워싱턴 주택 시장 올 하반기 '느림보'회복

워싱턴 주택 시장 올 하반기 '느림보'회복 "인플레이션 감안해 주택가격 5%정도 상승할 것"

스티븐 풀러 조지메이슨대 교수

이 지역 신규주택 건축 중 80%가 다세대 임대주택  주택물량 부족, 인구 성장 등에 임대 시장 과열  워싱턴 지역에서 부동산과 경제 분야의 거목으로 꼽히는 스티븐 풀러(Stephen Fullerㆍ71ㆍ사진)조지메이슨대(GMU) 교수(공공정책 및 지역 개발학)는 상반기에는 에너지 가격 상승과 일본 대지진 참사 여파 등의 악재가 있었지만 올 하반기 경제는 상반기보다 날 것이라고 예측했다.  또한 전국 주택시장에서 독보적인 회복세를 보이고 있는 워싱턴 일원은 올 하반기에도 느린 회복이 이어질 것이라고 했다.  느림보 성장을 할 수 밖에 없는 이유로는 공급 물량 부족을 들었다.  “2007~ 2008년 물량이 많았지만 지금은 물량이 계속 줄고 있습니다. 주택신축도 과거보다 훨씬 위축됐고요. 호경기 때는 매년 이 지역에서만 3만 채 이상 주택이 건설됐지만 지난해는 1만 채에 불과 불과했습니다. 이에 반해 인구는 정상 수준으로 증가하니까 공급이 받쳐주지 못하고 있는 상황입니다.” 이런 상황에서 임대시장 열기는 과열되고 있는 추세다.  워싱턴 일원 부동산 시장과 경제 전망 등에 대한 풀러 교수와의 일문일답이다.  -연방정부가 부도위기를 피했다. 앞으로의 여파는.  “9월과 10월은 연중 계절적 요인 등 다른 영향을 받지 않기 때문에 가장 경제 현황을 정확하게 가늠할 수 있는 기간이다. 현재로서는 투자자들이나 소비자들이 부채협상 이후 미국 경제에 대한 불안감과 유렵 경제 위기 등 영향에 관망하는 추세다.” -연방정부 지출이 축소되면 워싱턴 경제는. “올 6월 워싱턴 일원에서 지난 15개월 만에 처음으로 전년동월과 비교해 일자리가 2700여 개 줄었다. 전국 경기가 5~7월까지 가장 비성수기인데다 연방정부 재정지출이 축소된 영향도 있다.  부동산 시장이 강력했던 이유도 연방 정부 영향이 컸는데 정부의 재정지출 축소폭에 따라 워싱턴이 받는 영향도 달라질 것이다. 그러나 피부로 느껴지는 수준은 아닐 것이다.” -6월 워싱턴에 일자리가 줄었다면, 이런 추세가 지속될 것이라고 보나. “아니다. 이번 수치는 일시적인 조건 때문이다. 지난해 연방 센서스국은 인구 조사를 위해 4월부터 8월까지 임시로 80만 명을 추가로 고용했었다. 그 일자리가 지금은 사라진 영향도 크다.  건설업계 일자리는 여전히 위축됐다. 6월에도 지난해 같은 달보다 5000개의 일자리가 줄었다.  그러나 여전히 민간 부문이 강세다. 이 기간 1만3000개의 일자리가 늘었고 대부분이 사무직이나 회계사, 변호사, 엔지니어 등 고소득 직종이었다.” -워싱턴 일원의 주택가격 상승은 실제 회복이 되고 있다는 것을 의미하나. “워싱턴 주택가치는 19개월 연속 상승세다. 시장이 가장 침체였을 때는 2008년과 2009년이었다. 북버지니아 시장이 강력한 회복세를 보이고 있다. 특히 단독 주택 시장 회복이 뚜렷하고 콘도는 여전히 기복이 있다.  특히 알링턴 등 지역에서는 멀티 오퍼가 들어오고, 웃돈을 얹혀서 라도 사겠다는 에스컬레이터 조항이 등장하고 있다.” -다른 지역보다 이 지역 주택 시장이 빠르게 회복된 주요 원인은. “일자리 증가가 이 지역에서 가장 먼저 시작됐기 때문이다. 경기침체 기간에도 일자리 감소치가 다른 지역보다 양호했다. 또 고소득 직종은 경기침체기에도 소폭 감소하거나 오히려 증가했고, 이들이 주택 구매자들이었다. 일자리 성장은 연방정부가 있는 수도라는 이점이 확실히 작용했다. 서울이나 도쿄와 비슷하다고 보면 된다.” -주택 임대 경쟁이 그 어느 때보다 심한데. “지난해와 올해 일자리 증가로 다른 국가의 젊은 인력들도 많이 유입되고 있다. 지금 워싱턴에서 진행 중인 주택 건축 프로젝트 중 콘도도 등 다세대 임대 주택이 차지하는 비율이 무려 80%이상이다. 대부분 알링턴이나 알렉산드리아 지역에 포진했다.” -은행들이 압류 진행을 늦추기 때문에 시장에 물량이 적어진 것인가.  “전국적으로 주택판매 물량의 30%는 여전히 압류 매물이다. 워싱턴은 이보다는 적지만 영향은 당연히 있다.  게다가 주택소유주들 중 일부는 가격이 더 상승될 때까지 기다리기 위해서라도 집 판매를 미루고 있다.” -올해 예측되는 주택 가격 상승폭은.  “전통적으로 7%정도의 성장률을 정상으로 본다. 인플레이션을 빼면 가격만으로는 4%정도다.  지난해 상승률은 9%정도였다. 올해는 5%정도 가격 상승이 예상된다. 인플레이션 2% 성장을 감안하면 실제 가격 상승은 3%정도로 본다.” -워싱턴에서 정상적인 주택 시장은 언제였나.  “정상 연도를 말하기는 어렵지만 지금은 정상이라 말할 수는 없다.  2003~2006년은 예외적인 호황기였다. 이에 대한 대가를 지금에서야 치르고 있는 것이다.  사람들은 최고의 시기만 기억하고 15~20%이상 오르던 시절을 정상이라 생각한다. 그러나 정상적인 건축시장, 수입, 인구성장 조건이 갖추어진 시장에서는 가격이 오를 이유가 없다. 가격은 공급이 부족할 때 올라가기 때문이다.” -이자율은 낮은데 대출이 여전히 어렵다. “이자율은 사상 최저다. 내년에도 낮은 수준을 유지하겠다.  대출 은행은 상식적으로 돈을 갚을 수 있는 자격이 있는지를 본다.  지난 침체기 동안 압류를 당한 상당수 주택소유주들의 재정 상태는 결코 집을 사서는 안 되는 케이스였다. 앞으로 이런 대출 시장에 익숙해 져야 한다.  또한 부동산을 돈을 벌기 위한 수단이라는 생각을 내려두는 것이 좋다.  집을 샀을 때 들어간 순수 자금을 집을 팔 떄 그대로만 받는다 해도 그 동안 집을 사용하면서 얻은 편리함과 경제적 효과 등을 생각하면 손해가 아니라는 얘기다.” -상업용 부동산 시장은 어떤가. “여전히 회복은 둔화되고 있지만 알링턴과 워싱턴DC등은 원만하게 회복되고 있다. 메릴랜드 외곽지역 은 전국보다는 낫지만 버지니아보다는 약세다.” ☞스티븐 풀러 교수는 누구 조지워싱턴대(GWU)에서 도시계획 및 부동산 개발학 교수로 25년을 재직하면서 학과장 등을 지냈다. 그는 500편 이상의 논문과 보고서 등을 저술했다. 이중 페어팩스 카운티 등 워싱턴 메트로 지역에 대한 연구결과도 상당수다. 풀러 교수의 주요 연구 분야는 미국 및 워싱턴 지역의 경제동향과 그 영향 분석, 주택정책, 부동산 개발, 인구 전망, 고용 시장 등이다. 풀러 교수는 지난 1962년 럿거스대에서 경제학을 전공한 뒤 미시시피대에서 석사학위를 받았다. 이어 코넬대에서 지역계획 및 경제개발학 박사과정을 마쳤다. 이후 경제관련 논문 등으로 각종 상을 수상했으며 지난 1997년에는 '이코노믹 클럽 오브 워싱턴'으로부터 '올해의 교육자'상을 수상했다. 그는 현재 알링턴시 로즐린에서 아내와 함께 살고 있다. 자녀로는 출가한 두 딸을 두고 있다. 이성은 기자 [email protected] [워싱턴 중앙일보]