주택 압류, 늦추지 말고 빨리 진행해라

"주택 압류, 늦추지 말고 빨리 진행해라" 빠른 압류과정이 오히려 시장 활성화 도움 일부 전문가들 압류 과정 단축정책 채택 지적 압류 과정 지연될수록 당사자들 고통 증가

버락 오바마 행정부가 주택시장을 침체에서 벗어나게 하기 위해서는 현재 위기를 맞고 있는 상황에 놓인 주택의 압류를 빠른 시일내에 진행시키는 것이라는 전문가들의 의견이 대두돼 주목을 끌고 있다. 이는 지금까지 주택압류가 주택소유자들에 절대 받아들이기 힘든 것이며, 주택시장 전반에서도 이를 구제하면서 해소하는 것이 옳은 방향이기에 되도록 이를 방지하는 쪽으로 가야 한다는 것이 대세였던 점을 감안할 때 적지 않은 파장도 일으킨다. 주택시장이 침체에 접어들기 시작한 지 4년 정도가 흘렀음에도 불구하고 부동산 시장은 아직도 벼랑에서 위기를 맞고 있는 상황이다. 지금까지 바락 오바마 대통령 정부는 이 같은 위기를 맞고 있는 주택시장을 안정화시키기 위해 주택압류를 최소화하고 이를 예방하는 방향에 주력해왔다. 정부는 앞으로도 계속 이 같은 방향을 설정, 어려움에 처한 주택소유자들의 부담을 덜어주는 방향으로 정책이 이뤄질 것으로 전망되기도 한다. 오바마 대통령은 조만간 실업 및 경기부양을 위한 조치를 밝힌 뒤 주택시장에 대한 새로운 구상도 밝힐 것으로 보이며, 이 때에도 역시 압류를 최소화하고 이를 구제하는 방향으로 정책이 가닥을 잡을 것으로 전망된다. 그러나 일부 주택전문가들은 정부가 주택시장에 대한 정책을 취할 때에는 지금까지의 방향과는 정반대 쪽을 택해야 한다고 주장한다. 즉 현재 압류과정에 놓여 있는 주택에 대해서는 그 속도를 빨리 해 압류가 오히려 빨리 이뤄지도록 하라고 요구한다. 이들은 압류과정을 빨리 마치도록 해 압류대상 품목, 즉 압류된 주택이 다시 시장으로 돌아오는데 걸리는 시간을 단축하라는 지적을 하는 것이다. 현재 압류과정에 놓여 있는 주택 모기지 융자 220만 계좌 가운데 상당수는 구제가 될 수 있는 것이나 일부는 너무 늦어 구제가 어려운 상황인 것들이 많다. 이들 문제 모기지 구좌 가운데 37%는 무려 2년 이상 연체가 이뤄진 것이며, 또 다른 34%는 12개월에서 23개월 동안 연체가 돼있다고 모기지 관련 상황을 분석한 렌더 프로세싱서비스(Lender Processing Services)사는 지적했다. 전문가들은 “일단 압류과정에 놓여 있는 융자들은 다시 헤어나오기 어렵다”고 말하면서 “이 같은 상황이 이어질 때에는 절대로 밀린 상환금을 내고 빠져나오는 경우는 거의 없다”고 지적한다. 때문에 주택압류 과정을 느리게 하거나 이들을 대상으로 회복을 강구할 수 있는 방안을 마련한다는 명목으로 속도를 느리게 할 경우 오히려 빠져나오지 못하는 과정에 놓인 주택소유자들을 양산하는 결과만 낸다는 판단인 것이다. 주택압류가 진행되는 과정에서 정부의 대응을 지켜보던 전문가들 가운데에서는 이처럼 주택압류 과정을 길게 끌 경우 이는 당사자들의 고통만을 더 길게 느끼게 하는 것이라고 지적했었다. 그 같은 이유에서 주택압류를 구제하기 위한 프로그램은 오히려 그것을 알아보려는 많은 압류 당사자들의 고통만을 연장한 결과를 본 사례가 많았던 것이 사실이다. 그렇다고 주택압류를 빨리 진행하도록 촉진하는 것에도 상당한 문제점들이 있다. 정부나 당국이 압류를 빨리 진행하는 쪽으로 정책을 쓸 경우에는 “도데체 누구를 위한 정부 혹은 기관이냐”는 불만이 터져 나올 것이기 때문이다. 그럼에도 불구하고 최근들어서는 주정부나 지방정부는 압류과정이 더뎌 짐으로써 더욱 어려움을 겪었던 당사자는 물론이며, 은행이나 다른 기타 기관들 역시 바람직한 것은 아니라는 사실을 목격하면서 이를 단축시키는 방향을 취하기 시작했다. 주택시장을 활성화 하는 방안 가운데 또 다른 하나는 바로 한번 압류됐던 주택을 다시 시장에서 소화시키는 것이다. 일단 압류가 이뤄져 빈집이 됐을 경우 이를 시장에서 소화하는 것은 시간과 비용이 든다. 그러나 이들 압류주택이 시장에서 늦게 소화될 경우 이는 주택시장 전반의 가격을 하락시킨다. 때문에 프레디맥이나 패니메가 보유하고 있는 주택만 24만8000채에 달하는 주택도 빠른 시일내에 소화를 해야 한다. 정부는 이를 렌트용으로 전환시키는 문제를 검토한 것도 바로 이 같은 압류주택 소화의 차원이 있는 셈이다. 민간 자본의 유치도 모색, 시장에 투자 환경을 만들어 정부가 보증하는 투자를 우선으로 활성화시키는 효과도 볼 수 있다고 판단한다. 최철호 선임기자 [워싱턴 중앙일보]