융자시장 230만명 융자 막아

융자시장 230만명 융자 막아 가능했다면 주택시장 활성화에 한 몫했을 것 지적돼 신용도 낮고 언더워터인 소유자들에 대한 정책이 묘수이나 난망

최근의 융자대란속에 어려운 융자시장 상황으로 주택시장에서 무려 230만채가 덜 판매되는 결과를 초래했던 것으로 지적됐다. 이같은 결과는 연방준비제도이사회(FRB. 이하 연준)가 최근의 주택시장이 금융시장의 경색에 의해 초래된 결과를 분석하는 연구 보고서에서 지적됐다. 융자가 제대로 이뤄지지 않으면서 주택시장에 어떤 영향을 미쳤는가에 대한 정책판단용 분석이 필요할 만큼 융자시장에 문제점이 있었음을 지적하는 내용이기도 하다. 연례 보고서 형식으로 이뤄진 이번 연구는 기존 금융기관들이 서브프라임 모기지 남발로 금융위기를 초래, 결국 경제난으로 이어지게 한 책임이 있는 융자기관들은 주택시장 침체 시기에 들어서서는 융자를 단절하면서 주택시장 개선노력을 막 아서고 있다는 비난이 팽배한 가운데 나온 것이다. 때문에 이번 연구 보고서는 지난 2년동안 정책당국자들이 계속해서 낮아졌던 이자율을 보여온 융자시장에서 재융자 등을 통해 미국민들의 주택 구매의사를 높여 주려던 의욕이 얼마나 어려웠었는가를 잘 보여준다고 지적됐다. 연구에 따르면 융자시장에서 이자율이 낮고 갚을 능력이 있음에도 불구하고 다양한 이유로 해서 융자가 이뤄지지 않으면서 약 230만채가 매매될 기회를 잃었던 것으로 집계했다. 만일 주택거품 붕괴 이후 입안된 언더워터 상황에 대한 규정만 아니었더라면 230만 명은 집을 살 수 있었다는 말과도 같다는 것이다. 지난해의 경우 약 450만건의 재융자가 이뤄진 것으로 파악됐다. 때문에 여기에 더해 230만건이 더 추가됐을 경우 주택시장은 상당한 개선여력을 가질 수 있었음이 보여진다. 지난 6월까지 전체 모기지 융자자의 23%를 차지하는 모두 1090만명은 융자금액 보다 현재 시중가격이 더 낮은 이른바 언더워터 상황이었던 것으로 나타났다. 나머지 가운데 5%에 해당하는 240만명만이 자신의 집에 에퀴티를 가지고 있었다. 집 에퀴티를 가지고 있다는 말은 융자금액 보다 현재 시가가 높은 상태를 말한다. 에퀴티가 없는 이들로서는 더더욱 재융자 받기가 어려웠으며, 은행들로서는 언더워터 상황은 곧 손실을 의미하는 것으로 간주, 융자가 이행되지 못하는 조건 가운데 우선 조항이었기에 융자거부의 최우선 조항이었다. 미 전역에는 모두 7900개의 모기지 융자 렌더가 존재하며, 이들은 주택모기지공개법에 의해 모든 데이터를 연준에 보고하도록 돼있다. 이들 기관들은 지난해 모두 790만건의 융자를 내줬지만 이는 지난 2009년의 900만건 보다 12%나 대폭 줄어든 것이며, 2003년 주택붐 시작당시의 2150만건에 비하면 3분의 1로 줄어든 상태이다. 이처럼 융자시장이 경색되자 백악관은 주택적정재융자 프로그램(HARP)로 에퀴티가 사라져 언더워터인 소유자들이 재융자를 하기위해 목돈을 투입하지 않아도 가능할 수 있도록 유도했었다. 그러나 약 83만여명의 소유자들은 이 프로그램으로 혜택받아 당초 예상했던 것 보다 훨씬 적은 수를 보이면서 효과면에서 재역할을 하지 못했다는 비난이 일었다. 정부는 이 프로그램을 더 활성화하고 혜택자들이 더 많아지도록 유도해왔지만 현실은 그렇지 못했다. 사실 융자경색은 주택시장에서 압류사태가 크고 숏세일이 더 많았던 지역에서 더 심했다. 압류가 많고 숏세일이 증가했던 지역의 경우 이전에 서브 프라임 모기지 융자가 많았던 지역과 일치하기도 한다. 게다가 현재 살고 있는 사람이 압류나 숏세일의 위기를 맞아 재융자를 하는 것 보다는 세컨드 홈으로서 주인은 다른 지역에 있는 경우가 많았다. 융자신청자들의 내용을 볼 때 소득이 중간 이상인 신청인일 경우는 전체 융자신청의 29%만을 이루고 있으며, 이는 지난 2005년의 52%의 절반수준에 불과, 어려움에 봉착한 이들이 더 많은 상황이기에 융자에 더 어려움을 겪었음을 엿볼 수 있다. 한 마디로 말해 에퀴티가 줄어들지 않았더라면 총 230만명이 더 융자를 받아 주택시장은 더 원활할 수 있었다는 지적이다. 재융자가 특히 어려웠던 지역은 구체적으로 애리조나를 비롯해 캘리포니아, 플로리다, 미시간, 네바다 등 압류광풍이 불었던 지역이다. 이 지역의 6.4% 융자 신청자가 크레딧점수 680에서 719포인트 사이이다. 다른 지역의 경우에는 9.7%인 점을 볼 때 신용도가 다소 낮았음을 알 수 있다. 오바마 정부로서는 이처럼 어려운 이들을 위해 패니메나 프레디맥을 통해 구제하려는 의도를 가졌으나 결국 융자기관들의 신용도를 앞세운 융자거부에 결국 밀렸다고 보인다. 어려운 상황에 대처하려 하는 정부의 방침에 결국 시장이 호응을 하지 않은 것이다. 그에 대한 비난은 그러나 정부에 돌아간다. 어려운 사람들을 구제해야 현재의 주택시장을 살릴 수 있으나 시장논리에 의해 어려운 상황은 외면됐다. 정부의 딜레머가 바로 여기에 있다. 서브 프라임 모기지 융자가 남발된 비난을 융자회사에 해야 하지만 경기침체의 원인이었던 이 부분을 정부가 다시 나서서 강요할 수는 없기 때문이다. 일부 부동산, 융자업체들은 때문에 신용도가 낮고 언더워터인 이들에 대해서는 어찌할 수 없다는 표정이 역력했다. 갈수록 어려워지는 주택시장, 특히 융자시장의 어려운 난제는 바로 이 부분에 대한 묘책을 찾는데 해법이 있어 보이나 현실적으로 뚜렷한 해법은 아직 도출되지 않고 있다. 그 가운데 차기 대선은 이제 코앞에 다가오고 있다. 최철호 선임기자 [워싱턴 중앙일보]