율이 조만간 오를 수 밖에 없다고 하는 예견이 많았다. 그러나 이와는 전혀 상반된 방향으로 현재 모기지 이자율은 움직이고 있다. 즉 계속해서 하락하는 이자율을 보면서 전문가들은 자신의 예견이 틀렸다는 말을 할 수 밖에 없는 상황이다. 모기지 이자율을 언급할 때 항상 프레디맥을 언급하고 있다. 지난 1971년부터 30년 고정 이자율을 책정해온 이래 현재 지난주 4.01% 선은 최저 수준이다. 사상 최저치의 이자율 행진을 이어가고 있는 것이다. 프레디맥 수석 경제분석관인 프랭크 노해프트 역시도 “30년 고정 모기지 이자율이 더 이상 하락한다는 것은 상상하기 어렵다”고 말하면서 “우리가 볼 수 있는 최저 이자율을 보고 있는 셈이다”고 말할 정도이다. 이같은 낮은 이자율은 유럽쪽에서의 경제우려가 계속해서 증폭된 것이 한 요인이다. 그리스의 국가부도 위기에 따른 국제통화기금 지원조건 수용여부 혹은 같은 유로 경제권의 긴급 지원 등 어느 방향이든 유럽 경제는 위기상황이 아닐 수 없다. 이 와중에 미국은 비록 국가부채가 폭증하고 정부예산지출 적자가 눈덩이 처럼 불어난 상황임에도 역시 중심이 되는 경제국가체제로 안정성이 상대적으로 높아보이면서 미국 채권이 인기를 얻고 있다. 게다가 연방준비제도이사회가 최근 포트폴리오에서 장기채권 보유쪽으로 이른바 '오퍼레이션 트위스트' 정책을 취하기로 방침을 정하면서 장기채권 이자율은 더욱 내려가고 반대로 단기 채권 이자율이 오르는 등 다양한 변수의 결과가 모기지 이자율에 나타나는 것이다. 연방준비제도 이사회가 구사할 트위스트 정책에 의해 무려 4000억달러에 달하는 자금이 움직일 전망이기 때문에 그에 따른 효과 역시 만만치 않을 것으로 보인다. 이 때문에 채권에 연동되는 모기지 이자율 또한 하락추세였으며, 4.01%의 이자율은 한평생에서 두번 보기 어려운 수준의 낮은 이자율로 간주된다. 그러나 계속되는 이자율 하락 추세에도 불구하고 봅 월터스 퀴큰 론(Quicken Loan)사의 수석경제분석관은 “이러다 갑작스럽게 이자율이 오를 수 있는 위험성은 존재한다”고 우려하고 “그것은 연준의 조치는 언제나 발표 이후 그것이 바로 시장에 반영되기 때문이다”며 연준의 발표로 이어지던 장기채권 이자율의 하락은 왠만큼 보여진 뒤에는 더 이상 효과를 내지 못할 우려가 있다고 지적했다. 게다가 경제 회복의 여력이 미약하면서 미국 경제 역시 다시 우려가 높아질 공산도 크며, 이 경우 미국 국채의 인기가 하락하면서 이자율은 오를 수 밖에 없는 여지도 많다. 아무튼 이처럼 모기지 이자율이 낮으면서 최근 한인사회에서도 재융자의 선풍이 다시 일고 있으나 융자 자체의 까다로운 선별과정에서 실제 재융자에 성공하는 이들은 많지 않다. 게다가 이자율이 이처럼 낮은 이유의 배경에는 경제가 좋지 않다는 대전제도 깔려 있기 때문에 낮은 이자율 융자를 얻기 이전에 안정된 직장을 잡는 것이 급선무가 되며 이같은 낮은 이자율의 융자를 얻을 수 있는 배경이 된다. 일부 융자신청자들 사이에서는 포인트를 구입, 4% 이하의 이자율을 얻는 경우도 많아졋다. 그러나 문제는 이같은 낮은 이자율 행진에도 불구하고 이같은 호재가 주택경기에 전혀 영향을 주지 못하고 있다. 융자가 활성화돼 주택시장에 직결, 주택매매가 늘어난다든가 하는 일은 발생하지 않는다는 말이다. 그럼에도 불구하고 이자율이 이처럼 낮은 것 자체가 지금 그나마 이어지는 주택의 매매에 도움이 되고 있다는 분석도 있다. 프레디맥의 노해프트는 “건설 경기가 계속해서 낮은 수준이며, 단독주택 건설과 판매 역시 낮은 수준이다”고 말하고 “그러나 이같은 낮은 수준의 이자율이 아니면 그나마 매기 마져 사라질 것이며, 세금감면 등의 정책이 없었으면 더 비참했을 것”이라고 지적했다. 지난해의 경우 6월말까지 처음 집을 구매한 이들에게는 최대 8000달러까지의 세금감면 혜택이 주어지기도 했었다. 그러나 올해에는 이 마저도 다시 시행되지 않는다. 세수확대가 더 추구되는 상황이기 때문이기도 하다. 지난해부터 이자율이 이처럼 낮은 쪽으로의 행진을 이어온 것을 보는 이들 사이에서도 이같은 융자를 얻기가 쉽지 않은 상황이 오지 않는다면 주택경기에 별로 도움은 되지 못할 것으로 지적되기도 한다. 최근의 융자 시장 관계자들은 현재 모기지 이자율을 얻기 위해서는 적어도 700점 이상의 신용도를 가지고 있어야 가능하며 2000년도 중반까지 650점 이상을 유지해왔던 이들이어야 한다고 지적한다. 이같은 최근의 기준선으로 인해 현재 약 1300만명 가량이 융자시장에 발을 들여놓지 못하는 상황이기도 하다. 그렇기 때문에 부동산 관계자들은 목을 놓아 지금이 부동산을 구매해야 하는 시기라고 부르짖지만 시중에서는 매기에 별로 흥미를 느끼지 못하는 수요와 공급의 ‘별거생활’이 안타깝게 이어지고 있다. 그러나 투자의 관점에서 조언하는 부동산 전문가들은 “언제나 남들이 싫어하고 꺼리는 가운데 행해야 본인에게 유리한 결과를 낳을 것이다”며 최고의 모기지 조건을 전제로하는 새로운 사고의 패턴을 고려할 것을 권하고 있다. 최철호 선임기자 [워싱턴 중앙일보]